樓市情況比2007年更復雜 三季度末調(diào)控或轉(zhuǎn)向

    收緊二套房貸政策、打擊捂盤惜售行為……近期，樓市在迅速升溫的同時，也嗅到了政策收緊的氣息，房地產(chǎn)行業(yè)再次站在了十字路口。一方面，房地產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)地位難以改變；另一方面，房地產(chǎn)業(yè)存在局部過熱的跡象。這讓房地產(chǎn)政策下半年面臨著“收緊”與“扶持”的艱難抉擇。

　　站在年中的節(jié)點，我們應該如何判斷下半年的政策走向呢？《每日經(jīng)濟新聞》記者就此展開了采訪調(diào)查。

　　苗頭顯現(xiàn)

　　個別城市開打“政策組合拳”

　　6月22日，中國銀監(jiān)會發(fā)出《關于進一步加強按揭貸款風險管理的通知》，重申要嚴格遵守二套房貸的有關政策，要求加強對房地產(chǎn)行業(yè)形勢的研判，嚴格貸前審查和按揭貸款發(fā)放標準，進一步完善按揭貸款風險管控制度。

　　這份通知，被房地產(chǎn)業(yè)界解讀為房產(chǎn)政策收緊的信號之一。

　　同時，在二套房貸政策方面，個別城市開始打起了組合拳。以上海為例，7月19日，來自上海房管局的信息顯示，針對當前商品房銷售中 “少量多批”、“捂盤惜售”有所抬頭的情況，上海市房管局重申，超過3萬平方米的商品住房項目，確實需要分批預售的，每次申請預售面積不得少于3萬平方米。

　　上海知名房地產(chǎn)研究院高級研究員回建強表示，面對當前的形勢，國家有關部委已下到基層調(diào)研，為下半年采取什么樣的調(diào)控政策尋找依據(jù)。

　　國際五大行之一的DTZ戴德梁行中國區(qū)綜合住宅服務主管蔣尚禮表示，近期，從政府加強監(jiān)管第二套房貸的政策意圖可以預計，下半年，政府對于樓市的政策態(tài)度將會更加謹慎。

　　蔣尚禮表示，值得注意的是，鑒于6月份新增信貸繼續(xù)創(chuàng)出天量，7月9日，央行恢復了暫停半年的一年期央票發(fā)行。根據(jù)1998年“前松后緊”的信貸經(jīng)驗，下半年政府將逐步收縮信貸規(guī)模、回收流動性，減緩流動性持續(xù)擴張的步伐。

　　歷史對比

　　情況比2007年更復雜

　　事實上，今年樓市的發(fā)展與2007年有許多相似之處，但也存在很多不同點。

　　克而瑞高級分析師傅琦說，回顧中國房地產(chǎn)的調(diào)控歷史可以看到，在不同的歷史時期和市場行情下，供求關系的調(diào)控方向不同。

　　2007年，市場成交火爆、供不應求的情況很突出，于是政府通過第二套房貸政策對需求進行了控制；2008年，市場低迷成交緩慢，供過 于求現(xiàn)象明顯，房地產(chǎn)調(diào)控政策逐步轉(zhuǎn)向“降低交易成本，支持居民購房”的鼓勵性政策。

　　對于今年上半年樓市情況，傅琦表示：“我們的總體評級是，局部地區(qū)警惕（偏熱）。原因在于，需求釋放明顯過快，月度新增供應量跟不上需求釋放的步伐，大量的存量供應被消化。”

　　回建強表示，2009年政府面臨的局面是：宏觀經(jīng)濟依然沒有完全復蘇，房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟作用明顯。而2007年前政府政策的核心是抑制需求，是以宏觀經(jīng)濟快速增長為基礎。回建強認為，隨著住房保障工作的順利進展，住房問題將逐步得到緩解。因此，政府目前面臨的局面，相對于2007年而言要溫和一些，也更復雜一些，不宜采用簡單的行政手段干預房價。

　　專家預測

　　方向：基調(diào)不變 局部收緊

　　上海知名房地產(chǎn)研究院綜合研究部高級研究員回建強認為，政府對目前樓市如何判斷，如何運用好政府的有形之手，對房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展至關重要。

