市場(chǎng)分化明顯 多地開(kāi)發(fā)商呼吁松綁限購(gòu)

    “作為市住建委分管市場(chǎng)工作的副主任，到目前為止，我還沒(méi)有得到各方醞釀松綁限購(gòu)的消息。”4月2日，在接受記者采訪時(shí)，長(zhǎng)沙市住建委副主任胡漢清否定了長(zhǎng)沙取消限購(gòu)的說(shuō)法。

    4月伊始，已經(jīng)有多個(gè)城市傳出計(jì)劃取消限購(gòu)的方案。但在中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)，各方均予以否認(rèn)。杭州市房管局相關(guān)人士稱，關(guān)于杭州的調(diào)控政策維持不變，目前沒(méi)有新政策出臺(tái)，對(duì)于取消限購(gòu)的相關(guān)傳聞不予回應(yīng)。溫州市住建委宣傳處人士稱沒(méi)有收到業(yè)務(wù)部門關(guān)于政策調(diào)整的消息，對(duì)于市場(chǎng)上的流傳不予置評(píng)。

    中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)認(rèn)為，兩會(huì)已經(jīng)放出了分類調(diào)控信號(hào)，因?yàn)槭袌?chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)明顯的分化。調(diào)控應(yīng)該針對(duì)不同的市場(chǎng)采取不同的措施，像北上廣這些供不應(yīng)求的城市，肯定不能取消限購(gòu)。像溫州、貴陽(yáng)這些供大于求的城市，限購(gòu)已無(wú)意義。

    溫州的信號(hào)

    雖然溫州官方對(duì)限購(gòu)松綁予以否認(rèn)，但民進(jìn)中央經(jīng)濟(jì)委員會(huì)副主任、浙江省民營(yíng)投資企業(yè)聯(lián)合會(huì)會(huì)長(zhǎng)周德文告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者，“溫州退出限購(gòu)是事實(shí)，有關(guān)溫州救市的政策條例近期就會(huì)出臺(tái)。”

    “現(xiàn)在是溫州第二次放松調(diào)控政策，去年底溫州已經(jīng)對(duì)限購(gòu)做出適當(dāng)松綁了。浙江省政府和溫州市政府已經(jīng)對(duì)當(dāng)前溫州經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有清醒的認(rèn)識(shí)，會(huì)盡快出臺(tái)救市政策。”周德文說(shuō)，“我是力挺溫州市政府大膽根據(jù)溫州經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況出臺(tái)對(duì)房地產(chǎn)有利的政策。”

    相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，溫州房?jī)r(jià)暴跌的勢(shì)頭沒(méi)有被止住。按照溫州市市長(zhǎng)陳金彪的說(shuō)法，溫州房屋價(jià)格較最高點(diǎn)下跌了31%。房市繼續(xù)下行，不僅拖累已經(jīng)陷入困境的實(shí)體經(jīng)濟(jì)，還會(huì)嚴(yán)重影響地方政府財(cái)政。

    實(shí)際上，早在今年兩會(huì)期間，陳金彪就提出，溫州的資金有很多都沉淀在房地產(chǎn)上。雙向調(diào)控的情況下，讓溫州的資金流轉(zhuǎn)起來(lái)，有利于整個(gè)實(shí)體經(jīng)濟(jì)資金鏈和擔(dān)保鏈解套。否則，房?jī)r(jià)一旦斷崖式下跌，抵押物就縮水，銀行就會(huì)產(chǎn)生壞賬，信貸投放無(wú)法增加，實(shí)體企業(yè)就融不到錢。

    因此，從這個(gè)角度看，溫州希望能夠成為雙向調(diào)控的獲益者，推出松綁政策，也在情理之中。

    溫州個(gè)人合作建房發(fā)起人、溫州市市場(chǎng)營(yíng)銷協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)趙智強(qiáng)在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)認(rèn)為，溫州房地產(chǎn)已經(jīng)成功綁架了當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)，政府不出手救市是不行的?，F(xiàn)在溫州困局唯一的破解辦法就是一邊大力抓實(shí)體經(jīng)濟(jì)，一邊還要穩(wěn)定房?jī)r(jià)。其實(shí)這是挺矛盾的，在投資渠道匱乏、實(shí)體經(jīng)濟(jì)又不能很快見(jiàn)效的時(shí)候，放開(kāi)限購(gòu)也是明智之舉。

    松綁意愿強(qiáng)烈

    長(zhǎng)沙和杭州并未出臺(tái)實(shí)際松綁限購(gòu)的政策。但在當(dāng)?shù)卣e辦的座談會(huì)上，開(kāi)發(fā)商都表達(dá)了希望政府出臺(tái)救市措施的強(qiáng)烈愿望。

    例如，3月21日，長(zhǎng)沙市住建委組織召開(kāi)了2014年長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)調(diào)研座談會(huì)。據(jù)與會(huì)者回憶，在當(dāng)天的座談會(huì)上，除建議降低二套房貸款門檻、加快住宅產(chǎn)業(yè)化和綠色建筑開(kāi)發(fā)進(jìn)程外，與會(huì)的不少大品牌開(kāi)發(fā)商，從目前的樓盤銷售不理想、利潤(rùn)風(fēng)險(xiǎn)加劇、未來(lái)發(fā)展存在更多的不確定性等方面大吐苦水，并紛紛建言當(dāng)?shù)卣皶r(shí)采取“救市”措施。

