住建部草擬共有產(chǎn)權(quán)指導(dǎo)意見：政府有優(yōu)先購買權(quán)

    在北京、上海、淮安等6城市正式被確認(rèn)為“共有產(chǎn)權(quán)住房”試點(diǎn)城市之后，為完成豐富城市住房供應(yīng)體系，作為房地產(chǎn)主管部門的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部(下稱“住建部”)已經(jīng)開始考慮在適時(shí)擬定“共有產(chǎn)權(quán)住房指導(dǎo)意見”(下稱“指導(dǎo)意見”)，以便作為全國推廣共有產(chǎn)權(quán)住房的規(guī)章依據(jù)。

    “指導(dǎo)意見”有望對(duì)共有產(chǎn)權(quán)房的再上市交易做出明確規(guī)定，并將給出多條實(shí)施路徑。不過，所有再上市的實(shí)施路徑，均圍繞共有產(chǎn)權(quán)住房再上市交易時(shí)，“政府享有優(yōu)先購買”的權(quán)力，這意味著地方政府作為產(chǎn)權(quán)共有人，將享有所有產(chǎn)權(quán)所有者或?qū)嶓w所應(yīng)享有的待遇。

    住建部試圖吸取經(jīng)濟(jì)適用住房、兩限房在推出之初，缺乏頂層設(shè)計(jì)的教訓(xùn)，避免在房地產(chǎn)普遍升值的情況下，政策性住房或者政策性商品住房成為謀利工具的情況再次出現(xiàn)。而要達(dá)到這一目的，北京、上海、淮安等6城市的試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)將十分重要。

    指導(dǎo)意見“上日程”

    “姜偉新部長之前已經(jīng)做出過部署，要求在合適的時(shí)候，啟動(dòng)全國范圍內(nèi)‘共有產(chǎn)權(quán)住房指導(dǎo)意見’的起草工作。”4月10日清晨，一位住建部官員向《中國經(jīng)營報(bào)》記者證實(shí)，住建部目前已經(jīng)開始考慮起草“指導(dǎo)意見”的相關(guān)工作。

     所謂共有產(chǎn)權(quán)住房，即政府和市民雙方共同擁有房屋的產(chǎn)權(quán)。中低收入住房困難家庭購房時(shí)，可按個(gè)人與政府的出資比例，共同擁有房屋產(chǎn)權(quán)，而當(dāng)市民有購買能力后，則可以向政府“贖回”另一部分產(chǎn)權(quán)，變“共有產(chǎn)權(quán)”為“自有產(chǎn)權(quán)”。這一住房供應(yīng)形式最早由江蘇淮安提出并進(jìn)行實(shí)踐。

    目前，“指導(dǎo)意見”起草的有關(guān)工作，由住建部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司、住房保障司、住房改革與發(fā)展司共同推進(jìn)，由房地產(chǎn)市場監(jiān)管司負(fù)責(zé)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)。截至本報(bào)記者發(fā)稿時(shí)，相關(guān)研討和準(zhǔn)備工作已經(jīng)開展，但是住建部尚未提出此項(xiàng)工作的具體時(shí)間節(jié)點(diǎn)。

    按照當(dāng)前設(shè)想，“指導(dǎo)意見”有望包括如下方面內(nèi)容，一是共有產(chǎn)權(quán)住房的性質(zhì)界定及其法律屬性的解釋和表現(xiàn)形式；二是共有產(chǎn)權(quán)住房土地出讓有關(guān)規(guī)定；三是政府在共有產(chǎn)權(quán)住房開發(fā)建設(shè)領(lǐng)域提供的支持；四是共有產(chǎn)權(quán)住房再上市的方式。

    目前，上述四方面較有共識(shí)的為第一項(xiàng)和第四項(xiàng)。在第一項(xiàng)中，共有產(chǎn)權(quán)住房有望被界定為豐富住房供應(yīng)體系的創(chuàng)新，因此，共有產(chǎn)權(quán)住房不會(huì)被簡單列入保障性住房范疇。同時(shí)，在房屋權(quán)屬登記信息和房產(chǎn)證上，政府實(shí)體將被列為共有產(chǎn)權(quán)方，從而明確其法律地位。在第四項(xiàng)中，共有產(chǎn)權(quán)住房的再上市，將保障政府的優(yōu)先權(quán)，即政府優(yōu)先回購，或共有產(chǎn)權(quán)的自然人向政府贖回政府部分的房屋所有權(quán)。

    不過，多位接近住建部的權(quán)威人士提醒記者，上述內(nèi)容僅在討論階段，具體內(nèi)容還未最終定案。

    政府“優(yōu)先權(quán)”

    由于在“政府共有產(chǎn)權(quán)須在產(chǎn)權(quán)登記證明上標(biāo)識(shí)”方面已經(jīng)形成共識(shí)，當(dāng)共有產(chǎn)權(quán)住房再上市時(shí)，政府共有產(chǎn)權(quán)部分如何“退出”即成為了“指導(dǎo)意見”進(jìn)行頂層設(shè)計(jì)中最為關(guān)鍵的內(nèi)容。在此之前，由于在銷售時(shí)缺乏頂層設(shè)計(jì)，大量政策性住房通過再上市交易，變相成為產(chǎn)權(quán)所有者“謀利”的工具。

