京津冀一體化概念被狂炒 規(guī)劃未定房?jī)r(jià)先漲

    受京津冀一體化概念影響，包括保定、涿州、武清等地地價(jià)與房?jī)r(jià)均出現(xiàn)了不同程度的上漲。在真正的利好尚未落實(shí)之前，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)搶先一步進(jìn)行炒作。

    4月4日，泰禾集團(tuán)發(fā)布消息稱，該公司進(jìn)軍京津一體化，擊退金融街等名企，奪下天津武清2013-96號(hào)地。該地塊起始價(jià)2億元，泰禾以6億元奪得，溢價(jià)率300%。樓面價(jià)達(dá)4127元/平方米。

    而就在一個(gè)半月前，受天津藍(lán)印房將要取消傳言影響，天津武清等區(qū)域的土地市場(chǎng)還處于觀望低迷狀態(tài)。

    改變類似于武清這些區(qū)域命運(yùn)的是京津冀一體化概念的提出。受京津冀一體化概念影響，包括保定、涿州、武清等地地價(jià)與房?jī)r(jià)均出現(xiàn)了不同程度的上漲。在真正的利好尚未落實(shí)之前，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)搶先一步進(jìn)行炒作。

    開(kāi)發(fā)商的炒作

    “給他們潑潑冷水吧，太不理智了。”保定當(dāng)?shù)匾晃环康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者無(wú)奈地表示。

    保定是受京津冀一體化概念影響最先出現(xiàn)瘋狂炒作的城市。傳言中，保定將作為首都副中心分擔(dān)部分功能。隨后，保定房?jī)r(jià)迅速升溫。

    據(jù)當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士介紹，受傳言影響，保定當(dāng)?shù)貥潜P(pán)房?jī)r(jià)普遍上漲1000-2000元/平方米不等，甚至最瘋狂時(shí)期可以達(dá)到“一天一價(jià)”。

    然而，據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：4月前8天，保定新建住宅簽約套數(shù)為317套，從官方成交數(shù)據(jù)中體現(xiàn)的數(shù)據(jù)并未明顯升溫。

    中原地產(chǎn)分析師張大偉分析認(rèn)為，保定出現(xiàn)市場(chǎng)熱度超過(guò)官方數(shù)據(jù)熱度的原因主要是：第一，當(dāng)?shù)貥鞘薪霐?shù)樓盤(pán)為未進(jìn)入官方統(tǒng)計(jì)的五證不全房源；第二，首都副中心刺激當(dāng)?shù)貥鞘?，更多吸引?lái)的是短期炒作。短期炒作更愿意買(mǎi)五證不全房屋，這類房源可以隨意加價(jià)轉(zhuǎn)手。而正規(guī)的五證齊全的房源，不可以隨意炒作。

    除了保定，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者發(fā)現(xiàn)，涿州、固安等地樓市也出現(xiàn)炒作現(xiàn)象。

    據(jù)安居客數(shù)據(jù)顯示，涿州4月新房均價(jià)高達(dá)6264 元/平方米，環(huán)比上月增長(zhǎng)5.4%；而固安4月新房均價(jià)7731元/平方米，環(huán)比上月增長(zhǎng)3.19%。

    涿州項(xiàng)目鴻坤理想城(樓盤(pán)資料業(yè)主論壇) 相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，隨著“京津冀一體化”和“保定將成政治副中心”兩個(gè)概念的提出，涿州樓市瞬間升溫。除了涿州本地人，更多的北京買(mǎi)房客開(kāi)始在涿州“搶房”。

    記者看到，不少涿州項(xiàng)目已經(jīng)以京津冀一體化為賣點(diǎn)。“京津冀協(xié)同發(fā)展已成為大北京戰(zhàn)略發(fā)展重要決策。高鐵、首都第二機(jī)場(chǎng)聚焦涿州，以絕對(duì)區(qū)位、交通優(yōu)勢(shì)，成為北京首個(gè)高鐵大都會(huì)。出門(mén)400米即達(dá)高鐵站，12分鐘直抵西三環(huán)，無(wú)縫接駁地鐵9號(hào)線。”這是鴻坤理想城對(duì)外宣稱的利好。

