2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)拉開(kāi)軟著陸序幕

    ●美元逐步走強(qiáng)將使“熱錢”流出，加上中國(guó)自身的流動(dòng)性不能再多發(fā)，流動(dòng)性趨緊將成為一種常態(tài)，這將對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格帶來(lái)很大沖擊。

    ●2022年至2025年4年間，每年將凈減1100萬(wàn)人以上，到2030年將比2010年減少1.04億人、下降幅度達(dá)32%，青年人口的大幅減少，對(duì)房地產(chǎn)需求將會(huì)大大縮小。

    ●十八屆三中全會(huì)開(kāi)啟全方位的改革，將有效釋放市場(chǎng)化、服務(wù)業(yè)化、城鎮(zhèn)化和創(chuàng)新的潛力。在全球化背景下，國(guó)外某些學(xué)者唱衰中國(guó)不是認(rèn)識(shí)不足就是別有用心。

    隨著中國(guó)改革轉(zhuǎn)型發(fā)展開(kāi)啟新篇章、人口結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變及美聯(lián)儲(chǔ)寬松貨幣政策的退出，多年來(lái)一路高歌猛進(jìn)的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有望迎來(lái)拐點(diǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)軟著陸將在2014年拉開(kāi)序幕。

    當(dāng)前房地產(chǎn)泡沫十分明顯

    房地產(chǎn)泡沫是指由房地產(chǎn)價(jià)格長(zhǎng)期快速上漲導(dǎo)致的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)格遠(yuǎn)超其實(shí)際價(jià)值的現(xiàn)象。筆者認(rèn)為，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在較嚴(yán)重的泡沫，“寧炒一座樓、不開(kāi)一家廠”現(xiàn)象盛行，大量資金脫離了其他實(shí)體經(jīng)濟(jì)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，引發(fā)了房?jī)r(jià)異常上漲，幅度明顯超出了經(jīng)濟(jì)的實(shí)際增長(zhǎng)水平，也大大超出了百姓的支付能力。

    根據(jù)IM F測(cè)算，中國(guó)一線城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)超過(guò)了紐約和倫敦，世界十大最貴的房地產(chǎn)城市，有6個(gè)在中國(guó)內(nèi)地。然而，中國(guó)的人均收入尚不及發(fā)達(dá)國(guó)家平均水平的七分之一，且生態(tài)環(huán)境與發(fā)達(dá)國(guó)家相差甚遠(yuǎn)。

    某種程度上，房地產(chǎn)已經(jīng)綁架了中國(guó)經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)只是服務(wù)業(yè)一個(gè)子行業(yè)，然而，2013年，房地產(chǎn)完成固定資產(chǎn)投資占全國(guó)固定資產(chǎn)投資總額的四分之一，占服務(wù)業(yè)投資總額比重近一半；全國(guó)財(cái)政收入超過(guò)三成、地方財(cái)政收入50%以上來(lái)自房地產(chǎn)；全國(guó)信貸資金近三成及影子銀行資金四分之三流向房地產(chǎn)。房地產(chǎn)業(yè)不僅成為支柱產(chǎn)業(yè)，而且在不少地方實(shí)質(zhì)上已是主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)已經(jīng)到了大而不能倒的地步，資源錯(cuò)配十分嚴(yán)重。

    房地產(chǎn)泡沫存在幾大危害

    首先，抑制消費(fèi)和內(nèi)需。在歐美等外部市場(chǎng)需求萎縮呈現(xiàn)中長(zhǎng)期趨勢(shì)及國(guó)內(nèi)產(chǎn)能嚴(yán)重過(guò)剩情況下，傳統(tǒng)的出口導(dǎo)向、投資拉動(dòng)已難以持續(xù)，急需盡快轉(zhuǎn)到內(nèi)需為主、消費(fèi)拉動(dòng)發(fā)展軌道上。但是高房?jī)r(jià)增加了居民的生活成本，擠壓了消費(fèi)空間，影響了消費(fèi)擴(kuò)張和升級(jí)。

    當(dāng)前中國(guó)居民消費(fèi)率只有36%左右，遠(yuǎn)低于美國(guó)70%以上的水平，不僅大大低于發(fā)達(dá)國(guó)家水平，也比同等收入國(guó)家水平低了很多。產(chǎn)生這種狀況原因是多方面的，但高房?jī)r(jià)是一個(gè)重要因素。

