三四線城市面臨崩盤(pán)房?jī)r(jià)已現(xiàn)調(diào)整 房企以房抵債

    “我們幾家原來(lái)把錢(qián)集中起來(lái)借給了一家開(kāi)發(fā)商，但兩年期到期后，這家開(kāi)發(fā)商無(wú)錢(qián)還債，追繳半年多之后，無(wú)奈之下，我們接受了以房抵債。”吉林省長(zhǎng)春市李先生向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露，“抵債的房子作價(jià)比市場(chǎng)高很多，我賣了半年也沒(méi)能以市場(chǎng)價(jià)格賣出去”。

    事實(shí)上，正如李先生所言，現(xiàn)在多個(gè)三、四線城市房?jī)r(jià)開(kāi)始走下坡路，庫(kù)存高企卻難以消化。此外，部分二線城市也由于大型開(kāi)發(fā)商侵入，加之庫(kù)存急速膨脹，個(gè)別本地房企頂不住壓力開(kāi)始下調(diào)在售樓盤(pán)銷售價(jià)格。

    “營(yíng)口、常州、連云港等多個(gè)三、四線城市樓市面臨崩盤(pán)，綠地集團(tuán)以及保利地產(chǎn)等全國(guó)一線房企折戟連云港。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，目前多個(gè)大型房企已經(jīng)撤離三、四線城市，且集中退守一、二線城市”。

    三、四線城市高庫(kù)存壓頂

    “近兩年，多地政府都有造城計(jì)劃，甚至一個(gè)五線城市都在力爭(zhēng)旅游大盤(pán)項(xiàng)目落地。”某地方政府人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露，這種大盤(pán)開(kāi)發(fā)計(jì)劃動(dòng)輒幾十億元，甚至超過(guò)百億元。然而，有的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)不足30%就暫時(shí)停滯，再次動(dòng)工時(shí)間卻無(wú)法確定。

    “遼寧省營(yíng)口市鲅魚(yú)圈至少有50個(gè)樓盤(pán)在售，若以每個(gè)樓盤(pán)20萬(wàn)平方米的建筑面積估算，這里的開(kāi)發(fā)面積已超過(guò)1000萬(wàn)平方米。”張大偉向記者表示，該區(qū)域人口和外來(lái)人口都不足以消化如此巨量的供應(yīng)，該區(qū)域整體出現(xiàn)供給全面過(guò)?，F(xiàn)象。

    事實(shí)上，2014年以來(lái)，自杭州首次出現(xiàn)房?jī)r(jià)下降之后，常州、營(yíng)口、連云港甚至秦皇島等地房?jī)r(jià)都開(kāi)始顯現(xiàn)出走下坡路的跡象。即使是房?jī)r(jià)堅(jiān)挺的北京，成交量也明顯下滑，且房企推剛需項(xiàng)目入市時(shí)已經(jīng)調(diào)低原定銷售價(jià)格，“平價(jià)走量”心理占上風(fēng)。

    據(jù)悉，2月23日，常州雅居樂(lè)星河灣率先降價(jià)，推出5、6、8、10四棟樓，最低價(jià)5380元/平方米。在這部分房源中，精裝房均價(jià)12500元/平方米，毛坯均價(jià)降至約7500元/平方米，個(gè)別房源低至5380元/平方米。

    對(duì)此，張大偉表示，三、四線城市房?jī)r(jià)已經(jīng)明顯開(kāi)始出現(xiàn)調(diào)整先兆。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，全國(guó)房?jī)r(jià)環(huán)比下調(diào)的城市達(dá)到了6個(gè)，其中大部分是三、四線城市，預(yù)計(jì)這些城市的樓市將會(huì)陷入整體低迷狀態(tài)。特別是庫(kù)存嚴(yán)重的城市，人口新增放緩的城市，房?jī)r(jià)短期內(nèi)很可能再度下調(diào)。

    更為值得注意的是，《證券日?qǐng)?bào)》記者獲悉，長(zhǎng)春以及黑龍江鶴崗市都出現(xiàn)了以房抵債的開(kāi)發(fā)商，尤其是個(gè)別本地開(kāi)發(fā)商，資金鏈岌岌可危。

    “從連云港樓市目前的市場(chǎng)情況來(lái)看，綠地集團(tuán)、恒大地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、卓越集團(tuán)等全國(guó)一線地產(chǎn)企業(yè)可謂集體折戟。”有業(yè)內(nèi)人士向記者如是表示。

    大型房企退守一、二線城市

    事實(shí)上，泰禾集團(tuán)董事長(zhǎng)黃其森曾向記者表示，全國(guó)樓市已經(jīng)出現(xiàn)嚴(yán)重分化。一、二線城市和三、四線城市出現(xiàn)分化，而且一、二線城市之間也已經(jīng)出現(xiàn)分化現(xiàn)象。

    對(duì)此，張大偉表示，一、二線城市房?jī)r(jià)整體依舊上漲，但三、四線城市房?jī)r(jià)已經(jīng)平穩(wěn)，甚至顯得冷清。而從全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)看，很多城市的庫(kù)存積壓已經(jīng)非常嚴(yán)重，局部三、四線城市市場(chǎng)醞釀崩盤(pán)風(fēng)險(xiǎn)。

    事實(shí)上，中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)的一組數(shù)據(jù)顯示，2014年3月份，10家標(biāo)桿房企在全國(guó)40個(gè)主要城市的購(gòu)地金額僅為62.93億元，為近19個(gè)月新低。

    上述業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這主要是由于3月份土地供應(yīng)處于低位，加之今年春節(jié)以來(lái)樓市觀望氛圍濃厚，房企在銷售額達(dá)不到預(yù)期的情況下，購(gòu)地?zé)崆榧彼偻藷?，且開(kāi)始轉(zhuǎn)向謹(jǐn)慎，尤其對(duì)三、四線城市的投資布局，大型房企可謂集體撤離。

    “我們?cè)瓉?lái)在石獅有多個(gè)項(xiàng)目，但經(jīng)過(guò)近兩年大型開(kāi)發(fā)商的搶占市場(chǎng)的快速布局，我們認(rèn)為石獅樓市已經(jīng)接近飽和，因此已經(jīng)決定放棄石獅，快速消化現(xiàn)有尾盤(pán)存貨后，不再去新增項(xiàng)目。”某房企高層向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，相反，“我們今年初就在上海拿了一塊地，一、二線城市將是我們今年拿地布局的重點(diǎn)區(qū)域”。

    事實(shí)上，從泰禾集團(tuán)加速北京、上海拿地的舉動(dòng)也可以窺見(jiàn)一二。今年以來(lái)，其所拿地塊除其大本營(yíng)福州外，多數(shù)資金都投向了北京和上海。

    中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2014年前3個(gè)月，10家標(biāo)桿房企在一線城市、二線城市、三線及四線城市的購(gòu)地金額占比分別為62%、5%和33%。與去年下半年的占比情況相比，一線城市購(gòu)地金額的占比增加了24個(gè)百分點(diǎn)，二線城市占比下滑了28個(gè)百分點(diǎn)，三線及四線城市占比微增4個(gè)百分點(diǎn)。

    張大偉認(rèn)為，由此可見(jiàn)，標(biāo)桿房企對(duì)一線城市后市仍持續(xù)看好，而近期杭州、常州以及成都等城市降價(jià)風(fēng)潮的出現(xiàn)，致使開(kāi)發(fā)商在二線城市購(gòu)地轉(zhuǎn)為謹(jǐn)慎。