樓市觀察：2014年已呈現(xiàn)“限購”退出五大特征

    2014年第一季度，受到銀行信貸緊縮、“錢荒”的影響，繼杭州、常州、溫州、北京等城市個別樓盤大幅降價逆襲之后，寧波出現(xiàn)房企倒閉破產(chǎn)的現(xiàn)象。盡管部分開發(fā)企業(yè)采取比較明智的大幅降價策略“以價換量”，但是，第一季度整個市場成交的氛圍尚沒有回歸到“量”的軌道上來。

    央行重申貨幣政策經(jīng)濟仍處合理區(qū)間長沙住建委否認松綁限購開發(fā)商訴苦保定投資客蜂擁而至買房像搶大白菜私募趙軍連續(xù)三個季度加倉通富微電方大特鋼董事長年薪1974萬超過王石年報催漲股價大富科技"牽手"特斯拉

    此時，房地產(chǎn)市場實施4年之久的限購政策，在2014年年初又出現(xiàn)松動跡象。繼溫州傳出上報松綁限購的方案后，長沙、杭州等多個城市也在醞釀和討論松綁限購的可能性。

    其實此前，2013年12月24日，廣州市房管局局長李俊夫就曾介紹，廣州2014年將繼續(xù)加大住宅用地和普通商品住房供應(yīng)，探索逐步取消限價、限購等行政干預(yù)措施，建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機制，研究“保障合理擴面”的可行性，將部分夾心階層納入保障范圍。

    當(dāng)前來講，在2013年11月份左右，各大中城市剛剛加碼樓市限購措施，隨后廣州、長沙、杭州、溫州等城市又提出探索逐步取消限價、限購等行政干預(yù)措施，很明顯，關(guān)于限購何時退出房地產(chǎn)市場又成為市場焦點問題。

     從樓市調(diào)控政策走向及趨勢來看，限購等行政化調(diào)控手段并不是一個長效性調(diào)控措施，遲早有其退出的一天。從未來趨勢來講，限購會逐步寬松取消，經(jīng)濟手段、市場手段代替行政化調(diào)控手段和措施勢在必然，限購等行政化措施會逐步退出，為樓市長效調(diào)控機制出臺做鋪墊。

    當(dāng)前來看，限購?fù)顺鰳鞘惺莿菰诒厝坏?，目前已呈現(xiàn)出限購逐步退出房地產(chǎn)市場的五大市場特征：

    第一、長效性格調(diào)控機制露出端倪之時，也就是限購政策逐步定向?qū)捤?，逐步退出樓市調(diào)控政策之時。

    從當(dāng)前媒體報道也可以看出，中央對待房地產(chǎn)的態(tài)度已經(jīng)從“強調(diào)調(diào)控”轉(zhuǎn)為“建立長效機制”，對于現(xiàn)有的財稅體制、土地政策、金融體制都會有所改革。盡管樓市長效調(diào)控機制方案尚未出臺，也不知其真實性與落地的可能性，但是，總之，反映了當(dāng)前房地產(chǎn)市場重現(xiàn)房價上漲的預(yù)期的市場背景下，相關(guān)部門對于當(dāng)前房地產(chǎn)市場走勢的擔(dān)憂以及對于中長期房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的設(shè)想。

    因此，從這個角度來講，如果樓市長效性調(diào)控機制在2014年開始出臺，那么，當(dāng)財稅體制、土地政策、金融體制等長效性格調(diào)控機制露出端倪之時，也就是限購政策逐步定向?qū)捤?，逐步退出樓市調(diào)控政策之時。

    第二、當(dāng)前政府表態(tài)及地方新出臺調(diào)控政策基本不再強調(diào)限購，政策趨向市場化。

    無論是從2013年11月份“深八條”、“京七條”等一二線城市的調(diào)控政策，還是當(dāng)前政府表態(tài)來看，都有一個共同的特點：基本上是通過增加中低價位的市場供應(yīng)、改變供求關(guān)系的角度來調(diào)控市場，從調(diào)控手段的角度來說，從市場的角度來調(diào)控市場的特征比較突出，沒有更多的強調(diào)原有的限購等行政化手段和措施。即使強調(diào)，也是比較偏中性的，或者類似于廣州，限購加碼的同時，也在研究限購如何逐步退出，將調(diào)控手段轉(zhuǎn)向市場化、經(jīng)濟化。從這個角度來講，政策層面正在呈現(xiàn)出市場化、經(jīng)濟化手段逐步替代行政化的限購手段的趨勢。

    第三、今年以來調(diào)控基調(diào)發(fā)生微妙變化，調(diào)控政策轉(zhuǎn)向“分類指導(dǎo)”或雙向調(diào)控思路，這為限購政策定向?qū)捤芍鸩酵顺雠c長效性調(diào)控機制的政策空間轉(zhuǎn)換做鋪墊。

