房地產(chǎn)市場的不拐之“拐”

    一季度中國房地產(chǎn)市場驟然變冷，但三月以來成交量開始增加，與此同時土地市場繼續(xù)升溫，種種跡象顯示樓市復蘇似乎已經(jīng)開始。不過，面對似乎清晰的形勢，不少業(yè)內(nèi)人士在討論當前的房地產(chǎn)市場時，都一反常態(tài)地用了模糊、審慎的語調(diào)，讓人有些不著邊際。

    遇冷回暖撐起“不跌論”

　　今年前兩個月，廣州樓市驟然遇冷，成交大幅下跌，但3月春風送暖，樓市也同步升溫。

　　今年一季度，廣州全市一手住宅共網(wǎng)簽16194套，同比大跌40%；成效184.6萬平方米，同比跌42.5%。但3月份成交環(huán)比大幅增長。

　　與此同時，廣州房價未如觀望者所預(yù)料的那樣出現(xiàn)下跌，反而持續(xù)走高。數(shù)據(jù)顯示，今年前三個月廣州樓市網(wǎng)簽均價一路上漲，從1月份的1.25萬元／平方米起步，2月份上漲至1.31萬元／平方米，到3月份已跳升至1.55萬元／平方米。而上周，網(wǎng)簽均價更上漲至1.9萬元／平方米，相比前一周暴漲約4000元，同比去年3月的1.47萬元／平方米上漲約5%。

　　房地產(chǎn)咨詢機構(gòu)克而瑞廣州公司首席分析師梁永光表示，雖然一季度整體成交下滑，但從3月下半月的表現(xiàn)來看，廣州樓市已逐步回暖甚至復蘇。今年廣州計劃供應(yīng)住宅用地2.5平方公里，供應(yīng)尚算充足，樓價因熱銷而過快上漲的可能性較低，4月樓市或以“平價跑量”為主。

　　“住宅價格穩(wěn)中有升，土地價格也在走高，拐點當然無從說起。拐點是否真的出現(xiàn)，從根本來看，還取決于供求關(guān)系。”戴德梁行廣州公司總經(jīng)理黎慶文表示。

　　廣州房地產(chǎn)協(xié)會近日發(fā)布的樓市藍皮書稱，2014年廣州商品房市場將會呈現(xiàn)“高位徘徊，略有升溫”的特點，整體表現(xiàn)將較為平衡，價格漲幅將會低于去年。

　　博弈下的老調(diào)重彈

　　作為一線城市的代表，廣州樓市具有風向標意義。樓市是不是真的不拐了？土地市場的堅挺提供了有力的證據(jù)。

　　一季度，全國一線城市土地市場持續(xù)火爆。1至3月廣州賣地收入達到263億元，比去年最高的第三季度收入還多39億元，創(chuàng)歷史新高。

　　以成交最為火爆的增城為例，以去年年底價格計算，一季度增城地價連續(xù)翻番。上月26日，增城舉行設(shè)區(qū)后的首次大型土地拍賣會，引來不少房企激烈競爭，出讓的5幅住宅土地，最終有3幅的樓面地價突破4000元／平方米。而在去年12月份，增城設(shè)區(qū)前的最后一幅住宅土地出讓，其樓面地價僅為1617元／平方米。

　　2013年廣州土地市場持續(xù)火爆，全年土地出讓收入762億元，同比增長85%，不僅刷新了全市單價地王紀錄，還造就了8個區(qū)域地王。

　　土地市場的火爆與樓市的“溫吞水”狀態(tài)形成鮮明的對比。因此，有人猜測，房地產(chǎn)大鱷在玩博弈，在全國兩會前收斂自己以換取更好的政策環(huán)境。

　　有人認為，當下的樓市可能還像以往一樣老調(diào)重彈。很多人都記得嚴厲調(diào)控時代的情景：政策一出，跌量不跌價。在僵持之后以出現(xiàn)爆發(fā)為結(jié)局。

　　銀行的微妙變化

　　市場機構(gòu)的“不跌論”或者“老調(diào)重彈論”預(yù)測對判斷國內(nèi)樓市的走向是否具有參考意義？這次，銀行方面的表現(xiàn)得有些異樣。

　　今年以來，銀行全面收緊信貸。往年年初銀行開足馬力放貸在2014年并沒有如期出現(xiàn)，取而代之的是首套房貸款利率的持續(xù)上浮。房貸政策的持續(xù)收緊、首套房貸款利率上浮、公積金停貸等政策間接削弱了購房者的支付能力。“今年以來房貸非常緊張，首套房利率普遍上揚了5%－15%，對房地產(chǎn)市場影響重大。”廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會會長蔡穗聲說。

　　但此次銀行錢緊是在樓市調(diào)控思路發(fā)生市場化轉(zhuǎn)變的背景下發(fā)生的，“樓市崩盤論”盛傳。2013年以來，一些涉二、三線城市的房地產(chǎn)信托相繼出現(xiàn)危機，2014年，部分城市又掀起降價潮，樓市遭遇“拐點”的報道層出不窮。

　　一些銀行人士說，二、三線城市泡沫去年起出現(xiàn)了小的破裂，但一線城市會怎么樣，有待觀察。

　　“往年銀行的收緊是政策性收緊或‘響應(yīng)性收緊’，此次，更多含有市場的成分。至少說明很多銀行有點判斷不準，所以變得更為謹慎。”一位資深銀行從業(yè)人員這樣說。

　　不少評論人士認為，中國房地產(chǎn)市場是拐，還是不拐？大家目前可能看不清，但能看到的是與以往性質(zhì)迥異的猜測和猶疑。這可能就是房地產(chǎn)市場的不拐之“拐”。