    其次，造成實(shí)體經(jīng)濟(jì)空洞化。當(dāng)前制造業(yè)年平均利潤(rùn)只有8%左右，而房地產(chǎn)利潤(rùn)至少在20%以上。房地產(chǎn)的暴利，使得房地產(chǎn)具有巨大的“虹吸效應(yīng)”，將社會(huì)資本、土地、勞動(dòng)力等主要生產(chǎn)要素都吸引到房地產(chǎn)行業(yè)里，造成房地產(chǎn)“一枝獨(dú)秀”，加劇了經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡。

    過(guò)去十多年中國(guó)房地產(chǎn)的持續(xù)繁榮，不僅使房地產(chǎn)價(jià)格快速向全球最高峰靠攏，也使幾乎所有的國(guó)有企業(yè)和大型私營(yíng)企業(yè)甚至不少高科技企業(yè)也參與到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中來(lái)。不少非房地產(chǎn)企業(yè)積極參與房地產(chǎn)，弱化了主業(yè)的發(fā)展，于產(chǎn)業(yè)和企業(yè)而言，也妨礙了對(duì)技術(shù)的研發(fā)與改進(jìn)、品牌的建設(shè)和投入，導(dǎo)致主業(yè)荒廢、競(jìng)爭(zhēng)力下降。過(guò)去十多年中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)居世界之最，G D P總量已位居全球第二，但在此期間并沒(méi)有產(chǎn)生出世界級(jí)的技術(shù)品牌，這與房地產(chǎn)的膨脹有著很大關(guān)系。

    再次，阻礙城鎮(zhèn)化進(jìn)程。城鎮(zhèn)化是現(xiàn)代化的重要標(biāo)志之一，也是擴(kuò)大內(nèi)需的重大 潛 力 所 在 。 目 前 中 國(guó) 城 鎮(zhèn) 化 率 達(dá)53.7%，實(shí)際城鎮(zhèn)戶籍人口只有35%，與發(fā)達(dá)國(guó)家80%水平相差甚遠(yuǎn)，也大大低于同等收入水平國(guó)家。新型城鎮(zhèn)化的著力點(diǎn)在于實(shí)現(xiàn)人的城鎮(zhèn)化，在于農(nóng)民工轉(zhuǎn)變成市民、農(nóng)民變市民。高房?jī)r(jià)阻礙了城鎮(zhèn)化的提速，即使解決了城鄉(xiāng)分割的戶籍制度，面對(duì)高房?jī)r(jià)，城里人都要老少兩代甚至三代合力才能湊齊首付，更何況積蓄甚少的農(nóng)民，農(nóng)民工不僅買不起房也租不起房，很難轉(zhuǎn)變成市民，這將導(dǎo)致新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略目標(biāo)存在難以實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。

    最后，孕育金融危機(jī)風(fēng)險(xiǎn)。銀行資本既是房地產(chǎn)投資過(guò)熱的制造者，又是風(fēng)險(xiǎn)的最終承受者。大量資金沉淀在房地產(chǎn)，一旦房地產(chǎn)泡沫破滅，房?jī)r(jià)、地價(jià)大幅度下降，銀行將承擔(dān)極大風(fēng)險(xiǎn)。

    實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)軟著陸正當(dāng)時(shí)

    進(jìn)入2014年后，深化改革將全面展開(kāi)，房地產(chǎn)泡沫賴以存在的制度條件和貨幣基礎(chǔ)已經(jīng)發(fā)生動(dòng)搖，支撐高房?jī)r(jià)的動(dòng)力正在逐漸減弱。

    經(jīng)過(guò)三十多年艱辛努力，中國(guó)G D P年均增長(zhǎng)9.5%，G D P總量已位居全球第二，人均G D P達(dá)6000多美元，邁進(jìn)了中等收入國(guó)家行列。目前，已告別了高增長(zhǎng)階段，進(jìn)入了6%～8%的中速增長(zhǎng)周期，繼續(xù)采取趕超戰(zhàn)略，既無(wú)必要，資源環(huán)境也難以承載。十八屆三中全會(huì)在完善政績(jī)考核指標(biāo)體系方面做出了部署，“唯G D P至上”將成為歷史。

    土地財(cái)政也不可持續(xù)，一方面城市土地出讓有竭盡之時(shí)，另一方面土地財(cái)政是典型的與民爭(zhēng)利行為，也危及國(guó)家糧食安全。土地財(cái)政所得就是百姓所失，農(nóng)地與非農(nóng)用地巨大的差價(jià)嚴(yán)重侵害了失地農(nóng)民利益。此外，高地價(jià)推高了高房?jī)r(jià)，最終買單者還是普通民眾。

