中國“住房銀行”如何避免美“兩房”悲劇

    國家開發(fā)銀行近日披露，該行正在組建住宅金融事業(yè)部，用以專項(xiàng)打理政府保障房、城市棚戶區(qū)改造等信貸業(yè)務(wù)，為各地計(jì)劃內(nèi)安居工程發(fā)放專項(xiàng)貸款。

    識者所知，國開行所承擔(dān)的政策性信貸品種繁多，受信貸總盤子所限，國開行不能充當(dāng)來者不拒的“活菩薩”角色。此次國開行組建不以贏利為目的的住宅金融事業(yè)部，表明保障房工程所需巨額資金已不能再等待國家“輸血”，而要通過向社會(huì)發(fā)行由國家作信用擔(dān)保的住宅金融債券的方式，進(jìn)行市場化融資。

    進(jìn)入“十二五”，國家確定5年建成3000萬套保障房，完成1000萬套棚改房，以解全國城市（鎮(zhèn)）低收入家庭基本住房保障的燃眉之急。保障房和棚改房因不含“賣地財(cái)政”巨額收益，地方政府的建設(shè)積極性普遍不高，若非中央政府對地方施加壓力，根本不可形成建設(shè)規(guī)模。由于無利可圖甚至賠錢建設(shè)，截止到去年底，全國1.2萬億元保障房貸款，國開行一家就承擔(dān)了六成以上，如果再不啟動(dòng)融資方式創(chuàng)新，光靠國開行一家獨(dú)撐難以為繼。這就是國家必須單獨(dú)組建政策性“住房銀行”的迫切性所在——為穩(wěn)妥起見，先以國開行住宅金融事業(yè)部的名義謹(jǐn)慎試水。

    稱之為金融創(chuàng)新，對于中國大體名實(shí)相符，其關(guān)鍵衡量標(biāo)準(zhǔn)有二：一是以發(fā)債方式向社會(huì)融資獲取大額資本金；二是由必須聽從“國家招呼”的郵儲(chǔ)銀行帶頭出資，獲取相對穩(wěn)健的出資回報(bào)，以此吸引更多社會(huì)資本參與其中。應(yīng)該說，這一操作思路在中國“住房銀行”運(yùn)營的初級階段是大體合適的，也符合國際慣常操作程式。

不過，既然采用市場化手段融資，其風(fēng)險(xiǎn)也就由國家財(cái)政兜底的“內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)”轉(zhuǎn)為市場層面的“外部風(fēng)險(xiǎn)”。由是，許多市場人士難免會(huì)想起美國房利美、房地美等兩家全球最大的“住房銀行”曾經(jīng)造的孽，并據(jù)此擔(dān)心，日后中國版“住房銀行”是否會(huì)步美國“兩房”之后塵。

    美國“兩房”是以房貸證券化為主業(yè)的特殊金融機(jī)構(gòu)，分別成立于1938年和1970年，它們由私人控股，但受到美國政府擔(dān)保與支持。“兩房”之所以曾在美國舉足輕重，在于它們所持有或打包擔(dān)保的房貸總額高達(dá)5萬億美元，占據(jù)美國住房抵押貸款的一半還多。新世紀(jì)初，美國網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)泡沫破滅，小布什政府為推動(dòng)美國經(jīng)濟(jì)增長，放縱華爾街無限度開發(fā)次級房貸衍生品，于是，上千個(gè)房貸公司、商業(yè)銀行把各自的次級房貸打包賣給“兩房”，在轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，又獲取重新發(fā)放次級房貸的巨額資金。而“兩房”憑借其背后的國家信用低息借債買下次貸，然后以次級房貸券的形式賣給華爾街投行、各國央行、商業(yè)銀行等機(jī)構(gòu)，悄然實(shí)現(xiàn)次級房貸轉(zhuǎn)化為次級房債的轉(zhuǎn)身，而華爾街的金融精英又不斷以金融創(chuàng)新之名，繼續(xù)將其包裝成金融衍生品出售……如此錢與利的空轉(zhuǎn)，終使資金鏈繃斷，令“兩房”最終成為引爆2008年全球金融危機(jī)的第一根導(dǎo)火索。

    “兩房”悲劇告知世人，不管哪個(gè)國家的“住房銀行”，一旦政府監(jiān)管失控，釀成巨大金融泡沫是必然的。中國“住房銀行”剛起步，如果就拿“兩房”悲劇說事，擔(dān)心前者可能步后者后塵，則未免有些過慮了。據(jù)國開行披露的信息，在初始階段，中國“住房銀行”的次級信貸僅允許以次級債券方式向社會(huì)發(fā)售交易，不允許次級債券再次進(jìn)行衍生品開發(fā)出售。以此為基礎(chǔ)，如果政府的專項(xiàng)監(jiān)管能做到鐵面無私（首先是政府無私），“兩房”悲劇在中國當(dāng)可避免。

    中國“住房銀行”誕生，再次表明政府已將安居工程作為長期施政責(zé)任，假以時(shí)日，作為此舉的溢出效應(yīng)之一，它至少對遏制房價(jià)過快上漲是有利的。