部分歷史遺留違建可補地價領(lǐng)“紅本”

    據(jù)深圳市查違辦公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2009年底，全市農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑總計達37.74萬棟，約4億平方米，約占當時全市總建筑面積的一半。為什么叫做歷史遺留違法建筑，而不直接稱為小產(chǎn)權(quán)房？官方解釋是深圳經(jīng)過1992年、2004年兩次農(nóng)村城市化改造，農(nóng)村集體土地已轉(zhuǎn)為國有，在占地性質(zhì)方面，深圳歷史遺留違法建筑是建在國有土地上，而“小產(chǎn)權(quán)房”則是建在原農(nóng)村集體土地上，這是兩者本質(zhì)上的不同。

    這30多萬棟違法建筑何去何從？在這個4月終于迎來了它們的確權(quán)試點，在保護原村民利益的同時，也明確了私下買賣者的非法性以及轉(zhuǎn)正無望。

    昨日，業(yè)界期待已久的《深圳市農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑處理試點工作方案》（下文簡稱《方案》）終于出臺?！斗桨浮穼⒃圏c范圍劃定為深圳7區(qū)（包含新區(qū)）12社區(qū)和1個街道，試點范圍除了南山西麗街道新圍社區(qū)外，其他均處于原深圳特區(qū)關(guān)外。

    按照《方案》，深圳原村民在2009年6月2日之前所建的違建私房，每戶有一個指標（單棟建筑面積不超過480平方米），可按照規(guī)定申報完成補交地價等手續(xù)，獲得“紅本”（商品性質(zhì)產(chǎn)權(quán)）。

    試點范圍：

    13社區(qū)超過2萬棟違建

    昨日上午，市查違辦召開全市農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑處理試點工作動員大會，試點工作自今年4月1日起一年內(nèi)完成，完成后將根據(jù)試點經(jīng)驗和實際情況制定《方案》的修訂意見，繼而在全市鋪開。

    記者了解到，《方案》本月1日就開始印發(fā)實施，昨日才將內(nèi)容向社會和媒體公布。除福田、羅湖、鹽田外，其他7個區(qū)都有部分區(qū)域納入試點范圍，主要包括：南山區(qū)西麗街道新圍社區(qū)、寶安區(qū)沙井街道共和社區(qū)，龍崗區(qū)平湖街道山廈社區(qū)，坂田街道雪象社區(qū)、南灣街道下李朗社區(qū)和南嶺社區(qū)、坪地街道坪西社區(qū)/光明新區(qū)公明街道下村社區(qū)；坪山新區(qū)坑梓街道、坪山街道六和社區(qū)；龍華新區(qū)龍華街道清湖社區(qū)、觀瀾街道茜坑社區(qū)，大鵬新區(qū)新大社區(qū)。

    根據(jù)市查違辦“深圳市已申報歷史遺留違法建筑一張圖”、“深圳市未申報歷史遺留違法建筑一張圖”，試點區(qū)域應(yīng)申報未申報歷史遺留違法建筑，應(yīng)開展補申報工作。該項工作預(yù)計于今年7月31日前完成。

    據(jù)介紹，此次處理涉及的7個區(qū)已申報的歷史遺留違建（含非原村民所建住宅類），在2010年完成的普查中總計 21831棟，建筑面積2472.31萬平方米，用地面積773.84萬平方米。此外，據(jù)了解，進入正式處理階段后，還將會有部分違建進行補報，預(yù)計涉及住宅面積將進一步增加。

    哪些歷史違建可獲“紅本”？

    條件：原村民或者原村集體所建的私房

    時間：必須是2009年6月2日之前所建成

    指標：一戶一個 產(chǎn)權(quán)面積不能高于480平方米

    記者了解，查違辦將對歷史違法建筑按照處理確認、臨時使用、拆除沒收等進行分類處理，該項工作預(yù)計于明年3月31日前完成。

    究竟哪些歷史違法建筑有機會獲得確權(quán)并最終獲得“紅本”？ 按照規(guī)定，原村民擁有3棟以內(nèi)歷史遺留違法建筑可進行處理確認。其中一棟“一戶一棟”處理原則，登記為商品房（紅本），另外兩棟通過補繳地價及罰款，可登記為非商品性質(zhì)房地產(chǎn)（俗稱綠本，可以自用，但禁止交易。）。

    市查違辦綜合處孫玉龍表示，可以確權(quán)的歷史遺留違法建筑必須是2009年6月2日之前所建成，必須為原村民或者原村集體所建的私房。對于原村民來說，一戶有一個指標可以獲得“紅本”，它可以是一棟違建私房，也可以是一套違建私房（比如說村民購買的村集體統(tǒng)建樓中的一套），在完成補交地價（按照申請轉(zhuǎn)為商品性質(zhì)時的公告基準地價的10%補繳地價）手續(xù)后，可以獲得“紅本”，“紅本”產(chǎn)權(quán)面積不能高于480平方米。

