房地產(chǎn)增長率趨緩或存變局：分化成一季度關(guān)鍵詞

    “分化”，成為定義房地產(chǎn)行業(yè)在今年第一季度表現(xiàn)的一個關(guān)鍵詞。

    在如今的房地產(chǎn)市場，各類城市間的分化、不同房企間的分化、樓市內(nèi)部不同項(xiàng)目間的分化，無一不是越來越明顯。從以往一個一榮俱榮的行業(yè)，到目前處處分化，房地產(chǎn)行業(yè)的增長“斜率”正越來越平緩。

    城市之間：回暖時(shí)點(diǎn)分化

    在不同的城市，樓市分化的表現(xiàn)較為明顯。3月份，監(jiān)測的30個典型城市新建商品住宅成交面積為1306萬平方米，環(huán)比增加40%，同比減少37%。其中，4個一線城市率先回暖，新建商品住宅成交面積為265萬平方米，環(huán)比增加91%。

    二線城市的成交則緩慢復(fù)蘇。3月，15個二線城市新建商品住宅成交面積為824萬平方米，環(huán)比增長43%。自2013年11月行情沖到階段性新高后，二線城市成交量出現(xiàn)了明顯下滑，15個二線城市成交在2月份“全軍覆沒”，但3月紛紛提振，均出現(xiàn)環(huán)比正增長態(tài)勢。其中漲幅排名前3位的城市分布是杭州、成都和武漢，增幅分別達(dá)到80%、72%和67%。杭州之所以出現(xiàn)較大幅度的上漲，和2月份基數(shù)過低有關(guān)。

    而三線城市的樓市回暖則較為遲鈍。3月份，11個三線城市新建商品住宅成交面積為218萬平方米，環(huán)比持平。三線城市成交回暖帶有滯后性，其中淮安、茂名、莆田、揚(yáng)州、九江和泉州6個城市成交量甚至出現(xiàn)環(huán)比下跌，跌幅分別為42%、40%、35%、15%和9%。

    對于今年各線城市的走勢，某研究院認(rèn)為“分化”將是貫穿全年的主旋律。一線城市供不應(yīng)求局面短期內(nèi)難以緩解，成交量將與去年基本持平，房價(jià)整體下降可能性不大；二線城市將顯著分化，部分二線如南京、成都、武漢等市場供求比較均衡的城市，項(xiàng)目去化將維持既有節(jié)奏，降價(jià)可能性不大；而供大于求、市場失衡壓力較大的二線城市如杭州、寧波、長春等降價(jià)風(fēng)波不斷，市場觀望情緒累積，成交量也將回落，房價(jià)預(yù)計(jì)也將下滑。

    房企之間：業(yè)績增速分化

    同樣，樓市分化亦體現(xiàn)在房企身上?？藸柸鹧芯恐行淖钚掳l(fā)布《2014年一季度中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP50》排行榜可以發(fā)現(xiàn)，大型房企業(yè)績依然良好，但三四梯隊(duì)房企績增幅普遍下滑，部分房企業(yè)績甚至不如去年同期。

    2014年第一季度，大型房企依靠將去年年底留存的銷售放至今年，使得銷售數(shù)據(jù)繼續(xù)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定的增長。行業(yè)龍頭萬科實(shí)現(xiàn)銷售額528億元，完成2000億元目標(biāo)的26%，繼續(xù)領(lǐng)銜金額榜。碧桂園]緊隨其后，盡管其擴(kuò)張模式近期受到資本界的質(zhì)疑，但是至少現(xiàn)在來看，這種模式還是能夠延續(xù)，從一季度碧桂園在三明、高淳等地的開盤熱銷表現(xiàn)便能看出。相對而言，提出了2400億超高銷售目標(biāo)的綠地，則由于其主要推案集中在二季度之后，導(dǎo)致企業(yè)在一季度銷售額僅完成全年2400億銷售目標(biāo)的14%。但是3月份158億元的銷售額已經(jīng)預(yù)示綠地今年的業(yè)績會低開高走，年底與萬科的老大爭奪會異常膠著。

