亞洲最高公寓每平米暴跌2萬(wàn) 收益率低難吸引炒房客

    深圳“樓王”暴跌2萬(wàn)/平 價(jià)格看齊十年二手房

    核心提示：號(hào)稱(chēng)“亞洲最高公寓”、深圳福田“樓王”的東海國(guó)際公寓近日推出十套特價(jià)房，價(jià)格從原來(lái)最高時(shí)的每平7萬(wàn)跌至49000，整整跌去了2萬(wàn)元。

    受銀行收緊房地產(chǎn)類(lèi)貸款影響，三四月份，深圳新房?jī)r(jià)格出現(xiàn)久違的松動(dòng)。今日，記者從中介獲悉，號(hào)稱(chēng)“亞洲最高公寓”、深圳福田“樓王”的東海國(guó)際公寓也推出十套特價(jià)房，價(jià)格從原來(lái)最高時(shí)的每平7萬(wàn)跌至49000，整整跌去了2萬(wàn)元，調(diào)整后的均價(jià)，已經(jīng)與周邊10年樓齡的豪宅掛牌價(jià)看齊。炒房客認(rèn)為，商住型公寓價(jià)格波動(dòng)率較一般豪宅更高，目前樓市政策難明的前景下，或成為價(jià)格跳水的“領(lǐng)頭羊”。

    “樓王”領(lǐng)先降

    “東海國(guó)際公寓新放10套特價(jià)單位(折后單價(jià)47000每平米)”，記者昨日收到深圳一位炒房客轉(zhuǎn)發(fā)的中介短信，該短信詳細(xì)列出十套特價(jià)房的房號(hào)及總價(jià)，每套面積均為250平。“這一價(jià)格比2013年?yáng)|海國(guó)際開(kāi)盤(pán)時(shí)下跌不少，當(dāng)時(shí)這個(gè)樓盤(pán)號(hào)稱(chēng)7萬(wàn)均價(jià)，一些高樓層、東南向的海景單位，曾經(jīng)開(kāi)價(jià)10萬(wàn)每平米。”這位炒房客告訴記者。

    今天上午，記者以看樓者的身份到達(dá)東海國(guó)際公寓，中介介紹，推出的十套特價(jià)房?jī)H剩5F、6F兩套，其中6F總價(jià)為1256.89萬(wàn)元，折合單價(jià)約為5.04萬(wàn)/平，如果是一次性付款，則可以打95折，折后價(jià)約為47000/平。“我們這是海景房，還是現(xiàn)樓，交款之后即可入住。”中介跟記者介紹。

    隨后，中介還帶記者參觀了特價(jià)的187-208平米帶裝修復(fù)式單位，價(jià)格為5.8萬(wàn)每平米，“這樣的價(jià)位，比周邊香榭里花園十年樓齡的復(fù)式都要便宜，你可以考慮抄底了。”中介反復(fù)強(qiáng)調(diào)。

    東海國(guó)際公寓位于深南大道北側(cè)，毗鄰招商銀行大廈，屬于大型綜合體東海國(guó)際中心總項(xiàng)目配套的高端公寓，該綜合體面積達(dá)50萬(wàn)平方米，除了高端國(guó)際公寓，還包括兩棟已落成并入伙的甲級(jí)寫(xiě)字樓、1棟已開(kāi)業(yè)的五星級(jí)朗廷酒店。

    而東海國(guó)際在深圳的知名度則來(lái)自它位于頂層80層的“樓王”，其登記的建筑面積為870.99平方米，備案價(jià)格為29萬(wàn)/平，總價(jià)達(dá)到2.53億，在2013年剛開(kāi)盤(pán)時(shí)，一價(jià)成名。不過(guò)開(kāi)盤(pán)半年來(lái)，價(jià)格反而逐步走低，以本次推出的10套特價(jià)單位看，折前價(jià)格約為6萬(wàn)元每平，已呈階梯式下降態(tài)勢(shì)。

    收益率低難吸引炒房客

    記者隨后走訪了東海國(guó)際公寓附近的高端樓盤(pán)，如香榭里花園、東海十八居等，發(fā)現(xiàn)降價(jià)之后的東海國(guó)際公寓單價(jià)已經(jīng)與它們相當(dāng)接近，如2004年入伙的香榭里二期178平米大平面，目前放盤(pán)均價(jià)在45000到50000左右；樓齡稍短的東海十八居大平面單位，價(jià)格也在45000左右。另外，距離大約數(shù)公里外的福田中心區(qū)老牌豪宅黃埔雅苑，目前12年樓齡的大面積單位，均價(jià)也在4.5萬(wàn)-5萬(wàn)之間。

    但在炒房者看來(lái)，深圳福田、南山的高端公寓供應(yīng)量很大，價(jià)格或許還有下行空間。

    有炒房客介紹，2011年時(shí)，蛇口蘭溪谷曾推出高端公寓單位，大概開(kāi)盤(pán)均價(jià)在4萬(wàn)元左右，但隨后房地產(chǎn)調(diào)控，這批高端公寓曾跌價(jià)25%，跌到3萬(wàn)/平左右，價(jià)格波動(dòng)幅度比蘭溪谷住宅樓要大很多。“近兩年，因?yàn)椴幌拶?gòu)不限貸，高端商務(wù)公寓曾經(jīng)受市場(chǎng)歡迎，但供應(yīng)量也放大了很多倍，僅東海國(guó)際就有近1000套房供應(yīng)，深業(yè)地產(chǎn)的上城明年交樓，供應(yīng)量更大，南山還有深圳灣1號(hào)等，房型動(dòng)輒150、200平，因?yàn)槟晗薅?，必?0%首付，最長(zhǎng)貸款年限10年。算下來(lái)，租金收益率極低。”炒樓客陳女士告訴記者。

    她給記者算了一筆賬，打特價(jià)的5F單位，1256萬(wàn)元，首付為628.8萬(wàn)，月供為7.36萬(wàn)(十年)，在中介放租每月約能收到2萬(wàn)元租金，年化收益率尚不足2%，而且福田的高端公寓出租率要低于南山蛇口片區(qū)，對(duì)她來(lái)說(shuō)，盡管不限購(gòu)不限貸，吸引力仍然不大。

    而有的炒房客則對(duì)高端商務(wù)公寓的用地年限提出疑慮，這些樓盤(pán)之所以不限購(gòu)不限貸，主要是其屬“商業(yè)用地”，期限僅為50年，而東海國(guó)際開(kāi)發(fā)商拿地在上世紀(jì)九十年代，土地實(shí)際使用年限僅剩30幾年，“目前《物權(quán)法》對(duì)商用物業(yè)到期續(xù)期尚無(wú)明確規(guī)定，因此還是有風(fēng)險(xiǎn)的。”