保障性住房供給管理的國際經(jīng)驗與啟示

    近年來，我國城鄉(xiāng)保障性安居工程建設(shè)不斷推進(jìn)。但隨著城鎮(zhèn)化快速發(fā)展，我國保障性住房供需缺口依然較大，而且存在結(jié)構(gòu)不平衡問題。不斷完善我國保障性住房供給管理體系，需要借鑒國際經(jīng)驗。

    保障性住房供給管理的國際經(jīng)驗

    上世紀(jì)30年代以來，發(fā)達(dá)國家在保障性住房供給管理方面積累了不少經(jīng)驗，大體可歸納為以下幾點。

    法律保障，事權(quán)明晰。多數(shù)發(fā)達(dá)國家從法律層面確立低收入群體獲得基本住房保障的權(quán)利，明確規(guī)定住房保障供給范圍、政府補(bǔ)貼形式、供給模式、租金設(shè)定方法等。韓國1999年頒布《國民基本生活保障法案》，規(guī)定低收入群體享有基本居住權(quán)，可以從政府獲得住房補(bǔ)貼。法國從法律層面將符合條件的外來人口納入保障性住房供給范圍，規(guī)定對供給方的財政補(bǔ)貼包括對金融機(jī)構(gòu)的利息補(bǔ)貼、對私營開發(fā)商的稅費補(bǔ)貼等。多數(shù)發(fā)達(dá)國家將保障性住房建設(shè)營運管理列為地方政府事務(wù)，中央政府通過轉(zhuǎn)移支付形式給予一定補(bǔ)貼。

    社會資金為主，政府補(bǔ)貼為輔。各國保障性住房建設(shè)大都以社會資金為主、政府補(bǔ)貼為輔。如，2002年以來，韓國政府對于不同類型保障性住房建設(shè)成本的出資比重在10%—40%不等，國家住房基金出資和開發(fā)商出資的比重分別為40%和10%，其余的由不同收入水平的低收入購房者承擔(dān)40%—10%。

    供給主體多元化，供給模式多樣化。在發(fā)達(dá)國家，政府、隸屬于政府的公共公司、私人開發(fā)商甚至居民都可以成為保障性住房的提供者，供給模式靈活多樣。比如，在美國，各州政府通過設(shè)立房地產(chǎn)建設(shè)基金籌集社會資金，投入廉租房建設(shè)，然后設(shè)立房地產(chǎn)投資信托基金收購房地產(chǎn)建設(shè)基金名下的住宅物業(yè)并長期持有，使得前期建設(shè)資金迅速收回。在法國，符合條件的低收入者可以按市場租金租房，憑租房合同向政府申請房屋租賃補(bǔ)貼。這樣，產(chǎn)權(quán)房持有者成為階段性保障性住房的提供者。

    完善我國保障性住房管理體系的思路

    立足我國實際，借鑒國際經(jīng)驗，完善保障性住房供給管理體系應(yīng)在以下幾方面努力。

    加強(qiáng)法律保障，科學(xué)編制規(guī)劃。制定保障性住房法律法規(guī)，將住房保障范圍限定在城鄉(xiāng)低收入住房困難家庭，將外來務(wù)工人員納入保障性住房申請范圍；住房保障標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)為?；咀》啃枨螅槐碛挟a(chǎn)權(quán)；住房保障方式可明確為租賃補(bǔ)貼和實物配租等多種形式，為地方政府政策選擇留出空間。同時，科學(xué)編制保障性住房規(guī)劃。全國及省級層面保障性住房專項規(guī)劃應(yīng)因地制宜，實行宏觀指導(dǎo)；市縣級保障性住房年度計劃應(yīng)結(jié)合市縣總體發(fā)展規(guī)劃進(jìn)行充分論證。

    明確各級政府住房保障事權(quán)。明確劃分各級政府在保障性住房供給管理方面的事權(quán)。中央政府主要負(fù)責(zé)保障性住房的頂層設(shè)計，如制定法律法規(guī)、編制發(fā)展規(guī)劃、制定宏觀政策等。市縣級政府主要負(fù)責(zé)編制當(dāng)?shù)乇Ｕ闲宰》磕甓葘嵤┯媱?、落實相關(guān)政策、建設(shè)用地供應(yīng)、籌措建設(shè)運營資金以及保障性住房建設(shè)管理。

    創(chuàng)新供給模式，形成可持續(xù)的住房保障體系。在資金供給方面，應(yīng)在簡化保障性住房種類的基礎(chǔ)上，整合現(xiàn)行中央各類保障性安居工程專項補(bǔ)助資金，借鑒國際經(jīng)驗合理引導(dǎo)社會資金投入，加快推動公租房建設(shè)。在土地供應(yīng)方面，可要求開發(fā)商在商品房開發(fā)時配建一定比例的公租房。在供給模式方面，可考慮配建及收購、改建和盤活存量公房、直管公房等方式，并允許有建設(shè)用地的單位和企業(yè)集資建房，多渠道增加供給。在營運模式方面，對已進(jìn)入維護(hù)期的廉租房，地方政府可考慮對過高的維護(hù)成本予以補(bǔ)助；對新建社會化產(chǎn)權(quán)的公租房，可建立政企分離、權(quán)責(zé)明確的企業(yè)化運作機(jī)制進(jìn)行管理；對由政府持有產(chǎn)權(quán)的公租房，可采用政府購買服務(wù)的方式委托有資質(zhì)的物業(yè)公司管理。