人民日?qǐng)?bào)三問(wèn)樓市分類調(diào)控怎么調(diào)：把握供地節(jié)奏

    【兩會(huì)聲音回放】

　　針對(duì)不同城市情況分類調(diào)控，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，抑制投機(jī)投資性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。

　　——摘自《政府工作報(bào)告》

　　【專家解讀】

    ■分城施策

　　依據(jù)不同供求把握住房用地的供應(yīng)節(jié)奏

　　■完善供應(yīng)體系

　　用共有產(chǎn)權(quán)住房解決“夾心層”需求

　　■補(bǔ)位兜底

　　保障性住房供給力度不減、管理優(yōu)化

　　一問(wèn)

　　為何需要分類調(diào)控

　　記者：今年《政府工作報(bào)告》提出，針對(duì)不同城市情況分類調(diào)控，抑制投機(jī)投資性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。怎么理解“針對(duì)不同城市情況分類調(diào)控”？

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹：這是針對(duì)我國(guó)當(dāng)前住房市場(chǎng)的主要矛盾已經(jīng)變化做出的實(shí)事求是的決策。經(jīng)過(guò)十幾年的快速發(fā)展，當(dāng)前住房市場(chǎng)的主要矛盾已經(jīng)從過(guò)去的絕對(duì)短缺，轉(zhuǎn)變?yōu)椴黄胶鈫?wèn)題突出。

　　主要表現(xiàn)在：大中小城市住房市場(chǎng)的供求關(guān)系差異很大，有的供不應(yīng)求，有的供過(guò)于求；不同人群住房資源的占有差異很大，有的有很多套房，有的買不起房；城鎮(zhèn)戶籍低收入居民與新增常住人口的低收入人群住房消費(fèi)水平差異很大，前者保障程度高，后者保障覆蓋面低；城鎮(zhèn)戶籍居民本身住房改善的速度差異很大。2012年城鎮(zhèn)人均住房面積已達(dá)32.9平方米，但今年需要改造的棚戶區(qū)還有幾百萬(wàn)戶。

　　記者：分類調(diào)控有何重要意義？

　　秦虹：在住房市場(chǎng)出現(xiàn)了新變化、新形勢(shì)下，再采取“一刀切”的調(diào)控政策已無(wú)必要，政府對(duì)住房市場(chǎng)的調(diào)控及時(shí)進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整也是十分必要的。

　　其意義就在于，在“抑制投機(jī)投資性需求，滿足合理的住房需求”這個(gè)大的政策方向不變的前提下，具體政策從過(guò)去的多為“一刀切”的政策轉(zhuǎn)為“分類調(diào)控、分城施策”，從過(guò)去偏重需求端的調(diào)控轉(zhuǎn)為供給端與需求端并重的“雙向調(diào)控”，從過(guò)去對(duì)房?jī)r(jià)的直接調(diào)控轉(zhuǎn)為對(duì)住房供求關(guān)系的調(diào)整，其目的就是真正實(shí)現(xiàn)“住有所居”的住房目標(biāo)。

　　二問(wèn)

　　分類施策難點(diǎn)在哪

　　記者：分類調(diào)控的難點(diǎn)在哪兒？

　　秦虹：難點(diǎn)就是要深入研究當(dāng)?shù)刈》渴袌?chǎng)的特點(diǎn)，準(zhǔn)確預(yù)判市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)和風(fēng)險(xiǎn)。如果判斷失誤就有可能分錯(cuò)類，調(diào)錯(cuò)方向，反而加劇市場(chǎng)的不平衡。特別是，地方政府應(yīng)從產(chǎn)業(yè)發(fā)展入手推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，而不能為了一味地依賴土地收入解決財(cái)政需求，住宅建設(shè)用地的供給必須依據(jù)需求決定。

　　記者：分類調(diào)控地方政府應(yīng)該重點(diǎn)注意什么？

　　秦虹：重點(diǎn)在于調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)。一是分城施策，依據(jù)不同城市的供求關(guān)系把握住房用地的供應(yīng)節(jié)奏。在人口增長(zhǎng)快的特大城市，增加住房建設(shè)用地的供給；在人口增長(zhǎng)緩慢的地方，調(diào)整開(kāi)發(fā)節(jié)奏，減少供給。住房市場(chǎng)以“人的需求”為核心而不是以“城市的建筑”為核心。

　　二是完善供應(yīng)體系，用“共有產(chǎn)權(quán)”住房解決大城市“夾心層”居民的住房需求。目前針對(duì)城市首次購(gòu)房的“夾心層”群體的住房政策相對(duì)薄弱，雖然政策規(guī)定首次購(gòu)房者貸款利率可以下浮，但由于是商業(yè)銀行執(zhí)行，政策落實(shí)并不穩(wěn)定。所以，在供求矛盾緊張的大城市，增加“共有產(chǎn)權(quán)”住房的供應(yīng)，可以降低“夾心層”群體的購(gòu)房難度，滿足其住房需求，減輕政府建設(shè)保障房的財(cái)政壓力，最大限度地調(diào)動(dòng)購(gòu)房者的積極性和能動(dòng)性，有效地將保障與市場(chǎng)有機(jī)地結(jié)合。政府將過(guò)去“包攬式的保障”轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;賦予能力的支持”，四兩撥千斤。

