7月北京約七成項目延遲開盤 捂盤違規(guī)怪相頻出

    北京市建委近期嚴查開發(fā)商違規(guī)銷售力度加強，接連警誡并懲處違規(guī)現(xiàn)象。對于一直以來鬧得沸沸揚揚的捂盤質(zhì)疑，預計也將很快有所說法。事實上，北京市建委在2006年就曾出臺明確規(guī)定，取得預售許可證三天內(nèi)項目必須整棟開售，但在實踐中違規(guī)者頗多。有些開發(fā)商使用了障眼法，有些則干脆就無視此規(guī)。

　　7月獲得預售許可項目約七成延遲開盤

　　2006年7月，住房城鄉(xiāng)建設部、發(fā)展改革委、工商總局曾聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于進一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》，其中明確規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預售許可證后，應當在10日內(nèi)開始銷售商品房。而在北京市建設委員會發(fā)布的《關(guān)于進一步規(guī)范本市商品房預銷售管理的通知》中則規(guī)定，商品房住宅項目自取得預售許可證之日起3天內(nèi)，必須開盤，并按整棟對外銷售。

　　“取證三天內(nèi)整棟開售”的規(guī)定最初出臺時，還有不少人議論是否要延遲獲取預售許可證明的時間，以避免因延遲開盤而違規(guī)，然而隨著時間推移，似乎就少有人提及此項規(guī)定了。拿到預售許可后并不急于開盤的項目也越來越多，真正按照規(guī)定執(zhí)行的反而很少。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，不按期開盤的原因有多種，最突出的大約有兩條，一是市場“蓄水”不夠，意向購房者數(shù)量不足以支撐所供房源。而另一種情況可能截然相反，就是市場需求很大，但開發(fā)商出于未來供需差距以及追求利潤最大化等考慮，有意延遲開盤或分期銷售，并在這個過程中可能采取不斷漲價的方式。

　　根據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)所提供的數(shù)據(jù)進行的一項調(diào)查顯示，截至記者發(fā)稿前，7月獲得預售許可證的23個項目(7月3日至22日)中，七成左右都是零銷售。在近期銷售形勢如此良好的情況下，仍出現(xiàn)零銷售令人費解。究其原因可發(fā)現(xiàn)，這些交白卷的項目并非不可售，而是根本沒開售，就是說開發(fā)商并沒打算在明文規(guī)定的“三日內(nèi)”開盤。

　　延遲開盤項目漲價明顯

　　記者隨機調(diào)查了幾個項目。金隅-山墅是在2009年7月17日拿到的預售許可證。網(wǎng)上登記的是會在2009年7月17日開盤。但當記者前去問詢時，銷售人員告訴記者，已經(jīng)拿到預售許可的20號樓、19號樓等目前都未開盤，原定將于8月份開盤的計劃也將往后推遲，具體推遲到哪天尚未可知。

　　同樣的情況并不少見。中海紫御公館 (論壇 新聞)在2009年7月9日拿到了預售許可證。網(wǎng)上登記的也是拿到預售許可證的當日會開盤。然而當記者問詢時，銷售人員則表示，7月9日獲得預售許可的3號住宅樓、7號住宅樓目前都未開始銷售。預計7號樓的可能預售時間是在九十月份，而3號樓則可能更晚。至于為何延期開售的原因，銷售人員給出的答案是，目前集中銷售的是1號樓的大戶型產(chǎn)品，小戶型產(chǎn)品由于比較好賣，開發(fā)商并不會急于將其推向市場。

　　另外，北京新天地 (論壇 新聞 視頻)項目7月3日取得銷售許可證，實際開盤日期是在7月12日，價格也由上一棟樓的每平方米不到11000元漲至均價每平方米13500元。同樣推遲開盤的還有金色漫香林 (論壇 新聞)項目、海棠灣嘉園 (論壇 新聞)等項目。不少推遲開盤的項目銷售人員都告訴記者，漲價已是必然，因為目前的銷售情況“確實很好”。

　　業(yè)內(nèi)呼吁開發(fā)商結(jié)束捂盤行為

　　曾有業(yè)內(nèi)人士告訴記者，開發(fā)商自行決定銷售速度是開發(fā)商自主經(jīng)營權(quán)的一種體現(xiàn)，實踐中很難界定什么是惡意的捂盤，什么是正常的分期銷售。但至少違規(guī)操作的界限是明確的，因為北京市建委有明確規(guī)定，取證“三日內(nèi)”開盤，不能按期開盤的應該可納入違規(guī)銷售之列。

　　而實踐中由于銷售形勢好轉(zhuǎn)，開發(fā)商通過各種手段控制銷售速度也頗有名堂。京西一項目，此前數(shù)次推盤，價格約在11000元-13000元區(qū)間，近期銷售價格每平方米連漲幾千元，被一些業(yè)內(nèi)人士分析為以提價的方式變相地減慢銷售速度，達到控制推盤量的目的。此前北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上的一些數(shù)據(jù)還顯示，一些高端置業(yè)的房產(chǎn)，應該由期房轉(zhuǎn)入現(xiàn)房銷售，卻遲遲不辦理相關(guān)手續(xù)，致使一個季度內(nèi)的銷售數(shù)據(jù)皆為零。

　　銷售不好時的變相捂盤有可能讓人同情，但在銷售形勢大好的時候為了不斷漲價而捂盤，多少讓消費者心寒。北京大學不動產(chǎn)研究中心主任陳國強指出，預售制度雖然是政府制定的市場規(guī)則，但即使在現(xiàn)有的制度下，企業(yè)也可能通過延期拿證、定高房價等方式來達到捂盤的目的。華業(yè)地產(chǎn)副總經(jīng)理陳云峰也表示，企業(yè)自動控制銷售進度的行為如果不符合建委有關(guān)要求，不管是否有其個別情由，至少已是違規(guī)。另一些分析人士則指出，在樓市虛火的情形下，盲目捂盤有可能激起消費者的逆反心理，開發(fā)商應盡早結(jié)束此類違規(guī)行為，有關(guān)部門亦應加強監(jiān)管。