銀監(jiān)會預(yù)警帶來壓力 政策調(diào)控下地產(chǎn)或仍精彩

    今年以來，房地產(chǎn)市場的持續(xù)回暖給股市注入了新鮮血液，包括萬科A、保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)和金地集團等在內(nèi)的龍頭股票轉(zhuǎn)勢騰挪，帶動多數(shù)上市房企都實現(xiàn)了估值翻番。

　　不過，自從7月以來，有關(guān)二套房貸收緊的消息不斷傳來，為炙熱的房地產(chǎn)市場增添了幾分變數(shù)，受此影響，房地產(chǎn)板塊此前連續(xù)上升的勢頭霎時放慢了腳步。多數(shù)權(quán)威機構(gòu)對此的判斷是，盡管政策微調(diào)的預(yù)期愈加強烈，然而量價齊升已成為當前房地產(chǎn)行業(yè)的真實寫照，經(jīng)過短期充分整固后，房地產(chǎn)板塊將來仍有上拓空間的潛力。

　　銀監(jiān)會預(yù)警給市場帶來壓力

　　今年7月以來，在房價大漲、地王歸來等熱落景象下，關(guān)于樓市泡沫浮現(xiàn)的警告不絕于耳，杭州、南京、廣州、深圳、上海、成都等地也相繼傳出二套房貸收緊的消息。對購房者來說，二套房貸從原來的首付兩成、享受7折優(yōu)惠利率，調(diào)高到首付四成、利率為基準利率的1.1倍。

　　近期頒發(fā)的銀監(jiān)發(fā)[2009]59號文件———《關(guān)于進一步加強按揭貸款風險管理的通知》中明確指出，要嚴格執(zhí)行第二套房貸的相關(guān)政策不動搖。這一《通知》指出，最近部分地區(qū)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)較大波動，房地產(chǎn)信貸尤其是按揭貸款業(yè)務(wù)中諸如“假按揭”“假首付”“假房價”“二套房貸”標準放寬等問題也開始有所暴露?！锻ㄖ窂娬{(diào)，要嚴格遵守第二套房貸的有關(guān)政策不動搖。要堅持貸款標準，嚴格借款人資格審查，審慎評估借款人風險，確定合理的貸款利率。不得以征信系統(tǒng)未聯(lián)網(wǎng)、異地購房難調(diào)查等為由放棄“二套房貸”政策約束，不得自行解釋“二套房貸”認定標準，不得以任何手段變相降低首付款的比例成數(shù)。

　　與《通知》下發(fā)相映襯的是，銀監(jiān)會主席劉明康7月17日在“2009年第三次經(jīng)濟金融形勢通報會”上強調(diào)，當前，要特別防范房地產(chǎn)市場風險等新的風險點。劉明康表示，要控制房地產(chǎn)貸款風險，嚴格執(zhí)行“二套房”標準，嚴格按規(guī)定執(zhí)行住房按揭貸款首付款比例和貸款利率。對投資性住房要堅持首付高成數(shù)、利率嚴格風險定價和資信嚴格審查的原則，嚴格執(zhí)行與借款人100%“面談”“面簽”制度，采取切實有效措施防范“假按揭”“假首付”現(xiàn)象的發(fā)生。

　　政策調(diào)控下的地產(chǎn)或仍精彩

　　針對管理層對房貸政策微調(diào)的苗頭，中金公司發(fā)布報告稱，一兩次政策調(diào)整不會改變房價走勢，要看累積效應(yīng)及經(jīng)濟大方向的變化。

　　國泰君安分析師孫建平則表示，銀監(jiān)會在二套房貸政策上可能適度微調(diào)，而商業(yè)銀行在等待上調(diào)后的新增信貸額度，但貨幣政策整體基調(diào)依然寬松，而且中央和地方對房地產(chǎn)投資和經(jīng)濟復(fù)蘇的政策目標沒有改變，因此房價上漲趨勢難以改變。

　　除了券商之外，基金對地產(chǎn)股的青睞也較為普遍。東吳基金近期發(fā)布的投資策略報告稱，下半年將超配地產(chǎn)股。報告認為，下半年房地產(chǎn)銷售將持續(xù)景氣，預(yù)計全年住宅銷售面積同比增長35.42%。下半年重點城市房價繼續(xù)上漲為大概率事件。在全球通脹的預(yù)期下，房地產(chǎn)行業(yè)景氣度提升將得到持續(xù)。

　　申萬巴黎基金也認為，經(jīng)濟內(nèi)在趨勢正逐步取代政策預(yù)期成為主導(dǎo)A股市場走向的主要因素。最近房地產(chǎn)開發(fā)商積極拿地，預(yù)示著未來一段時間房地產(chǎn)投資會進一步反彈，政府主導(dǎo)的基建投資將逐步讓位于經(jīng)濟內(nèi)生性投資。

　　投資者需要把握買入良機

　　在對目前房地產(chǎn)板塊的估值問題上，國泰君安認為，A股市場主流房地產(chǎn)公司目前估值處于合理偏高區(qū)域。而中金公司的判斷是，通脹預(yù)期下銷售量和銷售價格漲幅超預(yù)期，將促使地產(chǎn)股再次上漲；但經(jīng)過前期股價大幅度上漲，地產(chǎn)板塊估值已不便宜，所以建議投資者逢低吸納優(yōu)質(zhì)公司并耐心持有。

國金證券分析師毛銳表示，在經(jīng)過前期的大幅上漲后，地產(chǎn)板塊近期持續(xù)呈震蕩整理。而管理層將嚴控二套房貸的消息無疑加劇了地產(chǎn)板塊的資金流出。

根據(jù)國金證券的分析，盡管房地產(chǎn)是今年下半年機構(gòu)一致看好的重要板塊，但由于目前大部分地產(chǎn)股明顯處于回落整理的階段，因此地產(chǎn)股仍有維持震蕩整理走勢的要求，預(yù)計短期房地產(chǎn)板塊將跑輸大盤，因此，建議投資者在觀望一段時間后，再等待逢低介入機會。“盡管管理層對地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控給地產(chǎn)板塊帶來短期的調(diào)整風險，但房地產(chǎn)行業(yè)的回暖是實實在在的。因此，投資者可逢低關(guān)注房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中的中游產(chǎn)業(yè)，包括水泥、鋼鐵等板塊。”毛銳說。

中信建投房地產(chǎn)行業(yè)分析師張朝暉建議，在房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整階段，建議配置股東實力、資金實力和品牌實力雄厚，具有良好成長性的房地產(chǎn)上市公司，同時選擇融資空間大的公司。