　　對于當前房產(chǎn)政策初現(xiàn)收緊苗頭，多數(shù)專家分析認為，下半年政策部分收緊已是大勢所趨。

　　中原地產(chǎn)研究中心分析師張海清認為，從去年底以來，政策的主基調(diào)為刺激消費，加大投資供應。在目前整體經(jīng)濟環(huán)境下，預計未來政策的主基調(diào)不會有方向性改變，但隨著價格的快速上漲，局部性政策調(diào)整不可避免，如近期銀行對二套房貸的收緊等。

　　對于房地產(chǎn)調(diào)控政策，傅琦認為，需要明確的是，調(diào)控的目的既非“打壓”、也非“托市”，而是保證樓市“持續(xù)、穩(wěn)定、健康”。

　　有業(yè)內(nèi)人士指出，當前通脹預期增強，推動了房價高漲；而另一方面，經(jīng)濟實體增長仍處于波動中，沒有完全好轉(zhuǎn)跡象。因此，在這種情況下，預計下半年的房地產(chǎn)類相關政策，主要從解決房地產(chǎn)結(jié)構矛盾下手，擴大供給、抑制過度需求，既要保持房地產(chǎn)穩(wěn)定增長，又要抑制房價暴漲勢頭。

　　蔣尚禮表示，預計下半年樓市成交量可能難繼續(xù)維持高速增長。穩(wěn)定的價格，對于下半年的樓市持續(xù)向好至關重要。

　　重點：調(diào)節(jié)供求 穩(wěn)定房價

　　傅琦分析認為，由于調(diào)控的目的是保證樓市“持續(xù)、穩(wěn)定、健康”，調(diào)控政策會涉及房地產(chǎn)開發(fā)、市場供求關系、供應結(jié)構、市場秩序整頓、住房保障、節(jié)能環(huán)保等多個領域。政策從來不是直接干涉房價，而是通過調(diào)節(jié)市場供求關系來穩(wěn)定房價。如上海市房管局7月重申，分批預售商品房項目每次面積少于3萬平方米，就是強制增加供應量的手段。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，以行政手段嚴格要求開發(fā)商增加供應量的方式，有望被其他城市所復制。

　　對于下半年的政策方向，回建強認為，最好的辦法是以不變應萬變。也就是說，把現(xiàn)有的規(guī)范性政策執(zhí)行好，如二套房貸政策等，確保投機性需求處于可控狀態(tài)；同時，加大土地的有效供應，鼓勵中小戶型的建設和供應，用市場的辦法平抑過高的房價。

　　有業(yè)內(nèi)人士指出，現(xiàn)階段，要解決當前房地產(chǎn)市場供不應求的問題，最根本的辦法是增加房地產(chǎn)市場有效供給。即在確保18億畝耕地紅線安全的基礎上，增加住房建設土地供應量，鼓勵中小戶型住宅的供應，以此緩解當前市場供不應求的局面。

    時間：三季度末調(diào)控或轉(zhuǎn)向

　　傅琦說，2009年，土地市場放量已是必然，不過“遠水解不了近渴”，對今年商品住宅的新增供應并沒有太大的幫助。所以在短時間內(nèi)難以提升新增供應的前提下，通過政策來控制需求，成為了平衡供求關系的一個重要途徑。而調(diào)控的目標，是想要通過調(diào)控將土地新增供應、商品住宅新增供應、商品住宅存量供應和商品住宅成交保持穩(wěn)定。

　　傅琦預計，第三季度末，將可能是調(diào)控轉(zhuǎn)向的時期。出現(xiàn)轉(zhuǎn)向的前提條件是，第三季度前半季度商品住宅新增供不應求的矛盾依然延續(xù)，市場存量繼續(xù)下滑；房價普漲、大漲。

　　傅琦認為，去年以來的鼓勵性調(diào)控政策，多數(shù)的有效期限是到今年底。如果目前供不應求的局面得不到改觀，房價必然進入新一輪的上漲通道，這與房地產(chǎn)調(diào)控目標不一致，地方政府必然提早回收鼓勵性政策，甚至出臺抑制性政策。

　　傅琦說，以上海為例，目前的市場環(huán)境以及數(shù)據(jù)表現(xiàn)已經(jīng)顯示出上海房價已經(jīng)開始普漲。雖然房價上漲并不說明樓市具有泡沫，甚至可以說上海樓市仍屬于比較健康的狀態(tài)，房價上漲是供應不足以滿足客觀存在的龐大需求所致，但是調(diào)控的目的是 “穩(wěn)定”，房價快速上漲不符合調(diào)控的目標。

