媒體評論：商品住宅“剛性需求”說法不科學(xué)

    近來，商品住宅銷售很火。據(jù)有關(guān)資料顯示，今年上半年以來，北京市商品住宅成交面積及均價都大幅上揚，其中成交均價比年初上漲了27%，上海、南京、深圳、廣州等大城市的商品住宅也都呈現(xiàn)價升量增的態(tài)勢，其中不少地區(qū)的房價已達到或超出2007年房價最高點時的水平。

　　對此情況，房地產(chǎn)開發(fā)商稱這是“剛性需求”的釋放，在“剛性需求”下，房價還要繼續(xù)上漲。筆者認為，“剛性需求”是個很模糊的概念。在經(jīng)濟學(xué)中，所謂“需求”指的是當其他條件不變，在不同價格水平下，消費者“愿意”并且“能夠”購買某種商品的數(shù)量。經(jīng)濟學(xué)在分析需求時，還引入了一個“需求彈性”的概念，即需求對價格變化的靈敏度。一般來說，生活必需品缺乏需求彈性，亦即“剛性”的，比如糧食、水、食鹽以及遮風(fēng)擋雨所必需的衣服、住所等，這些商品不管價格是高是低，人們都要購買（住所可以租賃），因為生命體離不開最基本的衣食住行。除此之外，大多數(shù)商品的需求是具有彈性的，都要遵循一般的需求規(guī)律，即商品的價格下降會使消費者對其的需求增加，只不過不同商品因為功能不同，其彈性系數(shù)有所不同而已。

　　筆者認為，對于住宅來說，保障性住房、租賃住房可以說其需求是“剛性”的，但商品住宅則是一種“特殊商品”，不具有“剛性”的屬性。商品住宅就滿足人類生活需要而言，相當于吃可口、營養(yǎng)的飯菜，穿舒適、漂亮的服裝。同時，商品住宅還具有投資品的屬性，人們買漲不買落，即使自住需求，也有保值增值的購買動機。2008年房價大跌，為什么“剛性需求”就一下子無影無蹤了呢？個中緣由不言自明。

　　如果不考慮房價上漲的因素，現(xiàn)在租房比買房合算。北京目前住宅租售比（租金與房價之比）大約1：350，即房價大約等于350個月的房租，而成熟市場的這個比例不高于1：200（房價不高于200個月的房租）。租不如買，但人們卻選擇買而不選擇租，這正好說明人們的購買目的不僅僅是為了“遮風(fēng)擋雨”，而更看重的是商品住宅具有價格上漲的預(yù)期。

　　應(yīng)該明確，具備“剛性需求”的應(yīng)是那些生活必需品，而商品住宅則是極富有“需求彈性”的，它對價格的反應(yīng)非常敏感，只不過它與一般消費品不同，一般消費品是“價跌量升”，而商品住宅則反之，是“價漲量增”——這是典型的投資品的特性。商品住宅的“剛性需求”說，對社會心理、對消費者的購買行為以及政府制定政策等都會產(chǎn)生一種誤導(dǎo)。因此，筆者建議，對商品住宅，應(yīng)該用“自住需求”和“投資需求”來區(qū)別兩類不同的購買者，而不要再使用“剛性需求”這個容易讓人產(chǎn)生誤解的概念了。