    隨著要素市場(chǎng)化改革的推進(jìn)，利率將市場(chǎng)化，存款利率將大幅度上漲，意味著貸款利率提高，開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者的成本就會(huì)大大增加，房地產(chǎn)需求也會(huì)大大萎縮。

    當(dāng)前，美國(guó)已開(kāi)始逆轉(zhuǎn)量化寬松政策，意味著過(guò)去多年的外匯猛進(jìn)趨勢(shì)要逆轉(zhuǎn)了。自從上世紀(jì)70年代布雷頓森林體系解體以來(lái)，美國(guó)交替利用弱勢(shì)美元周期與強(qiáng)勢(shì)美元周期，進(jìn)行全球財(cái)富再分配。利用弱勢(shì)美元周期打造全球金融市場(chǎng)泡沫，尤其是以中國(guó)為代表的新興市場(chǎng)資產(chǎn)泡沫，再利用強(qiáng)勢(shì)美元擠泡沫。次貸危機(jī)爆發(fā)后，美國(guó)通過(guò)量化寬松政策轉(zhuǎn)嫁危機(jī)，同時(shí)，大力調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，積極推動(dòng)再工業(yè)化，強(qiáng)化高科技發(fā)展，當(dāng)前美國(guó)經(jīng)濟(jì)已基本實(shí)現(xiàn)再平衡，經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)實(shí)質(zhì)性復(fù)蘇，目前到了結(jié)束史上最長(zhǎng)的弱勢(shì)美元周期，利用強(qiáng)勢(shì)美元周期擠泡沫剪羊毛的時(shí)候了。美元逐步走強(qiáng)將使“熱錢”流出，加上中國(guó)自身的流動(dòng)性不能再多發(fā)，流動(dòng)性趨緊將成為一種常態(tài)，這將對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格帶來(lái)很大沖擊。

    青年是購(gòu)房的主力，上世紀(jì)80年代末第三次人口出生高峰帶來(lái)的婚配高峰將在2014年～2015年產(chǎn)生拐點(diǎn)，90年代初出生人口在2100萬(wàn)人到1800萬(wàn)人之間、而1995年之后年出生人口下降到1300萬(wàn)人到1600萬(wàn)人之間，這比最高峰的1990年出生的2800萬(wàn)人減少了許多。其中20歲～34歲的青年，2021年將比上年減少840萬(wàn)人，2022年至2025年4年間，每年將凈減1100萬(wàn)人以上，到2030年將比2010年減少1.04億人、下降幅度達(dá)32%，總量只有2.21億人，人口結(jié)構(gòu)的巨變將給勞動(dòng)力供給、消費(fèi)需求、社會(huì)創(chuàng)新及房地產(chǎn)格局帶來(lái)重大影響。盡管城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)有較強(qiáng)的需求，但這主要是保障性住房的需求，總的來(lái)說(shuō)，青年人口的大幅減少，對(duì)房地產(chǎn)需求將會(huì)大大縮小。

    因而，當(dāng)前是中國(guó)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)軟著陸的極佳時(shí)機(jī)。去房地產(chǎn)化，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)軟著陸，短期會(huì)在某種程度上影響G D P增長(zhǎng)，但是，擔(dān)心因去房地產(chǎn)化而造成中國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)硬著陸則是多余的。

    因?yàn)椋壳爸袊?guó)存在市場(chǎng)化程度低、服務(wù)業(yè)發(fā)展滯后、城鎮(zhèn)化水平低下及創(chuàng)新能力不足的發(fā)展瓶頸。上述四大領(lǐng)域不僅與發(fā)達(dá)國(guó)家差距較大，而且在市場(chǎng)化、服務(wù)業(yè)發(fā)展、城鎮(zhèn)化方面也與同等收入水平的國(guó)家存在較大差距。這些既是差距也是潛力所在。今后，中國(guó)在市場(chǎng)化、服務(wù)業(yè)化、城鎮(zhèn)化及創(chuàng)新能力等方面上具有較大提升空間，將有效推動(dòng)中國(guó)發(fā)展。十八屆三中全會(huì)開(kāi)啟全方位的改革，將有效釋放市場(chǎng)化、服務(wù)業(yè)化、城鎮(zhèn)化和創(chuàng)新的潛力。在全球化背景下，國(guó)外某些學(xué)者唱衰中國(guó)不是認(rèn)識(shí)不足就是別有用心。

