三四線樓市分化加劇前景懸疑

    年初業(yè)界對于樓市分化將會加劇的預測就已流行開來，而一季度全國房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)似乎也印證了上述觀點。但對于三四線城市而言，現(xiàn)在下樓市將要崩盤的結論還為時尚早，未來的房地產(chǎn)市場是岌岌可危還是大有可為值得商討。

    雖然樓市分化論從年初開始就已經(jīng)盛行，但是對于三四線城市房地產(chǎn)市場未來的走勢，是崩盤還是有戲？業(yè)界出現(xiàn)了分歧。

　　持悲觀論者認為，由于前些年三四線城市中興起轟轟烈烈的造成運動，導致近期形成海量的住房供應量，而后續(xù)需求乏力，消化速度相對不足。如不能有效緩解這一問題，今年部分城市樓市可能面臨崩盤的風險。

　　中國指數(shù)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2009年以來，我國部分三四線城市住宅市場供應規(guī)模大幅增長，營口、南通、煙臺、佛山等地的土地供應總量位居全國前列，待開發(fā)量在3000萬-8000萬平方米之間。以營口為例，僅從2011年到2012年11月末，住宅用地成交面積就接近1200萬平方米，幾乎是北京同期成交面積的2倍。

　　“樓市的分化其實在2013年就已開始顯現(xiàn)。”中央財經(jīng)大學中國金融發(fā)展研究院助理教授李晟認為，三四線城市受到產(chǎn)業(yè)和人口的限制，住房需求有限，而前期的供應量遠大于實際需求，房價必然增長乏力。而部分出現(xiàn)資金短缺和泡沫嚴重的地區(qū)不排除會有崩盤的可能。

　　而持相反態(tài)度者認為，新型城鎮(zhèn) 化 所 帶 來 的 市 場 紅 利 遠 沒 有 消失，三四線城市房地產(chǎn)市場依然大有可為。

　　恒大地產(chǎn)集團董事局主席許家印在恒大2013年年度業(yè)績發(fā)布會上強調，三線城市市場不行的觀點是錯誤的，2013年恒大的銷售業(yè)績突破1000億中有46%都是三四線城市貢獻的，不能用個別三線城市市場來代表整個三線城市的走勢。

　　“如果進行具體的市場容量測算，雖然三四線城市單體市場容量不會太大，但是整體市場容量不容忽視。”新加坡國立大學金融學博士、研究員文華說“很多三四線城市雖然不能進行深耕，但其市場容量足以承載企業(yè)在一至兩年內集中進行開發(fā)。”

　　同時，文華認為，在三四線城市中，人口有一定基數(shù)，三中全會的城鎮(zhèn)化精神也是引導農村人口向中小城市流動，而不少城市的房地產(chǎn)市場還處于孕育期，其中不乏市場機會。

　　不論三四線城市房地產(chǎn)市場未來走勢如何，過去盲目造城的發(fā)展策略已經(jīng)不可取。專家認為，三四線城市要想充分利用新型城鎮(zhèn)化紅利發(fā)展房地產(chǎn)，做好長遠規(guī)劃才是良策。

　　事實上，三四線城市間分化也已經(jīng)出現(xiàn)。在東部沿海產(chǎn)業(yè)發(fā)達的城市，人口吸附能力較強，房地產(chǎn)市場活躍度高，市場供略大于求但基本處于均衡狀態(tài)；在部分資金密集型城市，過度投資過后房價遭遇“腰斬”卻仍有價無市，房地產(chǎn)市場已遭受重創(chuàng)；而部分中西部城市，市場有效需求不足，建設規(guī)模卻在急劇擴張，房地產(chǎn)市場面臨巨大的庫存壓力。

　　李晟認為，對于三四線城市而言，新型城鎮(zhèn)化將帶來人口大幅增長，新增供應和需求都將產(chǎn)生較大變化，這一進程中，既要防止產(chǎn)業(yè)空心化帶來的房地產(chǎn)供給過剩，也要防止投資過熱催生樓市泡沫。

　　文華表示，要避免部分三四線城市的樓市危機，應嚴格限制大城市規(guī)模，將過去過度向大城市傾斜的公共資源轉移給三四線城市，提高三四線城市的產(chǎn)業(yè)聚集效應。同時為了解決部分城市需求不足問題，應引導農民入城，通過產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來收入、就業(yè)，而非被動“保障”。

　　業(yè)內人士指出，當前，應加強城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展與人口流動趨勢研判，制定符合各地實際的房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃，以合理的土地供應節(jié)奏調節(jié)市場供求。此外，還應著眼于改善長期供求關系，將住房保障納入城市發(fā)展規(guī)劃，使城鎮(zhèn)化進程中的房地產(chǎn)市場發(fā)展進入良性發(fā)展的正循環(huán)。