三亞停建80平方米以下小戶型 行政干預(yù)效果存疑

    近日，網(wǎng)上傳聞稱，從今年4月起，海南省三亞市將不再建設(shè)80平方米以下小戶型，主要建設(shè)低密度、低容積率的大戶型別墅與洋房。

    據(jù)《海南日報(bào)》報(bào)道，日前召開的三亞城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會(huì)2014年第二次會(huì)議上通過了《加強(qiáng)三亞市商品房戶型管理的決定》，確定三亞市域范圍內(nèi)的居住類項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)建筑面積應(yīng)達(dá)到80平方米（含公攤）以上。

    多位業(yè)內(nèi)人士在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，小戶型產(chǎn)品庫存積壓嚴(yán)重與海南樓市熱度降溫是導(dǎo)致三亞市決定停建小戶型的重要原因，但通過非市場化手段強(qiáng)行干預(yù)會(huì)否帶來副作用仍是未知數(shù)。

    三亞確定停建小戶型

    據(jù)《海南日報(bào)》報(bào)道，三亞市規(guī)劃局建設(shè)規(guī)劃科科長何大哲日前對媒體表示，三亞市停建80平方米以下小戶型的原因是由于該市現(xiàn)售的商品性住宅以度假型產(chǎn)品為主，八成以上被島外居民購買，用于投資、養(yǎng)老以及旅游等，酒店式公寓、產(chǎn)權(quán)酒店成為旅游地產(chǎn)的“寵兒”，而三亞房地產(chǎn)開發(fā)商均以開發(fā)50~70平方米之間的戶型為主。島外購房者對小戶型情有獨(dú)鐘，導(dǎo)致三亞城市人口急劇膨脹，配套的醫(yī)院、教育、交通、停車場等公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)難以跟上人口激增帶來的需求，為三亞的城市管理帶來諸多社會(huì)問題。

    據(jù)介紹，三亞市規(guī)劃局早在數(shù)月前，就對外界放出消息，已在相關(guān)審核報(bào)批過程中執(zhí)行該項(xiàng)規(guī)定，對于已經(jīng)通過審議的項(xiàng)目，按已審議的執(zhí)行；未經(jīng)規(guī)委會(huì)審議項(xiàng)目，將不再批準(zhǔn)報(bào)建80平方米以下小戶型，市域范圍不僅包括河?xùn)|、河西等中心城區(qū)，也包含未來撤鎮(zhèn)劃區(qū)的育才鎮(zhèn)、海棠灣鎮(zhèn)等區(qū)域。

    不過，三亞未來新建的廉租房、公租房、經(jīng)濟(jì)適用房、雙限制房和拆遷安置房這五類保障性住房的建設(shè)面積仍按照保障房相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，不受三亞此次出臺的“居住類項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)建筑面積應(yīng)達(dá)到80平方米（含公攤）以上”新規(guī)限制。

     行政干預(yù)效果存疑

    克而瑞研究中心分析師楊晨青向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，三亞之所以出臺限制戶型的政策，與該市小戶型產(chǎn)品庫存積壓嚴(yán)重不無關(guān)系。

     克而瑞海南區(qū)域總經(jīng)理沈紅提供的數(shù)據(jù)顯示，三亞目前二手房存量房高達(dá)130萬平方米，其中小戶型占多數(shù)。而在售新房的數(shù)字更大，三亞森林半島項(xiàng)目負(fù)責(zé)人王磊預(yù)估，當(dāng)?shù)卦谑坌粜透哌_(dá)200萬～300萬平方米。

    “在國際旅游島規(guī)劃獲批后，大量開發(fā)商蜂擁至三亞開發(fā)，但不少企業(yè)選擇開發(fā)小戶型產(chǎn)品，這與三亞的旅游地產(chǎn)定位是有矛盾的，”楊晨青認(rèn)為，小戶型產(chǎn)品更適用于度假型地產(chǎn)，它的特點(diǎn)是項(xiàng)目距離核心城市約一小時(shí)車程，面對的買家消費(fèi)力相對較弱，“度假+自住”是這類型產(chǎn)品的特性；但真正意義上的旅游地產(chǎn)應(yīng)該是需要乘坐飛機(jī)才能到達(dá)的項(xiàng)目，這些項(xiàng)目面向高凈值人群，“度假+投資”是這類型產(chǎn)品的特性，因此大戶型以及類別墅等高端戶型往往更加暢銷。不少開發(fā)商把兩種產(chǎn)品特性混淆了，這是導(dǎo)致三亞小戶型產(chǎn)品積壓的重要原因之一。

    此外，海南樓市的降溫也進(jìn)一步加大了三亞的市場壓力。克而瑞的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，海南新建商品房成交套數(shù)為17861套，相比去年同期的23911套減少6050套，同比下跌幅度約25%。

    并且，隨著“限建令”出臺，三亞樓市的購房門檻將提至總價(jià)近200萬元，更多的購房者將被擋在門外，導(dǎo)致整體成交量還將進(jìn)一步下滑。

    “政府通過停建小戶型以扭轉(zhuǎn)三亞房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系，促使其由低端走向高端的意圖相當(dāng)明顯，但市場的事情應(yīng)該交給市場去解決，強(qiáng)制式的行政干預(yù)可能挫傷市場自身調(diào)節(jié)功能，產(chǎn)生反作用力，”楊晨青認(rèn)為。