各地房產(chǎn)市場分化明顯 管理層明確分類調控

    事實上，今年政府工作報告中明確提出，針對不同城市情況分類調控，抑制投機投資性需求，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。但秦虹也明確表示，分類調控的難點在于要深入研究當?shù)刈》渴袌鎏攸c，準確預判市場發(fā)展的趨勢和風險。

    “分化”將是后三季度主旋律

    管理層已明確房產(chǎn)市場“分類調控、因地制宜”思路

    今年一季度以來，全國樓市呈現(xiàn)明顯降溫趨勢，房價漲幅進一步放緩，各地房產(chǎn)市場也呈現(xiàn)明顯分化。曾經(jīng)“一人感冒，全家吃藥”的一刀切調控方式正逐漸改變，管理層對房地產(chǎn)市場“分類調控、因地制宜”的新思路也越發(fā)清晰。

    二線城市將顯著分化供求較均衡城市降價可能性不大

    3月份，上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測的30個典型城市中，四個一線城市率先回暖。二線城市成交量則緩慢復蘇。3月，15個二線城市新建商品住宅成交面積為824萬㎡，環(huán)比增長43%。自2013年11月行情沖到階段性新高后，二線城市成交量出現(xiàn)了明顯下滑，15個二線城市成交在2月份“全軍覆沒”，但3月紛紛提振，均出現(xiàn)環(huán)比增長態(tài)勢。三線城市的樓市回暖則較為遲鈍。3月份，11個三線城市新建商品住宅成交面積為218萬㎡，環(huán)比持平。三線城市成交回暖帶有滯后性，有城市成交量甚至出現(xiàn)環(huán)比下跌。

    對于今年各線城市的走勢，易居研究院認為“分化”將是貫穿全年的主旋律。一線城市房價整體下降可能性不大；二線城市將顯著分化，部分二線如南京、成都等市場供求比較均衡的城市，降價可能性不大；而供大于求、市場失衡壓力較大的二線城市如杭州、寧波、長春等降價風波不斷，市場觀望情緒累積，成交量也將回落，房價預計也將下滑。

    一個政策管全國已行不通“一刀切”將轉向“分類調控”

    面對當前樓市分化趨勢，過去“一刀切”式的限購限貸等調控政策已難以發(fā)揮效果，因地制宜進行調控才是當前市場發(fā)展的要求。為此，住建部在今年初就明確要求北上廣深4個一線城市要從嚴實施限購政策和差別化信貸政策；同時要求房價下跌的城市要重視消化存量，控制商品房開發(fā)規(guī)模。

    對此，住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心主任秦虹表示，經(jīng)過十幾年的快速發(fā)展，當前住房市場的主要矛盾已從過去的絕對短缺，轉變?yōu)椴黄胶鈫栴}突出。在住房市場出現(xiàn)的新變化、新形勢下，再采取“一刀切”調控政策已無必要，政府應對住房市場調控進行及時優(yōu)化調整。

    事實上，今年政府工作報告中明確提出，針對不同城市情況分類調控，抑制投機投資性需求，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。秦虹表示，這表明管理層已發(fā)出了調控政策的明確信號：具體政策要從過去的多為“一刀切”政策轉為“分類調控、分城施策”；從過去偏重需求端調控轉為供給端與需求端并重的“雙向調控”；從過去對房價直接調控轉為對住房供求關系的調整，其目的就是真正的實現(xiàn)“住有所居”。

    但秦虹也明確表示，分類調控的難點在于要深入研究當?shù)刈》渴袌鎏攸c，準確預判市場發(fā)展的趨勢和風險。如果判斷失誤就有可能分錯類，調錯方向，反而加劇市場的不平衡。

    本地觀察

    個別樓盤雖有下跌但整體仍相對穩(wěn)健

    2014年一季度以來，作為西部重鎮(zhèn)的西安與全國很多城市一樣，在保持窄幅上漲的情況下，區(qū)域樓市出現(xiàn)了漲跌不一的現(xiàn)象。

    從區(qū)域來看，降價樓盤中曲江最多，其次為高新與城北，分別有兩盤下降。曲江降價樓盤數(shù)列第一，究其原因，曲江一期已經(jīng)發(fā)展飽和，曲江二期仍處于擴圍發(fā)展期，雖樓盤關注度高，但樓市發(fā)展仍未成熟，房價上下波動都在情理之中。

    總體來看，降價樓盤雖增多，但漲價樓盤也不在少數(shù)。細看原因，房價上漲多為自然漲價，但房價下跌卻有著千絲萬縷的原因，或是尾盤處理，或是團購開啟、優(yōu)惠力度加大，或是新推房源、產(chǎn)品變化導致降價促銷等，但市場總體處在可控的正常范圍。

    同時，從市場自我調節(jié)表現(xiàn)來看，多年調控下的西安房產(chǎn)市場已表現(xiàn)出相對理性和穩(wěn)健的特征，以剛需為主體的需求結構亦趨于持續(xù)穩(wěn)定，同時西安的房價水平在二線省會城市或西部中心城市中相對靠后，房價收入比相對理性。