　　三是“補(bǔ)位兜底”，保障性住房供給的力度不減、管理優(yōu)化。今年還要實(shí)現(xiàn)廉租房和公租房的兩房并軌，提高保障性住房供給的效率。

　　三問(wèn)

　　地方怎樣因地制宜

　　記者：前不久鄂爾多斯提出“3年內(nèi)不再新批建商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，嚴(yán)格控制中心城區(qū)商品房開(kāi)發(fā)規(guī)模”，政府為何做出這樣的決定？3年的時(shí)間是怎么計(jì)算的？

　　內(nèi)蒙古鄂爾多斯市副市長(zhǎng)宮秉祥：截至2013年底，鄂爾多斯還有近4萬(wàn)套住宅待售，這些住宅主要集中在中心城區(qū)。目前全市商品房銷售量年均2萬(wàn)余套，預(yù)計(jì)用2到3年的時(shí)間，我市的存量住房能夠全部得以消化。

　　做出這樣的決定主要是基于3點(diǎn)考慮：首先要解決供需矛盾的問(wèn)題，現(xiàn)在明顯的問(wèn)題就是供大于求。其次是經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的需求。因?yàn)槎鯛柖嗨故莻€(gè)資源型城市，同時(shí)也是孤島型城市，在發(fā)展的黃金期一定要考慮產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成部分，如果過(guò)度發(fā)展，將是不可持續(xù)的。借助這一輪經(jīng)濟(jì)危機(jī)，倒逼產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，使產(chǎn)業(yè)更符合鄂爾多斯可持續(xù)發(fā)展的實(shí)際。還有就是借助契機(jī)，規(guī)范地產(chǎn)秩序。前幾年開(kāi)發(fā)過(guò)熱的時(shí)候，地產(chǎn)企業(yè)達(dá)到500多家，但是二級(jí)以上資質(zhì)的才50多家，良莠不齊。

　　記者：根據(jù)實(shí)際情況，今年鄂爾多斯市如何調(diào)控樓市？

　　宮秉祥：下一步，除保障性住房項(xiàng)目外，我們要認(rèn)真落實(shí)“3年不再新批建商品房項(xiàng)目”的政策。同時(shí)做好房地產(chǎn)促銷工作，引導(dǎo)國(guó)有大型企業(yè)和重大項(xiàng)目建設(shè)單位團(tuán)購(gòu)商品住房，并在開(kāi)發(fā)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目上做足文章，有效盤活市場(chǎng)存量。在符合法律法規(guī)和國(guó)家政策的前提下，我們還會(huì)回購(gòu)部分商品房作為保障性住房。

　　記者：今年上海會(huì)不會(huì)延續(xù)限價(jià)的思路？當(dāng)前樓市調(diào)控政策，諸如信貸政策、稅收政策會(huì)不會(huì)發(fā)生變動(dòng)？

　　上海市住房保障和房屋管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人：近年來(lái)，上海堅(jiān)決貫徹國(guó)家各項(xiàng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，嚴(yán)格執(zhí)行住房限購(gòu)、差別化信貸稅收政策，率先開(kāi)展個(gè)人住房房產(chǎn)稅試點(diǎn)工作，調(diào)控取得成效。

　　為有效抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，去年3月和11月，上海按照中央要求，兩次出臺(tái)相關(guān)措施，嚴(yán)格執(zhí)行抑制投機(jī)投資購(gòu)房需求的各項(xiàng)調(diào)控政策。11月份提出的“七條”措施，核心內(nèi)容是增加供給，包括土地供量和保障性住房供應(yīng)，控制投資投機(jī)性需求。去年下半年，新建商品住房環(huán)比漲幅從7月份的1.9%回落至12月份的0.6%，2014年2月繼續(xù)回落至0.4%。

　　記者：共有產(chǎn)權(quán)房真正緩解剛需了嗎？

　　上海市住房保障和房屋管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人：上海2009年實(shí)施共有產(chǎn)權(quán)保障住房制度，基本覆蓋了中等及偏下收入但仍無(wú)市場(chǎng)購(gòu)房能力的“夾心層”群體。2013年，上海還對(duì)4類住房特別擁擠的復(fù)合家庭，實(shí)施“先扣減、再核算”的住房面積核查政策，同時(shí)降低單身申請(qǐng)人士年齡，切實(shí)解決了復(fù)合家庭的分戶居住和適齡青年的結(jié)婚用房等剛性住房問(wèn)題。經(jīng)統(tǒng)計(jì)，截至2013年批次結(jié)束，歷年累計(jì)購(gòu)房簽約的家庭約為6.5萬(wàn)戶。結(jié)合近幾年申請(qǐng)供應(yīng)情況分析，房源供應(yīng)數(shù)量可以滿足申請(qǐng)需求量。