投資須慎重 要防范房地產(chǎn)行業(yè)中非法集資活動

    房地產(chǎn)行業(yè)非法集資主要表現(xiàn)：一是任意分割拆零、向社會出售不能確定具體位置或不具備獨立使用功能的房屋或特定空間；二是承諾售后高額返租、無風(fēng)險保底回報或原價（增值）回購等誘導(dǎo)方式銷售房地產(chǎn)；三是違規(guī)吸收社會公眾資金，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。我們鄭重提示廣大消費者：以售后包租等形式購買商品房有風(fēng)險，投資須慎重。

　　一、具體表現(xiàn)形式

　　售后包租是指開發(fā)商向購房人承諾，對其所購買的商品房，由開發(fā)商承租或者代為出租并支付固定年回報的銷售方式。返本銷售是指開發(fā)商定期向購房人返還購房款的銷售方式。分割拆零銷售是指開發(fā)商將成套的商品住宅分割為數(shù)部分出售給購房人的銷售方式。

　　這些銷售行為的實質(zhì)，是以承諾售后高回報、低風(fēng)險的方式促銷商品房，加快資金回籠速度或者為滾動開發(fā)提供資金支持。表現(xiàn)形式通常是以提供固定年回報、原價（或增值）回購、承諾無（低）風(fēng)險投資等方式，銷售公寓式酒店、分時度假酒店、酒店式公寓、酒店式辦公樓、產(chǎn)權(quán)式百貨商場、產(chǎn)權(quán)商鋪等。具體宣傳形式有：“統(tǒng)一經(jīng)營、原價回購”、“提供每年8％的物業(yè)補貼”、“銀行擔(dān)保年收益9%”、“年均租金8.5%”、“至高保障下的零風(fēng)險投資”、“解體風(fēng)險”、“安全創(chuàng)富平臺（商鋪）”等。

　　二、售后包租等銷售形式涉嫌違法

　　售后包租等銷售形式含有融資或者變相融資的內(nèi)容以及房地產(chǎn)升值或者投資回報的承諾，涉嫌違反建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第十一條及國家工商總局《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》第十六條等有關(guān)規(guī)定。

　　建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第十一條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。”第十二條規(guī)定：“商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。”  

　　國家工商總局《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》第十六條規(guī)定：“房地產(chǎn)廣告中不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容，不得含有升值或者投資回報的承諾。”

　　各級房地產(chǎn)管理部門要加強監(jiān)管，對違背有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定銷售商品房的，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)要嚴(yán)肅查處。

　　三、售后包租等銷售形式存在五大風(fēng)險隱患

　　售后包租等銷售形式存在很大的風(fēng)險隱患：一是可能存在欺詐，開發(fā)商在以所開發(fā)的商品房屋為擔(dān)保取得銀行貸款的同時，向購房者銷售該項目，有的甚至是攜款逃匿；二是開發(fā)商融資或變相融資后，將資金挪用到別的項目上，一旦項目運作的某一環(huán)節(jié)出問題，會導(dǎo)致資金鏈斷裂；三是項目建成后經(jīng)營不善，無法達(dá)到預(yù)期的收益水平，沒有現(xiàn)金流兌付；四是所購商品房屋位置不確定，無法辦理房屋所有權(quán)證；五是往往涉及復(fù)雜的權(quán)利關(guān)系，易引發(fā)債權(quán)債務(wù)糾紛等。

　　據(jù)了解，一些城市以售后包租方式銷售的項目因上述原因，已經(jīng)無法兌現(xiàn)銷售時的承諾，引發(fā)了糾紛。

　　四、購房者要強化投資風(fēng)險防范意識

　　希望廣大消費者切勿瞄準(zhǔn)高收益率，聽信一些片面的誤導(dǎo)性宣傳，盲目跟風(fēng)以售后包租方式投資于房地產(chǎn)。要正確甄別相關(guān)的宣傳信息，做深入細(xì)致的市場調(diào)查，對市場變化、所投資項目的收益能力及投資面臨的潛在風(fēng)險要有客觀、理性的判斷，建議最好借助房地產(chǎn)、法律等方面的專業(yè)咨詢機構(gòu)和專業(yè)人士的力量，做出正確的投資選擇。

　　同時，也提醒已經(jīng)以售后包租等方式購房的業(yè)主，一旦發(fā)現(xiàn)開發(fā)商蓄意詐騙、攜款逃匿，要及時向公安機關(guān)報案；當(dāng)開發(fā)商不能按合同要求兌現(xiàn)回購或支付回報承諾時，要及時采取措施，通過協(xié)商、仲裁或訴訟等方式解決，切實維護(hù)自身的合法權(quán)益。