開發(fā)商公開房地產(chǎn)成本清單 行政稅費(fèi)占20%

　　相當(dāng)多數(shù)開發(fā)商為謀暴利改容積率

　　商品房價(jià)格到底有沒有水份？房地產(chǎn)業(yè)到底存不存在暴利？土地價(jià)格到底會(huì)不會(huì)推高房價(jià)？這些一直是樓市上爭(zhēng)論不休而又糾纏不清的謎題。本周末，國土資源部公布了房地產(chǎn)項(xiàng)目用地地價(jià)專項(xiàng)調(diào)查結(jié)果。全國620個(gè)樓盤，地價(jià)占房價(jià)平均比例為23.2%，其中，比例在30%以下的約占項(xiàng)目總數(shù)的78%。這個(gè)結(jié)果揭開了房地產(chǎn)業(yè)利潤的冰山一角。而前不久，一位鄭州的開發(fā)商向我們提供了一份房地產(chǎn)成本清單，對(duì)這些問題給出了更清晰的答案。

　　房地產(chǎn)成本清單顯示：各級(jí)行政部門的稅費(fèi)在當(dāng)中占了20%

　　這就是那位開發(fā)商提供的樓盤成本清單，這個(gè)樓盤處于當(dāng)?shù)厥袇^(qū)內(nèi)，屬于城中村改造項(xiàng)目，2007年底開始動(dòng)工建設(shè)，目前已進(jìn)入預(yù)售階段，樓盤容積率為3.5，眼下銷售均價(jià)每平方5000元。從這份清單可以看出，加上土地出讓金、拆遷安置房成本，這處樓盤地價(jià)成本每畝466萬元，按容積率3.5計(jì)算，樓面地價(jià)達(dá)到了每平方2000元，占到了售價(jià)的40%。樁基處理、土建、安裝施工費(fèi)、公共部位裝修等建安成本每平方1500元，占到了售價(jià)的30%。而在這份清單上，最引人注目的是這些名目繁多的收費(fèi)項(xiàng)目。

　　當(dāng)?shù)啬撤康禺a(chǎn)開發(fā)商：“人防收費(fèi)、消防收費(fèi)、建委收費(fèi)、規(guī)劃收費(fèi)、土地收費(fèi)、房管收費(fèi)、評(píng)價(jià)收費(fèi)，安全收費(fèi)多了，治安收費(fèi)，反正大把的費(fèi)擱一塊，就500塊。”

　　在這些收費(fèi)中，最大的一筆費(fèi)用是配套費(fèi)，每平方米170元。前期規(guī)劃國土局要進(jìn)行土地定界，均攤后費(fèi)用是每平米0.5元，而同樣的工作規(guī)劃局還要重新做一遍，這次的收費(fèi)項(xiàng)目變成了規(guī)劃定界費(fèi)，均攤后還是要再收取每平方米0.5元。與規(guī)劃局相關(guān)的費(fèi)用還包括，日照復(fù)核費(fèi)，每平米4元，設(shè)計(jì)圖復(fù)核費(fèi)，每平米1.5到2元。前期費(fèi)用還包括，抗震圖紙審核費(fèi)均攤每平米1.5元，環(huán)境影響咨詢費(fèi)每平米均攤2元，公示費(fèi)每平米均攤1元。工程建設(shè)當(dāng)中，要交納防雷檢驗(yàn)費(fèi)。樓盤竣工后，測(cè)繪費(fèi)每平米1.36元，預(yù)售證交易費(fèi)每平米3元，銷售許可證及面積測(cè)量費(fèi)每平米0.2到1.8元。這些收費(fèi)項(xiàng)目至少有30項(xiàng)，涉及20多個(gè)部門，費(fèi)用總計(jì)448.66元。點(diǎn)房屋銷售價(jià)的將近十分之一。再加上營業(yè)稅、所得稅，每平方米稅費(fèi)成本達(dá)到了1100元左右。這位開發(fā)商告訴記者，他在這上面列出的還只是主要的收費(fèi)和稅收項(xiàng)目，其中象道路開口費(fèi)、建筑垃圾管理費(fèi)、副食品價(jià)格調(diào)節(jié)基金、印花稅、增值稅、城建稅、教育設(shè)施建設(shè)附加稅等，由于金額不高，并沒有計(jì)算在內(nèi)。全國政協(xié)委員、河南省工商聯(lián)副主席王超斌對(duì)房地產(chǎn)業(yè)高度關(guān)注，并在2008年提交過關(guān)于減少收費(fèi)、遏制房價(jià)上漲的提案，王超斌告訴記者，這份清單和他掌握的情況完全一致。

