分類調(diào)控進(jìn)入“實(shí)踐期”

    繼溫州傳出上報(bào)松綁限購的方案后，日前據(jù)媒體報(bào)道，長沙、杭州等多個(gè)城市也在醞釀和討論松綁限購的可能性。在“分類調(diào)控”背景下，持續(xù)4年之久的“限購令”似乎出現(xiàn)松動(dòng)跡象。

　　然而在對相關(guān)信息進(jìn)行核實(shí)的過程中，長沙市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委明確對媒體否認(rèn)“長沙醞釀和討論松綁限購的可能性”，同時(shí)答復(fù)：“暫時(shí)未進(jìn)行這方面的事務(wù)”。與此同時(shí)，山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳相關(guān)工作人員也在接受當(dāng)?shù)孛襟w采訪時(shí)表示，并沒有接到要對樓市限購令松綁的相關(guān)通知，也就是說，目前該省濟(jì)南市和青島市將繼續(xù)執(zhí)行既有的樓市限購政策。

　　調(diào)控“主權(quán)”正在回歸地方政府，但究竟如何分類并調(diào)整方向，特別是涉及限購政策，卻顯得格外敏感與慎重。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹日前表示，分類調(diào)控的難點(diǎn)在于要深入研究當(dāng)?shù)刈》渴袌鎏攸c(diǎn)，準(zhǔn)確預(yù)判市場發(fā)展的趨勢和風(fēng)險(xiǎn)。如果判斷失誤就有可能分錯(cuò)類，調(diào)錯(cuò)方向，反而加劇市場的不平衡。

　　市場下行引發(fā)“試探”

    目前，在全國性重點(diǎn)房企中，已有26家房企公布了今年的銷售目標(biāo)，其中一半房企的目標(biāo)為低增長，銷售目標(biāo)的保守印證了房企對2014年市場不確定性的判斷。

　　事實(shí)上，每當(dāng)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)下行，就會(huì)有市場聲音要求放松調(diào)控。溫州已是連續(xù)31個(gè)月房價(jià)下跌，杭州部分樓盤降價(jià)直接引發(fā)購房者非理性的砸售樓處等事件成為市場轉(zhuǎn)向的信號，商品房成交低迷，直接影響到當(dāng)?shù)氐亩愂蘸拖掠萎a(chǎn)業(yè)的消費(fèi)，更為重要的是影響到地方土地財(cái)政的收入。本輪限購松綁傳聞始于溫州，實(shí)際上在今年浙江省兩會(huì)期間，就有代表和委員強(qiáng)烈建議取消或弱化限購，而在全國兩會(huì)期間，溫州市委副書記、市長陳金彪更把類似的聲音帶到北京。他表示，溫州的資金有很多沉淀在房地產(chǎn)市場，房價(jià)一旦出現(xiàn)斷崖式下跌，最后實(shí)體企業(yè)就會(huì)融不到錢，建議國家實(shí)行差異化的樓市調(diào)控政策。

　　事實(shí)上，盡管長沙否認(rèn)松綁限購的說法，但證實(shí)了曾在早些時(shí)間召開了房企溝通會(huì)，并透露了一系列促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的政策正在醞釀。而上?？硕饳C(jī)構(gòu)杭州負(fù)責(zé)人劉晨光則證實(shí)，浙江省有關(guān)方面近期也召集了房企代表進(jìn)行調(diào)研和溝通。從零碎的市場信息的整理不難發(fā)現(xiàn)，各地積極響應(yīng)分類調(diào)控已經(jīng)進(jìn)入實(shí)質(zhì)性的“試探”階段。

　　此前，自本輪調(diào)控政策出臺(tái)以來，“限購令”已在40多個(gè)城市進(jìn)行推廣和落實(shí)，期間從未放松，在2013年第四季度，其中10余個(gè)城市甚至進(jìn)一步收緊了限購政策。而各地一些試圖松綁的嘗試基本都被迅速叫停，或以“誤讀”為終。

　　“松綁”或難救頹勢

　　分類調(diào)控在兩會(huì)期間的提出，為房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展明確了未來的基本方針，但目前而言，如何分類，分類之后各自采取怎樣的政策調(diào)整，目前還沒有相對具體的方向和指令。秦虹表示，各地在制定調(diào)控政策時(shí)要重點(diǎn)在于調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，各地方政府在進(jìn)行樓市分類調(diào)控時(shí)應(yīng)從產(chǎn)業(yè)發(fā)展入手推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，而不能一味地依賴土地收入解決財(cái)政需求，住宅建設(shè)用地的供給必須依據(jù)需求決定。

　　有業(yè)內(nèi)專家稱，目前全國房價(jià)漲幅收窄和下跌城市數(shù)量不斷增加，是樓市進(jìn)入調(diào)整階段的重要指標(biāo)。本輪“松綁”限購的討論，更多意義是地方政府在給開發(fā)商打氣，從而穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。

　　一方面，在樓市“雙向調(diào)控”的大思路下，限購政策可能存在一定的松動(dòng)空間，但空間很小，最多是糾偏誤傷剛需的政策，因?yàn)闃鞘腥ネ顿Y化的大方向不會(huì)改變。

　　另一方面，對于放松限購本身，業(yè)內(nèi)不少專家也認(rèn)為不會(huì)對市場起到立竿見影的“反轉(zhuǎn)”作用。湖南不動(dòng)產(chǎn)商會(huì)秘書長李詠就表示，長沙房地產(chǎn)業(yè)界人士雖然對“價(jià)升量跌”的本地樓市現(xiàn)狀感到焦灼，但對松綁限購的意愿并不迫切。“原來長沙的限購政策就并不嚴(yán)厲，所以松綁與否對市場影響并不大。”

　　而在杭州，據(jù)當(dāng)?shù)厥袌鋈耸拷榻B，在本輪調(diào)控前該是市場投資性購房比例在40%左右，但隨著調(diào)控深入，杭州目前樓市純投資客已經(jīng)很少。通過幾次集中價(jià)格調(diào)整，部分被壓抑的市場需求也得到了釋放，因此杭州樓市整體需求已顯疲態(tài)，受實(shí)際需求不足的影響，即使取消限購，對市場的拉動(dòng)作用也有限。如果限購松綁，房企會(huì)在剛開始的幾個(gè)月積極“搶收”，但后續(xù)需求不足的問題仍難以回避。

　　同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，對于非熱點(diǎn)城市尤其是庫存比較大的城市，比如部分二線城市、大多數(shù)三四線城市等，未來中央或?qū)⒃试S“試探性”的限購定向?qū)捤烧叱雠_(tái)，但通過控制土地供應(yīng)，調(diào)節(jié)未來市場供求關(guān)系，才是去庫存、使整個(gè)市場供求關(guān)系回歸至相對比較合理的水平的最重要手段。“寬松政策出臺(tái)，以刺激市場進(jìn)一步好轉(zhuǎn)，但后期也有可能面臨階段性調(diào)控收緊的風(fēng)險(xiǎn)。”