三四線樓市供需失衡 部分城市供需比超400%

    近日，深圳各類關(guān)于樓盤降價的傳聞不斷，市場各方的神經(jīng)再次被敏感的樓市揪了起來。尤其是對于廣大剛需來說，這種風(fēng)聲鶴唳的時節(jié)，究竟該不該入手呢？買吧，怕后面跌了自己后悔；不買吧，“狼來了”的事情已發(fā)生多次，又怕后市報復(fù)性上漲。

    根據(jù)記者多年的觀察，這種“降價聲”風(fēng)傳的節(jié)點，在近幾年的深圳房地產(chǎn)市場已發(fā)生多次。最近的一次發(fā)生在2011年四季度，當(dāng)時市場歷經(jīng)了“國N條”一年多的洗禮，市場成交長期清淡，因此不少開發(fā)商在2011年四季度至2012年上半年的一段時間里，采取了一定程度上讓利打折的手段 。當(dāng)時市場初期開始醞釀逆轉(zhuǎn)的情形和目前的形勢有點類似，但也不盡然相同。

　　相同之處在于，今年春節(jié)后，市場確實出現(xiàn)了各種降價傳聞，盡管這些所謂的“降價”以營銷和噱頭的成分居多，但也反映出目前開發(fā)商去庫存困難，市場前期房價快速上升的勢頭已得到遏制，房價進(jìn)入了橫盤階段，個別開發(fā)商為了去庫存、為了現(xiàn)金流，采取了一定程度上打折促銷的活動。經(jīng)歷過2013年上半年搶房潮的深圳市民一定記得，當(dāng)時有些樓盤的價格幾乎一日一漲，讓利打折純屬做夢。這些目前還比較零星的案例已昭示出市場各方心理的變化：由于房子開始難賣，開發(fā)商、小業(yè)主已不敢隨便加價，甚至開始小幅讓利；另一方面，市場風(fēng)向變了，剛需們更猶豫了，加劇了觀望情緒。

　　不同之處在于，2011年四季度開始的那一段短暫的降價期，主要由于當(dāng)時嚴(yán)厲的調(diào)控措施，如限購限貸等剛上馬，打壓了當(dāng)時的投資潮，市場在經(jīng)歷了一年多的低潮期后，“降價跑量”成為一種共識。今年春節(jié)后市場進(jìn)入低潮期，主要受銀行收緊房貸，購房者置業(yè)成本上升，以及2013年火爆的樓市消化了相當(dāng)大一部分剛需的影響。

　　盡管當(dāng)前市場開始醞釀逆轉(zhuǎn)的情形和當(dāng)年有些相似，但誰也不知道目前主要反映在心理層面的變化是否會演變至實際的市場行為。究竟是持續(xù)假摔還是最后弄假成真，后市走向無人敢斷言。

　　近日記者身邊發(fā)生的幾件事可做參考。好幾個朋友前幾年在廣東陽江、山東濰坊、四川成都等老家或曾經(jīng)工作的城市買過房子，因為搬到深圳想換房，所以今年打算把外地的房子賣出去。不過，他們同時發(fā)現(xiàn)，進(jìn)入今年后房子賣不動了，即使現(xiàn)在這些房源已接近成本價在賣，但卻3、4個月都沒有賣出去。有一位朋友昨日跟記者說，從年初到4月份，來看房的買家甚至出價越來越低，最新的出價已跌破了她的買房成本。“二三線城市的房子太多了，我想賣的那套房子周邊都新開了幾個樓盤，和新房比起來，小地方的二手房根本賣不動，也賣不起價錢。”這位朋友說非常擔(dān)心當(dāng)?shù)氐姆績r會撐不住，到時候房子會“砸”在手上。

　　另一個信息，申銀萬國最近的研究報告顯示，從住宅的供需比來看，北上廣深四個一線城市的供需比為65%，處于相對供給不足的狀態(tài)，二線城市的供需比為116%，三四線城市的供需比為125%，全國供需比為119%。僅從供需比來看，一線城市仍處于相對不足的狀態(tài)，換句話來說，一線城市的房價或許還有一定的支撐因素。但局部供需嚴(yán)重失衡的城市，如營口、鄂爾多斯、張家界的供需比分別達(dá)到了476.6%、385.4%、246.7%，這類城市的樓市風(fēng)暴或?qū)㈦y以避免。