    “所以，在研究6個(gè)城市試點(diǎn)工作以及在謀劃全國性的指導(dǎo)意見時(shí)，都明確了一個(gè)原則，就是一定要確保在再上市交易環(huán)節(jié)中，政府的優(yōu)先權(quán)。”一位接近住建部的專家向本報(bào)記者表示，這個(gè)優(yōu)先權(quán)即政府的優(yōu)先回購權(quán)。

    這個(gè)優(yōu)先回購權(quán)實(shí)際上是授予了地方政府在共有產(chǎn)權(quán)住房再上市交易時(shí)的利益選擇權(quán)力。在這個(gè)優(yōu)先回購權(quán)下，地方政府擁有兩個(gè)路徑可以選擇，一是按照政府評(píng)估價(jià)，由政府回購自然人手中的房屋產(chǎn)權(quán)，而實(shí)際評(píng)估權(quán)則掌握在政府手中；二是再上市交易時(shí)，政府按照共有產(chǎn)權(quán)的比例，直接按比例分享房屋交易價(jià)款，這其中亦包括增值部分。

    “有些地方政府在出讓土地的時(shí)候，讓渡部分土地出讓金，甚至通過一些稅費(fèi)減免的方式來降低建造成本，讓無房的群體能夠買得起，既然是共有產(chǎn)權(quán)，在簽訂銷售合同的時(shí)候，必須明確在這套房子當(dāng)中購房人、政府是占產(chǎn)權(quán)的多大比例。”住建部副部長齊驥表示。

    記者了解到，在“指導(dǎo)意見”的前期探討中，已經(jīng)基本明確，共有產(chǎn)權(quán)住房在簽訂購房合同時(shí)，須在合同文本中明確政府和購房人之間在產(chǎn)權(quán)分享比例上的相關(guān)內(nèi)容。不過，“指導(dǎo)意見”將不會(huì)對(duì)各種分享比例情況進(jìn)行具體規(guī)定，這一比例將放權(quán)給地方政府根據(jù)本地具體情況自行制定。

    頂層設(shè)計(jì)靠試點(diǎn)

    除了江蘇淮安最早推行并實(shí)踐共有產(chǎn)權(quán)住房外，上海、北京等地共有產(chǎn)權(quán)住房的腳步已經(jīng)早都啟動(dòng)了。2012年1月，上海降低了共有產(chǎn)權(quán)房的準(zhǔn)入門檻，月收入達(dá)到5000的也可以申請(qǐng)。2013年10月末，上海共有產(chǎn)權(quán)保障房開始搖號(hào)選房，2013年一共籌集了大約3萬套房源。

    2013年10月北京公布的自住商品房，其實(shí)就是一種共有產(chǎn)權(quán)的住房。齊驥此前在接受采訪時(shí)表示，之所以價(jià)格便宜，是因?yàn)檎尪闪瞬糠滞恋爻鲎尳鸩⑦M(jìn)行了稅費(fèi)減免，從而也獲得一部分產(chǎn)權(quán)。而這些城市均被住建部列入本次“共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)”的6個(gè)城市。

    在此之前，北京等地的經(jīng)濟(jì)適用住房由于在入市時(shí)缺乏再上市交易時(shí)的制約，在房價(jià)快速上漲并達(dá)到“限售解禁”的5年條件后，大量經(jīng)濟(jì)適用住房被再上市交易，其價(jià)格比購買時(shí)上漲5倍以上。此前，北京天通苑經(jīng)濟(jì)適用房社區(qū)的開發(fā)者，北京順天通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司有關(guān)負(fù)責(zé)人曾表示，截至2011年，天通苑的經(jīng)濟(jì)適用住房中70%以上都已經(jīng)被再上市交易。

    因此，在推動(dòng)共有產(chǎn)權(quán)住房工作時(shí)，住建部十分注意通過頂層設(shè)計(jì)，避免其成為新的謀利工具。而頂層設(shè)計(jì)則有賴于地方試點(diǎn)工作所積累的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。

    按照江蘇的規(guī)定，業(yè)主可以在5到8年的時(shí)間“贖回”政府擁有的那一部分產(chǎn)權(quán)，如果8年之后仍然沒有贖回的，只需要繳納剩余產(chǎn)權(quán)比例的少量租金仍然可以繼續(xù)居住。而北京、上海的共有產(chǎn)權(quán)住房再上市交易規(guī)定，正在制定當(dāng)中。

    黃石市住房保障中心主任尹強(qiáng)曾介紹，打通由“租”到“有”的產(chǎn)權(quán)通道：公租房建設(shè)初期，主要是“以租為主、先租后售”，著眼于解決多數(shù)中低收入家庭住房問題；到中后期，則是“可租可售、租售并舉”。既穩(wěn)定了公租房建設(shè)資金來源，也有利于調(diào)動(dòng)保障對(duì)象的積極性，把政府在公租房管護(hù)中的無限責(zé)任轉(zhuǎn)化為有限責(zé)任，有效解決政策性住房“退出難”的問題。

    中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長陳國強(qiáng)介紹，去年10月份，政治局集體學(xué)“住房”，亦提出了“建立符合國情的保障性住房供應(yīng)體系”，這是新一屆領(lǐng)導(dǎo)班子首次提出的住房思路，可以作為未來樓市長效機(jī)制的基本原則。