　　樓市調(diào)查

　　50%購房者認為房價還要漲

　　每經(jīng)記者 楊羚強 發(fā)自上海

　　上周末起，銀監(jiān)會收緊二套房貸，京、滬兩地地方政府重拳打擊“捂盤”。連續(xù)出臺的政策“組合拳”，究竟能起到多大的作用？目前如火如荼的樓市行情，是否會因此降溫？《每日經(jīng)濟新聞》房產(chǎn)周刊就此展開專項調(diào)查。大部分被調(diào)查者認為，在收緊“二套房貸”后，市場需求仍會保持目前的旺盛勢頭。

　　根據(jù)調(diào)查結(jié)果，高達58.51%的被調(diào)查者表示，二套房貸收緊的政策，僅打擊了一部分實力不夠強的炒房客，資金實力雄厚的投資客依然會通過買房抗通脹，樓市將保持目前的熱銷勢頭；20.21%的被調(diào)查者認為，只有少部分受影響的炒房客會因為銀監(jiān)會的調(diào)控而離場，剛性需求將依然保持旺盛，市場目前的供不應求局面將繼續(xù)維持；只有21.28%的被調(diào)查者認為，購房人群數(shù)量會大量減少，一些城市的熱銷景象會消失，商品住宅供應將從供不應求轉(zhuǎn)向供過于求。

　　上述調(diào)查顯示，多數(shù)人肯定了北京、上海等城市地方政府打擊捂盤、囤房的必要性。不過，多數(shù)被調(diào)查者認為，供不應求的現(xiàn)象在未來房地產(chǎn)市場上依然會很突出。有45.16%的被調(diào)查者認為，政策能夠或多或少逼出開發(fā)商手中的一部分庫存供市場消化一陣子，但之后，可能仍會出現(xiàn)供應的青黃不接。31.18%的調(diào)查對象認為，由于去年開工量不足，現(xiàn)在開發(fā)商即使想增加供應也來不及，供不應求的情況依然會出現(xiàn)。只有23.66%的購房者認為，市場供不應求的局面會改變，開發(fā)商會大量供應新房。

　　在供求局面不變的情況下，大部分參與調(diào)查者認為未來房價還會上漲。50.52%的被調(diào)查者認為，市場內(nèi)的抗通脹需求依然旺盛，資金依然源源不斷流入樓市，房價仍會持續(xù)上漲。而36.08%的調(diào)查對象認為，無論是自住需求還是投資需求的購房者都將重新觀望，市場進入調(diào)整期，房價開始走向平穩(wěn)。

　　此前，行業(yè)人士普遍認為銀監(jiān)會收緊二套房貸向市場放出一個信號——下半年貨幣供應將會縮緊。但65.59%的參與調(diào)查者卻認為，寬松貨幣政策仍然會是基調(diào)。央行僅僅只是抑制個人 “二套房”投資性需求，對個人自住改善性的房貸需求，央行依然會提供充足的資金保障。

　　記者觀察

　　政策“蜜月期”將結(jié)束？

　　房地產(chǎn)行業(yè)就像一個不倒翁，總有很多力量支撐，比如來自地方政府的政策扶持，來自銀行方面的貸款支持等。

　　在經(jīng)歷了2008年房地產(chǎn)市場低迷后，去年10月22日起，地方性的鼓勵性調(diào)控措施頻頻出臺。一方面，在購房成本上給予了普通購房者優(yōu)惠；另一方面，市場熱門樓盤多數(shù)開始降價，刺激了購房需求。在多方面共同的作用下，樓市開始走上量價齊升的軌道。

　　隨著囊中飽滿，不少開發(fā)商已經(jīng)慢慢忘卻了曾經(jīng)的“傷痛”。捂盤、漲價，幾乎成為如今樓市常見的現(xiàn)象。一些房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士給當前中國樓市的鑒定是：尚未整體復蘇，但局部偏熱。

　　凡事物極必反。

　　6月下旬，銀監(jiān)會對二套房貸款的限制政策，很可能將是2009年中國樓市調(diào)控的轉(zhuǎn)折點。 一位資深業(yè)內(nèi)人士曾向《每日經(jīng)濟新聞》表示，下半年，繼續(xù)加快信貸增長的空間已經(jīng)相對有限，因此，房地產(chǎn)信貸短期收緊也在意料之內(nèi)。

　　房地產(chǎn)業(yè)的政策“蜜月期”，似乎正逐步離開。