　　全國政協(xié)委員、河南省工商聯(lián)副主席王超斌：“各種稅費(fèi)和現(xiàn)在各種費(fèi)用，你比方說氡氣檢測(cè)費(fèi)或者環(huán)保費(fèi)、還有藍(lán)圖審查費(fèi)，還有配套費(fèi)，還有就是土地增值稅，還有所得稅、營業(yè)稅，這些費(fèi)用加起來呢，它占整個(gè)成本的60%。”

　　商品房的成本構(gòu)成主要有三部分：土地、建安費(fèi)用，還有就是政府的各項(xiàng)稅費(fèi)。從剛才的成本清單中，我們發(fā)現(xiàn)，各級(jí)行政部門林林總總的稅費(fèi)在當(dāng)中占了一半以上。河南省工商聯(lián)副主席王超斌還曾經(jīng)做過這樣一個(gè)調(diào)研，和15年前比，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的稅費(fèi)增加了30%，不僅收費(fèi)項(xiàng)目在增加，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也在升高。

　　在這份清單提到的30多項(xiàng)收費(fèi)項(xiàng)目中，最大的一筆單項(xiàng)費(fèi)用是配套費(fèi)，每平米170元，那么這是一筆什么費(fèi)用呢。

　　當(dāng)?shù)芈?lián)合收費(fèi)辦公室負(fù)責(zé)人：“配套費(fèi)它收上來錢用于市政設(shè)施、橋梁、道路、水電、暖氣，做市政設(shè)施，做市政設(shè)施的。”

　　這位負(fù)責(zé)人介紹說，每平米170元的配套費(fèi)由財(cái)政部門統(tǒng)一收取，所有費(fèi)用最終用于市政設(shè)施建設(shè)，包括供水、供電設(shè)施等等，然而記者在這份成本清單中發(fā)現(xiàn)，除了170元配套費(fèi)外，開發(fā)成本中還專門有一項(xiàng)市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，那么這筆費(fèi)用是否屬于重復(fù)收費(fèi)呢，開發(fā)商反映的情況是否屬實(shí)，記者隨后來到了當(dāng)?shù)毓╇姽荆╇姽鞠嚓P(guān)負(fù)責(zé)人并沒有解答記者的疑問。全國政協(xié)委員、河南省工商聯(lián)副主席王超斌認(rèn)為，在交納每平方米170元的配套費(fèi)后，不僅水電氣等的配套費(fèi)用都應(yīng)該免除，并且連配套費(fèi)本身都應(yīng)該減免。

　　王超斌：“這個(gè)配套費(fèi)在土地出讓的時(shí)間，這項(xiàng)目做的時(shí)間就包含在內(nèi)，就應(yīng)該給你，收了這個(gè)出讓金了，就不應(yīng)該再收配套費(fèi)，而且配套到位，而且這個(gè)配套到位，你水必須加到項(xiàng)目跟前，電必須加到用的跟前，你現(xiàn)在的時(shí)候，就幾公里外叫人家建配電所，然后叫人家去建開水所，叫人家從你的總電上架電纜，甚至有幾公斤里架到你項(xiàng)目上，這些費(fèi)用都叫開發(fā)商掏了，你說這房價(jià)它咋降下來。”