    而三四梯隊(duì)的房企一季度銷售增幅明顯減緩。由于今年一季度市場環(huán)境較為低迷，從房貸利率上調(diào)的全國鋪開，到降價(jià)風(fēng)波的持續(xù)發(fā)酵，推案量的減少，樓市成交呈下滑趨勢。今年一季度100億元以下處于三四梯隊(duì)內(nèi)的房企，業(yè)績增速也趨緩，部分房企業(yè)績不如去年同期。從而導(dǎo)致一季度TOP50房企成交金額和面積門檻與去年同期分別下降25%和6%。

    樓市內(nèi)部：成交結(jié)構(gòu)分化

    上海德佑地產(chǎn)研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，3月份，上海新房市場單價(jià)在2萬至5萬元/平方米之間的剛需住宅成交均價(jià)為29997元/平方米，環(huán)比下跌39%；而單價(jià)在5至8萬元/平方米之間的中高端住宅成交均價(jià)則依然在58937元/平方米，環(huán)比2月基本保持穩(wěn)定，無明顯下降。

    從另外一份數(shù)據(jù)也可看出上海郊縣剛需自住型樓盤目前面臨的降價(jià)窘境。在德佑地產(chǎn)提供的上海嘉定區(qū)在售新盤成交均價(jià)表中，包含了10個公寓和1個別墅項(xiàng)目，售價(jià)均在3萬元/平方米以下，除了兩個項(xiàng)目尚未開盤外，其余9個項(xiàng)目的實(shí)際成交價(jià)均明顯低于項(xiàng)目此前的對外報(bào)價(jià)。例如佳兆業(yè)1號項(xiàng)目此前最低報(bào)價(jià)為24200元/平方米，最高報(bào)價(jià)為28000元/平方米，而如今的成交價(jià)僅為22711元/平方米；另一項(xiàng)目嘉寶夢之灣的降價(jià)幅度更大，其公寓房源此前報(bào)價(jià)為21900-26700元/平方米，而實(shí)際成交價(jià)僅17400元平方米。

    在北京，自住剛需項(xiàng)目與中高檔住宅間的分化同樣明顯。就在上周，地處房山長陽板塊的首創(chuàng)·新悅都以21800元/平方米的相對低價(jià)入市；位于長陽的首創(chuàng)·新悅都開盤價(jià)格與周邊同類項(xiàng)目相比每平方米也低了4000-6000元。此外，繼“萬科橙”之后，北京通州區(qū)亦有多個項(xiàng)目進(jìn)行了價(jià)格調(diào)整。其中，東亞·印象臺湖湖毛坯改精裝，售價(jià)從預(yù)期的2.6萬元/平方米調(diào)整至2.2萬元/平方米起；東亞·尚品臺湖預(yù)期售價(jià)為2.4萬元/平方米，現(xiàn)在則為2.09萬元/平方米起售。

    與京郊剛需盤形成鮮明對比的是，3月北京中高端住宅市場價(jià)格異常堅(jiān)挺，甚至不降反升。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3月以來，售價(jià)在40000元/平方米以上的中高端住宅及別墅項(xiàng)目開盤價(jià)格與上期開盤相比普遍上揚(yáng)，平均漲幅為13%。

    “不僅是城市之間的分化愈加明顯，同一城市中樓市內(nèi)部成交結(jié)構(gòu)的分化也日趨明顯。”克爾瑞房地產(chǎn)研究中心總監(jiān)薛建雄表示，剛需項(xiàng)目的開發(fā)商加速跑量的心態(tài)十分明顯，且這類項(xiàng)目的購買群體早晚都要買房，只要降價(jià)幅度達(dá)到預(yù)期，購房者就會出手，對銷售起到明顯的促進(jìn)作用；而中高端住宅的開發(fā)商則仍抱有一定的惜售心態(tài)，降價(jià)動力不充分，且高端住宅的購買需求并不“剛性”，往往買漲不買跌，越是降價(jià)越不敢買，降價(jià)對銷售的刺激作用比較弱。