    對于原村集體經(jīng)濟組織為解決原村民居住條件，在原農(nóng)村集體土地上所建的“統(tǒng)建樓”，如果能交出自行履行經(jīng)濟關(guān)系承諾書（保證統(tǒng)建樓和任何人都沒有經(jīng)濟糾紛），按現(xiàn)行公告基準地價的25%補繳地價，按建筑面積每平方米處以100元罰款后，可進行處理確認，登記為非商品性質(zhì)房地產(chǎn)。孫玉龍表示，統(tǒng)建樓確權(quán)對象為村集體而非村民個人，產(chǎn)權(quán)不能分割。其中只有一個例外：原村民沒有其他私房，或者不想為其名下其他私房申請“紅本”,其中一套可以確權(quán)給原村民個人，但是要占用原村民一戶一個獲得“紅本”的名額。

    哪些歷史違建不能確權(quán)？

    以房地產(chǎn)開發(fā)為目的

    根據(jù)《〈深圳市人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定〉試點實施辦法》（以下簡稱《實施辦法》），以房地產(chǎn)開發(fā)為目的興建違法建筑，此次實施的試點辦法不適用。

    本報記者調(diào)查了解到，深圳很多歷史違法建筑都是為原村民和其他社會資本或個人合伙建成，在符合“一戶三棟”的情況下，只有原村民所建部分能確權(quán)。

    在深圳，還有一個情況是，許多違建動輒二三十層，全部分割出去賣，會不會出現(xiàn)把整棟幾十層房產(chǎn)全部投機劃到本村一原村民名下，確權(quán)后再進行產(chǎn)權(quán)分割的情況？孫玉龍表示，除非該村民能提供證明為其自己所建，并能提供無經(jīng)濟糾紛證明書，方才可能獲得確權(quán)。但是，這里面有一個風(fēng)險，“整棟樓劃歸到一個人名下，即使這棟樓獲得確權(quán)，產(chǎn)權(quán)也是不能分割的。市民買的違建樓產(chǎn)權(quán)是在別人名下，里面存在著非常大的風(fēng)險，一旦原村民毀約，后果難以預(yù)料，這種情況的出現(xiàn)幾乎不可能”?！?/p>

    三大疑問

    不能確權(quán)的違建怎么辦？

    記者了解到，不能確權(quán)的部分歷史遺留建筑（如原村民所建的第4棟及其以上建筑）可臨時使用。歷史遺留違法建筑經(jīng)普查記錄后在依法處理前，符合相關(guān)規(guī)定的，可以憑房屋安全鑒定合格的報告、消防驗收或者備案憑證辦理臨時使用備案，臨時使用期限為5年。未辦理臨時使用備案的歷史遺留違法建筑，不得出租、進行經(jīng)營性活動。

    查違部門表示，對未按要求補申報的歷史遺留違法建筑，查違部門將進行臨時管理，并依法遷出或者強制遷出有關(guān)單位、人員。

    對依法應(yīng)當拆除或者沒收的歷史遺留違法建筑（注：如目前發(fā)現(xiàn)的搶建違建），查違部門將依法組織行政處罰的作出和執(zhí)行。對依法應(yīng)當拆除、沒收或者具有嚴重安全隱患的歷史遺留違法建筑實施停水、停電、停氣；對私拉亂接行為，要按規(guī)落實行政處罰。

    已經(jīng)賣了的違建怎么辦？

    目前，深圳很多違法建筑已經(jīng)違法出售，如試點范圍內(nèi)的南嶺社區(qū)，里面就有幾十棟動輒高達30多層的違法建筑被私自出售。目前，《方案》對這些違建的出路并沒有給出答案，市查違部門表示購買違法建筑，本身行為是違法的，買方和賣方的利益都得不到保證。由于購買違法建筑的業(yè)主實在太多，對于這些房子的出路，還有待國家級層面政策的進一步明示。對于那些已經(jīng)購買了違法建筑的業(yè)主來說，目前還要承擔(dān)的是一個拆除風(fēng)險，一旦房子涉及拆遷和拆除，這些業(yè)主的利益在法律上得不到任何保障。

    原村民戶籍遷出怎么辦？

    根據(jù)規(guī)定，《實施辦法》僅適用于原村民在其原籍所在原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織范圍內(nèi)所建住宅類歷史遺留違法建筑，或者在區(qū)政府、街道辦事處在其原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織范圍外安排用地上所建的住宅類歷史遺留違法建筑。

    歷史遺留違法建筑申報人為原籍在本市的華僑及港、澳、臺同胞，或者原符合實施辦法規(guī)定，但因升學(xué)、就業(yè)、婚嫁、服兵役等原因戶籍已遷國內(nèi)其他地方的，對在其原籍所在原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織范圍內(nèi)所建的歷史遺留違法建筑進行處理時，仍適用原村民相關(guān)處理規(guī)定。