　　在當(dāng)?shù)匾?guī)劃局，記者了解到了和規(guī)劃相關(guān)的費(fèi)用包括規(guī)劃定界費(fèi)、日照復(fù)核費(fèi)、設(shè)計(jì)圖復(fù)核費(fèi)，用地處一位負(fù)責(zé)人承認(rèn)，開發(fā)商確實(shí)需要交納設(shè)計(jì)圖復(fù)核費(fèi)。

　　記者：“誰來核。”

　　當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃部門用地處肖斌：“我們有一個(gè)規(guī)劃院。”

　　記者：“規(guī)劃院，是叫什么規(guī)劃院呢？”

　　肖斌：“就是我們那個(gè)，就是建筑設(shè)計(jì)院。”

　　記者：“在哪呢？”

　　肖斌：“就在這樓下。”

　　肖斌解釋說，設(shè)計(jì)圖復(fù)核費(fèi)并不是由規(guī)劃局收取，而是規(guī)劃局在審批開發(fā)商的設(shè)計(jì)圖紙前，要求專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行復(fù)核，防止開發(fā)商弄虛作假。但肖斌承認(rèn)，所有的開發(fā)商提供的設(shè)計(jì)圖紙都必須進(jìn)行復(fù)核，復(fù)核必須在指定的機(jī)構(gòu)，也就是和他們同在一個(gè)辦公樓的規(guī)劃勘察設(shè)計(jì)院進(jìn)行。

　　肖斌：“因?yàn)槲覀儽容^相信他們，他們做了很多的政府工作，其它的（我們信不著）。”

　　規(guī)劃勘察設(shè)計(jì)院是如何拿到獨(dú)家復(fù)核權(quán)的呢，這里的負(fù)責(zé)人拒絕了記者的采訪。全國政協(xié)委員、河南省工商聯(lián)副主席王超斌告訴記者，根據(jù)他的調(diào)查，抗震圖紙審核費(fèi)、環(huán)境影響評(píng)估費(fèi)、設(shè)計(jì)圖紙復(fù)核費(fèi)等，都屬于同一性質(zhì)，表面看主管部門不直接收費(fèi)，但通過指定收費(fèi)公司，實(shí)際上是在變相收費(fèi)。

　　全國政協(xié)委員、河南省工商聯(lián)副主席王超斌：“市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不能壟斷，必須打破壟斷，這才能公平，至于說這個(gè)規(guī)劃院，我經(jīng)常也跟他們打交道，他們的部門領(lǐng)導(dǎo)都很熱情，都很好，我也見過的我們開會(huì)都，但是他們實(shí)際上呢，作為企業(yè)來說，如果說沒有規(guī)劃局這一層保護(hù)，他是不可能會(huì)形成的對(duì)不對(duì)，如果沒有規(guī)劃局強(qiáng)硬的支持它，那么只要有資質(zhì)都能做，他就沒有這個(gè)暴利了，實(shí)際上暴利之間，房地產(chǎn)暴利中間，包含著隱性的這些部門的暴利。”

　　在對(duì)開發(fā)商提供的這份成本清單進(jìn)行仔細(xì)核察后，記者有了一個(gè)意外的發(fā)現(xiàn)。以樓面地價(jià)每平米2000元、建安成本每平米1500元計(jì)算，這兩大項(xiàng)成本就達(dá)到了3500元，再加上各種名目的收費(fèi)每平米448.66元，稅金每平米650元，資金成本也高達(dá)每平米450元，開發(fā)商提供的備注顯示，這是按資金月利息1%計(jì)算得出的結(jié)果，實(shí)際上，王超斌告訴記者，這還是保守估計(jì)，實(shí)際上，僅以融資為例，地產(chǎn)開發(fā)的隱性成本極高。

　　王超斌：“這每一筆錢里面，背后的銀耗子就在吃著他的糧食，所以說他這種營業(yè)成本也非常大，剛才那天不是他們說嘛，最少是給三個(gè)點(diǎn)，3%得給了銀耗子，甚至有的都給10個(gè)點(diǎn)”