行政稅費(fèi)成房價(jià)背后推手 行政讓利有助平房價(jià)

    繁多的稅費(fèi)占到最終房價(jià)的20%，再加上地價(jià)占房價(jià)25%的平均水平，合起來的比重大約40%多。從這個(gè)意義上講，行政部門所能夠影響終端房價(jià)的實(shí)際話語權(quán)，要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于開發(fā)商本身。

　　行政稅費(fèi)已成為房價(jià)高漲背后的重要推手。

　　近日，鄭州開發(fā)商向媒體提供的一份房地產(chǎn)成本清單表明，各級行政部門林林總總的稅費(fèi)占開發(fā)成本的20%左右。和15年前比，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的稅費(fèi)增加了30%，不僅收費(fèi)項(xiàng)目在增加，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也在升高。

　　近期，圍繞有關(guān)“地價(jià)推高房價(jià)”的說法，國土資源部給出了調(diào)查數(shù)據(jù)，而伴隨鄭州開發(fā)商成本清單的公示，又讓名目繁多的房地產(chǎn)行政稅費(fèi)“大白天下”。如果將這些稅費(fèi)開支連同地價(jià)支出一并計(jì)算在內(nèi)，我們可以清楚地發(fā)現(xiàn)，其占房地產(chǎn)開發(fā)成本比例之高可想而知。

　　國土部日前將全國620個(gè)調(diào)查項(xiàng)目的數(shù)據(jù)悉數(shù)發(fā)布，其中北京21個(gè)項(xiàng)目平均地價(jià)與房價(jià)的比例約為25%。事實(shí)上，即便地價(jià)對樓價(jià)的影響并沒有之前預(yù)估的那么大，但地價(jià)成本并不是開發(fā)商和地方政府“打交道”的唯一項(xiàng)目，包括配套費(fèi)、人防收費(fèi)、消防收費(fèi)、建委收費(fèi)、規(guī)劃收費(fèi)等十幾項(xiàng)行政收費(fèi)的隱形成本同樣會助推房價(jià)。

　　表面看來，地方政府似乎并沒有直接向開發(fā)商收取費(fèi)用，但經(jīng)由指定的收費(fèi)公司，導(dǎo)致許多無法查證用途和去向的費(fèi)用被強(qiáng)行上繳。在開發(fā)商處于市場強(qiáng)勢地位的背景下，其結(jié)果就是房地產(chǎn)企業(yè)通過抬高樓盤售價(jià)，將這些費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁給了買房人。

　　這些“暗箱操作”下的稅費(fèi)由行政部門單方?jīng)Q定，數(shù)量之多、費(fèi)率之重難以提前預(yù)估，而征收的標(biāo)準(zhǔn)也是無從知曉。比如，在交納每平方米170元的配套費(fèi)后為何還要繼續(xù)繳納水電氣等配套費(fèi)，就是讓人不可理解卻又必須上繳的一個(gè)典型例子。相比較公開的地價(jià)，這些名目繁多的收費(fèi)項(xiàng)目其實(shí)讓開發(fā)商更難接受。據(jù)測算，目前這些繁多的稅費(fèi)總額幾乎占到最終房價(jià)的20%，再加上國土部給出地價(jià)占房價(jià)25%的平均水平，合起來的比重大約40%多。從這個(gè)意義上講，行政部門所能夠影響終端房價(jià)的實(shí)際話語權(quán)，要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于開發(fā)商本身。

　　房價(jià)中暗含極高比例的行政稅費(fèi)可謂中國房地產(chǎn)的“一大特色”。在國外，房地產(chǎn)財(cái)稅政策一直以“寬稅基、少稅種、低稅率”為基本原則，“明稅少費(fèi)”是其重要特征。政府部門征收的所有費(fèi)用一般僅占房地產(chǎn)價(jià)值的2%左右。同時(shí)，在西方許多國家，這些費(fèi)用被明確列入地方財(cái)政預(yù)算之內(nèi)，并規(guī)定了使用方向和范圍。例如，美國聯(lián)邦住宅管理局在為購房貸款提供擔(dān)保時(shí)，一般收取貸款額0.5%的擔(dān)保費(fèi)，而所收取的費(fèi)用則是用于擔(dān)保基金項(xiàng)目，以應(yīng)付日后可能發(fā)生的償款糾紛。相形之下，國內(nèi)行政部門對房地產(chǎn)業(yè)的收費(fèi)就顯得混亂無序了。由于沒有對收費(fèi)歸口進(jìn)行明確規(guī)定，對費(fèi)用征收后的用途也沒有公示要求，任何一個(gè)行政管理部門都可以隨意向開發(fā)商開口收費(fèi)。相關(guān)法律制度約束的弱化，為行政部門私設(shè)“小金庫”提供了便利，也為各種腐敗行為鋪設(shè)了溫床。

　　近期房地產(chǎn)市場價(jià)格出現(xiàn)了驚人的飆升，這一格局不僅讓制造業(yè)等其他產(chǎn)業(yè)面臨“抽血”的困境，也擠占了內(nèi)需消費(fèi)，給經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展埋下隱患。由此，仔細(xì)分辨推高房價(jià)的種種因素，已經(jīng)成為當(dāng)下各方必須要推進(jìn)的工作。事實(shí)上，除去對投機(jī)炒作進(jìn)行監(jiān)管嚴(yán)查之外，地方行政部門主動讓利于民，也就是通過減免稅費(fèi)、改革土地出讓競價(jià)制度等方法減輕房產(chǎn)開發(fā)成本，同樣也能夠幫助房價(jià)早日實(shí)現(xiàn)理性回歸。