央企拿地潮勢不可擋 民營資本轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市

    中國電子背景的中澤置業(yè)19.6億元拿下北京奧運(yùn)村鄉(xiāng)地塊，保利地產(chǎn)38.1億元拿下重慶鴻恩寺地塊，中化集團(tuán)背景的中化方興40.6億元拿下北京廣渠路15號地……上半年，以央企為代表的國有資本在土地市場一擲千金的豪派作風(fēng)，令民營資本望而興嘆。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，6月份開始嶄露的央企拿地只是剛剛開始，下半年，央企的身影將繼續(xù)活躍于國內(nèi)各大土地交易市場，尤其在北京市場，已經(jīng)被抬高的房價讓民營資本膽戰(zhàn)心驚，而財大氣粗的央企仍有足夠的資金，不惜成本地擴(kuò)大土地儲備。

　　中國不動產(chǎn)研究中心研究員認(rèn)為，如果政府對央企資金特別是主業(yè)中不包括房地產(chǎn)開發(fā)一項的央企資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)采取默許的態(tài)度，將來央企過剩的資本有可能會繼續(xù)流入土地市場，可能導(dǎo)致樓市進(jìn)入新的觀望期。

　　國字號風(fēng)光無限

　　克而瑞（中國）研究中心報告顯示，2009年上半年，各月成交總價排行前十的地塊中有60%的高價地塊由國資背景企業(yè)獲得。特別是在土地市場較為冷清的一季度，國資背景企業(yè)幾乎包辦了所有高價土地。6月國資背景企業(yè)繼續(xù)在土地市場上占據(jù)重要位置，廣州、北京、南京、常州多個城市的多幅高價土地依舊被實力雄厚的該類企業(yè)收入囊中。中國電子背景的中澤置業(yè)19.6億元拿下北京奧運(yùn)村鄉(xiāng)地塊，保利地產(chǎn)38.1億元拿下重慶鴻恩寺地塊，中化集團(tuán)背景的中化方興40.6億元拿下北京廣渠路15號地……國字號在巨資紛紛拿下各地地王、風(fēng)光無限的同時，也為民營資本的同行們帶來濃厚的陰影。

　　一位不愿透露姓名的民營資本開發(fā)商告訴記者，在銀行和政府的支持下，他們很難抵擋國企在土地市場的勢頭，“他們資金雄厚，且對運(yùn)營成本不敏感，這是我們無法企及的”。

　　克而瑞（中國）首席研究員陳嘯天認(rèn)為，國字號大舉拿地，一方面是因為國資背景企業(yè)對于土地價格并不敏感，所以市場的變化對于這一類企業(yè)并無太大的影響；另一方面，政府為了維持土地市場的成交，會要求一些國資背景企業(yè)拿地。

　　帶動地價瘋漲

　　央企拿地對地價的推動力是毋庸置疑的。

　　5月15日，保利在密云拿得一塊地，這實際上是央企背景的房地產(chǎn)商在2009年第一次拿地。以此時間點為界，北京市土地市場呈現(xiàn)出截然不同的表現(xiàn)。5月15日前，成交的溢價宗地數(shù)僅占成交宗地數(shù)的17%，5月15日后，成交的溢價宗地數(shù)就占到成交宗地數(shù)的52%。5月15日之前，成交地塊溢價率僅為0.044，5月15日之后，溢價率飆升到0.703。

　　5月21日，廣渠路10號地競拍中，中國電子雖然惜敗富力地產(chǎn)，但透過這次競拍，可以很明顯地看出央企資金已經(jīng)開始蠢蠢欲動。此時，市場尚未出現(xiàn)100%溢價率的土地，但當(dāng)央企資金正式殺入土地市場后，地價明顯上漲。據(jù)統(tǒng)計，5月21日后，溢價率超過100%的土地占到成交地塊的28%。

　　中國不動產(chǎn)研究中心認(rèn)為，實力雄厚且風(fēng)險控制意識較弱的央企資金進(jìn)入北京土地市場，勢必導(dǎo)致北京土地市場競爭的加劇。在市場預(yù)期并不統(tǒng)一，土地市場未來走勢還不甚明朗的情況下，央企背景資金大手筆拿地，短期內(nèi)有可能基本統(tǒng)一市場預(yù)期，造成一段時間的開發(fā)商“爭搶”局面，出現(xiàn)一定時間內(nèi)的溢價率暴增，地價迅速高企，地王頻現(xiàn)的火爆態(tài)勢。高企的地價迫使中小開發(fā)商將關(guān)注重點移向次重點的區(qū)域，比方說大興等郊區(qū)縣，從而造成土地市場需求的區(qū)域傳導(dǎo)。

　　僅僅是開始

　　SOHO中國董事長潘石屹認(rèn)為，從經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀考慮，央企資金大舉進(jìn)入房地產(chǎn)市場也是必然，“國家的4萬億救市資金和寬松的貨幣政策最大的受益者就是國企，但這些大手筆拿地的央企的主業(yè)基本都面臨產(chǎn)能過剩情況，拿了錢投向主業(yè)會更加劇產(chǎn)能過剩的情況，這些老總只能想別的花錢辦法，房地產(chǎn)是最好的選擇”。

　　據(jù)了解，中化方興在4月份就剛剛獲得200億元的銀行授信。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，這與其央企背景有極大關(guān)系。

　　記者采訪中了解到，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為今年以來，房地產(chǎn)行業(yè)明顯出現(xiàn)“國進(jìn)民退”的趨勢，以央企為代表的國有資本在土地市場大獲全勝，尤其在一線城市的土地爭奪戰(zhàn)中，以萬科為代表的民營資本明顯敗落，被迫轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市。但是，這僅僅是開始。

　　中國不動產(chǎn)研究中心研究員認(rèn)為，套用冰山理論，目前雖然央企背景拿地事件尚少，但是想拿地的央企肯定不止這幾家。并且考慮到央企資金真的想進(jìn)入土地市場的話，在技術(shù)上除了直接拿地之外還有其他許多方式，比方說通過企業(yè)之間合作。因此，如果政府對央企資金特別是主業(yè)中不包括房地產(chǎn)開發(fā)一項的央企資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)采取默許的態(tài)度，將來央企過剩的資本有可能會繼續(xù)流入土地市場，可能導(dǎo)致樓市進(jìn)入新的觀望期。

　　針對市場對央企大舉拿地的質(zhì)疑，近期，政府也發(fā)出了提醒信號。

　　7月21日，“央企大老板”——國資委主任李榮融對國資背景資金紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)表態(tài)，認(rèn)為央企需要更清醒、更穩(wěn)健、更扎實地做好自己的工作。