    2014年調(diào)控政策仍將呈現(xiàn)“差別化”的特征，熱點城市比如一線城市、部分二線城市仍然會繼續(xù)抑制投資投機需求，當(dāng)沒有辦法通過市場供求關(guān)系的調(diào)節(jié)解決房價過快上漲的問題時，行政化手段比如限購還會繼續(xù)執(zhí)行，或還是“階段性”強化執(zhí)行。

    對于非熱點城市尤其是庫存比較大的城市，比如部分二線城市、大多數(shù)三四線城市等，政策調(diào)控允許“試探性”的限購定向?qū)捤烧叱雠_，同時，通過控制土地供應(yīng)，調(diào)節(jié)未來市場供求關(guān)系，最終通過這樣的措施達到去庫存的目的，使整個市場供求關(guān)系回歸至相對比較合理的水平。

    對于供求關(guān)系相對較為合理的二線城市，調(diào)控政策與市場將擁有更大的自主性，或許會允許“試探性”的限購定向?qū)捤烧叱雠_，以刺激市場進一步好轉(zhuǎn)，因此，這些城市市場在今年會有一個比較好的成長空間，但是，后期也有可能面臨階段性調(diào)控收緊的風(fēng)險。

    總的來看，2014年政策層面將強化“雙向調(diào)控”思路，對于不同城市的“分類指導(dǎo)”，結(jié)構(gòu)性調(diào)整城市之間、不同細分市場之間供求關(guān)系，導(dǎo)致不同城市的調(diào)控政策具有“分化”的特征，通過政策“分化”有望使不同城市的市場需求釋放得以平衡，以使總體市場回歸合理，但是，短期內(nèi)來看，不同城市市場之間仍將呈現(xiàn)“分化”的特征。

    第四、從近期各地限購政策的執(zhí)行軌跡來看，二三線城市出臺的“以限價代替限購”、“限購再寬限一套”（如溫州）等調(diào)控措施基本上已經(jīng)表現(xiàn)出限購政策逐步退出的特征，當(dāng)前來講，廣州明年也將繼續(xù)加大住宅用地和普通商品住房供應(yīng)，探索逐步取消限價、限購等行政干預(yù)措施，建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機制。

    從執(zhí)行層面來看，當(dāng)前多二三數(shù)城市“限購”或被社保證明及納稅證明繳納滿12個月的“潛規(guī)則”破解。

    之前，各地出臺的“限購”政策大多數(shù)以當(dāng)?shù)氐纳绫ＷC明及納稅證明繳納滿12個月（北京為5年，較為嚴格）為購房的基本條件，這些“限購”政策出臺后，購房者本身會更加注重納稅和社保方面的繳納，即使各個地方出臺補繳的不予認可的補丁調(diào)控政策，購房者不使用補繳手段購房，那么，自“限購”政策出臺當(dāng)月起，至多一年之后這項規(guī)定也會自動失效，因此，執(zhí)行3年左右的樓市“限購”政策，有可能會因為購房者社保及納稅證明繳納符合“限購”條件而自動失效，當(dāng)前多數(shù)城市“限購”或被這個“潛規(guī)則”破解，限購政策的執(zhí)行明顯會呈現(xiàn)出“明緊暗松”的市場特征，有可能不會對市場起到太大的作用。

    當(dāng)前，雖然部分一二線城市加碼限購政策，但是沒有更多的強調(diào)原有的限購等行政化手段和措施。即使強調(diào)，也是比較偏中性的，或者類似于廣州，限購加碼的同時，也在研究限購如何逐步退出，將調(diào)控手段轉(zhuǎn)向市場化、經(jīng)濟化。從這個角度來講，政策層面正在呈現(xiàn)出市場化、經(jīng)濟化手段逐步替代行政化的限購手段的趨勢。

    第五、戶籍制度改革或許會成為突破“限購”政策的方法之一。

    在限購限貸沒有可能直接放松的可能性的市場背景下，通過放松戶籍制度從側(cè)面突破“限購”，有可能成為未來政策“微調(diào)”刺激房地產(chǎn)市場放量與城市化進程的非常重要手段。當(dāng)前不少省會城市，尤其是三四線城市，外地居民只要購房就可以落戶，那么，對于落戶的這些外地居民來講，具有了本地戶籍，當(dāng)然就可以進行第二套住房的購買資格；當(dāng)前戶籍制度改革背后的異地高考、人才引進等特定人群對于當(dāng)?shù)厥袌鲎》啃枨笠脖憩F(xiàn)比較強勁，有條件地定向?qū)捤煞潘蛇@類人群的住房購買資格或許成為未來政策層面的趨勢，這或許也會成為突破“限購”的方法之一。這從總體上來講會促使房地產(chǎn)市場需求的增加及成交量的持續(xù)回升。