    由于人口結(jié)構(gòu)的嚴(yán)重失調(diào)，未來(lái)勞動(dòng)力供應(yīng)量將急劇下降，造成中國(guó)在現(xiàn)代化進(jìn)程中，過(guò)早喪失了勞動(dòng)力比較優(yōu)勢(shì)，屆時(shí)既無(wú)發(fā)達(dá)國(guó)家的技術(shù)優(yōu)勢(shì)和資本優(yōu)勢(shì)，又無(wú)發(fā)展中國(guó)家的低成本勞動(dòng)力優(yōu)勢(shì)。在全面小康社會(huì)建成之后，中國(guó)將面臨著經(jīng)濟(jì)大幅度滑坡和陷入中等收入陷阱及難以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的三重風(fēng)險(xiǎn)。歷史留給我們的時(shí)間已經(jīng)不多了，如果不能有效把握現(xiàn)在到2020年這段人口紅利末梢期的戰(zhàn)略機(jī)遇期，攻堅(jiān)克難、加快改革，及時(shí)進(jìn)行轉(zhuǎn)型發(fā)展，擺脫對(duì)房地產(chǎn)的依賴，對(duì)社會(huì)資源要素進(jìn)行全面再調(diào)整再布局，釋放各種發(fā)展?jié)摿?，大幅度提高全要素生產(chǎn)率，確保社會(huì)經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展。而是繼續(xù)沉溺于土地神話，投鼠忌器，將耽誤時(shí)機(jī)、喪失機(jī)遇，屆時(shí)房地產(chǎn)泡沫破滅，經(jīng)濟(jì)不僅存在硬著陸風(fēng)險(xiǎn)，這將斷送中國(guó)發(fā)展的大好局面。

    大力發(fā)展服務(wù)業(yè)解決泡沫破滅后就業(yè)

    提高對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)軟著陸重要性和緊迫性的認(rèn)識(shí)。房地產(chǎn)泡沫持續(xù)膨脹，不僅是重要的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，也是重大的民生問(wèn)題，更是重大的社會(huì)問(wèn)題和政治問(wèn)題。衣食住行是百姓的基本需求，安居才能樂(lè)業(yè)，樂(lè)業(yè)才能筑夢(mèng)興邦。中國(guó)人多地少，房子只能是居住品、普通消費(fèi)品，而不能是投資品更不能是投機(jī)品，偏離這一方向，必然要付出沉重代價(jià)。

    因此，黨和政府應(yīng)把促進(jìn)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)軟著陸盡快擺上重要議事日程及時(shí)進(jìn)行研究部署，果斷決策，強(qiáng)化房地產(chǎn)的民生屬性，使房地產(chǎn)由暴利回歸到正常，確保國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展。

    加快建立健全符合轉(zhuǎn)型發(fā)展的政績(jī)考核機(jī)制，糾正單純以經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度評(píng)定政績(jī)的偏向。依靠制度來(lái)約束地方政府官員的短期行為，約束一些地方政府幻想通過(guò)刺激房地產(chǎn)片面發(fā)展來(lái)獲得更多的財(cái)政收入和拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

    去房地產(chǎn)化，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)軟著陸，會(huì)短期影響G D P增長(zhǎng)，產(chǎn)生較大規(guī)模失業(yè)人員和減少地方財(cái)政收入。顯然，在不少行業(yè)存在嚴(yán)重產(chǎn)能過(guò)剩的情況下，靠制造業(yè)較快發(fā)展來(lái)吸納因消除房地產(chǎn)泡沫而產(chǎn)生的下崗人員，并填補(bǔ)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)空間是行不通的。而服務(wù)業(yè)眾多領(lǐng)域勞動(dòng)力卻供不應(yīng)求，發(fā)展嚴(yán)重滯后，無(wú)論是服務(wù)業(yè)增加值占G D P比重還是服務(wù)業(yè)從業(yè)人員占整個(gè)從業(yè)人員比重，中國(guó)均大大低于發(fā)達(dá)國(guó)家，也比同等收入水平國(guó)家低了很多。此外，服務(wù)業(yè)具有知識(shí)密集、技術(shù)含量高、能源資源消耗低、環(huán)境污染少的特點(diǎn)，是吸納就業(yè)的天然“蓄水池”。

    因而，只要深化改革，引導(dǎo)好投資方向，加快服務(wù)業(yè)發(fā)展，就能有效吸納因化解房地產(chǎn)泡沫而下崗的人員，并保持經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)增長(zhǎng)。