    長(zhǎng)沙一業(yè)界人士陽(yáng)學(xué)文認(rèn)為，“長(zhǎng)沙樓市取消限購(gòu)政策時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟”。這一觀點(diǎn)，也被后來(lái)發(fā)酵成“長(zhǎng)沙醞釀和討論松綁限購(gòu)的可能性”。

    不過(guò)，出席當(dāng)天座談會(huì)的政府相關(guān)部門人士，并未對(duì)是否“救市”作出明確表態(tài)，只是表示，在認(rèn)真聽(tīng)取大家意見(jiàn)的基礎(chǔ)上，將積極研究并上報(bào)市政府，醞釀出臺(tái)一系列促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的政策。

    “或許是這樣的表態(tài)，引發(fā)了當(dāng)?shù)貥I(yè)界對(duì)樓市限購(gòu)有可能松綁的期待。”當(dāng)?shù)匾晃唤咏姓疀Q策層面的相關(guān)人士指出，以當(dāng)?shù)卣畬用嬉回炛幸?guī)中矩的工作作風(fēng)，長(zhǎng)沙要想近期在國(guó)內(nèi)城市率先破局，至少在公開(kāi)層面不大可能。

    杭州也是如此。此前透出風(fēng)聲的杭州房企溝通會(huì)上，有關(guān)部門向房企透露，一系列促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的政策正在醞釀。其中包括限購(gòu)的松綁，以及二套房貸款門檻的降低等。

    來(lái)自杭州方面的消息顯示，2009年左右，杭州樓市投資比例在40%左右。此后一系列去投資化的調(diào)控政策出臺(tái)，杭州目前樓市純投資客已經(jīng)很少。而在2010年至2012年期間被壓抑的改善性需求，在2012年底部分樓盤降價(jià)促銷后曾出現(xiàn)集中入市。2012年至2013年杭州樓市熱銷，就是上一輪被壓抑的剛性和改善性需求入市的結(jié)果。目前，杭州樓市整體需求已顯疲態(tài)。

    克而瑞杭州機(jī)構(gòu)總經(jīng)理劉晨光在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)認(rèn)為，杭州現(xiàn)在確實(shí)比較困難，主要原因是2009年和2013年這兩年地方政府出讓土地過(guò)多造成的。“取消限購(gòu)應(yīng)該是政府和房企交流之后釋放出來(lái)的信號(hào)。只不過(guò)，周邊城市沒(méi)有一個(gè)退出限購(gòu)的，杭州不會(huì)充當(dāng)?shù)谝粋€(gè)。”劉晨光說(shuō)。

    限購(gòu)?fù)顺鋈孕钑r(shí)日

    2010年4月，國(guó)務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》，要求房?jī)r(jià)上漲過(guò)快城市限制家庭購(gòu)房套數(shù)，被業(yè)界稱為“限購(gòu)令”。目前，“限購(gòu)令”已在40多個(gè)城市得到不同程度的落實(shí)。

    限購(gòu)政策出臺(tái)以來(lái)，也曾有部分二三線城市因?yàn)闃鞘泄┙o過(guò)大、成交低迷而嘗試松綁限購(gòu)，但在國(guó)家宏觀調(diào)控大基調(diào)下，多數(shù)城市的松綁都被叫停或不了了之。

    不過(guò)，今年全國(guó)兩會(huì)期間提出的房地產(chǎn)市場(chǎng)“雙向調(diào)控”基調(diào)，允許“對(duì)于庫(kù)存量比較大的城市，要控制供地結(jié)構(gòu)、供應(yīng)結(jié)構(gòu)”。這被業(yè)界解讀為限購(gòu)政策或存在松動(dòng)的空間。

    隨著今年一季度樓市整體陷入低迷，二三線城市松綁限購(gòu)的意愿更為強(qiáng)烈。雙向調(diào)控使地方政府“救市”有據(jù)可循，唯一需要考慮的是，限購(gòu)政策放開(kāi)的時(shí)間表。

    “中央政府的底線是防投資、抑投機(jī)，不希望社會(huì)上的過(guò)多資金沉淀在固定資產(chǎn)上。所以說(shuō)放開(kāi)限購(gòu)是遲早的事，但是不會(huì)是現(xiàn)在，一定會(huì)有很多前提條件。”劉晨光說(shuō)。

    顧云昌指出，中央不會(huì)出統(tǒng)一政策，因?yàn)槭袌?chǎng)已經(jīng)分化了，調(diào)控政策也會(huì)分化，市場(chǎng)是差異化的市場(chǎng)，調(diào)控也應(yīng)該是差異化的調(diào)控。“限購(gòu)政策畢竟是行政舉措，我們應(yīng)該盡可能用市場(chǎng)手段來(lái)調(diào)控樓市。而且限購(gòu)的確不是一個(gè)好辦法，所以在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候逐步退出是必然的。”