    市場(chǎng)應(yīng)更理智

    21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)集團(tuán)市場(chǎng)發(fā)展中心總監(jiān)桑豫峰認(rèn)為，3月以來(lái)，京津冀一體化突然大熱，北京周邊城市房?jī)r(jià)趁機(jī)炒作，大漲不已。但首都副中心也好，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移也好，并無(wú)新意，除了概念傳銷，根本問(wèn)題一如昨日。

    桑豫峰認(rèn)為，京津冀一體化涉及多省市的合作，重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，職能調(diào)整，產(chǎn)業(yè)遷移，人口分流等等問(wèn)題，若無(wú)中央層面的協(xié)調(diào)，任何規(guī)劃就難以避免單相思之嫌；另外，如果不解決交通的同城化，京津冀一體化就是空談。比如，10年前就傳說(shuō)燕郊劃到北京，北京地鐵通到燕郊，現(xiàn)在仍然是傳說(shuō)而已。這方面與之對(duì)比的是，珠三角的一小時(shí)交通圈，卻在踏踏實(shí)實(shí)地推進(jìn)。

    桑豫峰稱，大家已經(jīng)看到了，京津冀毫無(wú)變化，環(huán)北京房?jī)r(jià)已經(jīng)漲了，但這只是開(kāi)發(fā)商善于炒作的漲，沒(méi)有實(shí)質(zhì)進(jìn)展，就可能隨時(shí)回落。此時(shí)投資環(huán)北京樓盤(pán)，就是賭博。

    RET睿意德董事商十磊認(rèn)為，京津冀一體化是國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)在2014年3月5日作政府工作報(bào)告時(shí)指出的，習(xí)近平總書(shū)記也強(qiáng)調(diào)實(shí)現(xiàn)京津冀協(xié)同發(fā)展是一個(gè)重大國(guó)家戰(zhàn)略；可見(jiàn)中央政府對(duì)京津冀一體化的重視，京津冀一體化是大勢(shì)所趨，前景可觀。

    但商十磊也認(rèn)為，房地產(chǎn)的銷售價(jià)格是取決于供求關(guān)系及成本的。從供求關(guān)系來(lái)看，雖然京津冀一體化的規(guī)劃正在緊鑼密鼓的實(shí)施當(dāng)中，但由紙上規(guī)劃到實(shí)際落實(shí)是需要很長(zhǎng)時(shí)間，津、冀房地產(chǎn)項(xiàng)目也無(wú)法替代北京房地產(chǎn)項(xiàng)目在購(gòu)房客戶心中的地位，北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求新增量是很大的，整體市場(chǎng)不會(huì)被津、冀一帶的房地產(chǎn)市場(chǎng)削弱，北京市場(chǎng)的需求會(huì)持續(xù)，從供需影響房?jī)r(jià)方面看，房?jī)r(jià)受影響不大。從開(kāi)發(fā)成本看，土地成本占開(kāi)發(fā)成本的一大部分，是取決后續(xù)銷售價(jià)格的重要因素之一，北京的土地供給是有限的，隨著土地價(jià)格不斷攀升，房?jī)r(jià)并不具備下降的條件。

    另外，從市場(chǎng)角度分析，中原地產(chǎn)分析師張大偉認(rèn)為，在北京樓市出現(xiàn)調(diào)整跡象的當(dāng)下，承接北京溢出投資需求的周圍區(qū)域市場(chǎng)不太可能比北京更熱。歷史上也從來(lái)沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)，環(huán)北京周圍區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)，與北京樓市發(fā)展不同步的現(xiàn)象。

    張大偉認(rèn)為，京津冀等區(qū)域樓市應(yīng)謹(jǐn)防通州在2010-2011年出現(xiàn)的市場(chǎng)暴跌風(fēng)險(xiǎn)。他認(rèn)為，在沒(méi)有利好落地的情況下，房?jī)r(jià)先漲，非常不利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展。當(dāng)?shù)丶词故菚?huì)發(fā)展承接北京部分功能的區(qū)域，主要居住人群依然是當(dāng)?shù)厝?，房?jī)r(jià)高了對(duì)收入相對(duì)較低的當(dāng)?shù)厝烁皇呛檬隆?/p>