潘石屹為什么搶不著土地

    如果余秋雨能稱得上是文學(xué)界的大師，那么，潘石屹(潘石屹博客)絕對是房地產(chǎn)界的大師——而且是公認(rèn)的營銷大師。假如老潘不愿意并列，后一句結(jié)論也完全成立。證明就不需要了吧？舉個(gè)例子就可以了。他的中關(guān)村SOHO (論壇 相冊 戶型 樣板間 地圖搜索)是從其他企業(yè)手里收購過來的一個(gè)項(xiàng)目，別人賣得艱難，他接過來，加價(jià)并不少，開盤一周就賣得沒剩幾套了。

　　但鮮為人知的是，潘石屹還是房地產(chǎn)界典型的保守主義者。當(dāng)然，他也是SOHO中國(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)的保守派。早在2003年前后他就因?yàn)橹?jǐn)慎、保守，而被他自己公司的年輕同事們腹誹。其時(shí)，他先是由于國土資源部取消土地協(xié)議出讓、實(shí)行公開招拍掛，而稱之為一場新的土地革命，靜候著中央的進(jìn)一步指示，而耽誤了近一年的拿地良機(jī)(同行們都以最后的瘋狂在拼命搶地)；接著，又由于當(dāng)前的“非典”而悲觀地認(rèn)為房地產(chǎn)的大調(diào)整來了，也不敢去拿地，沒想到當(dāng)年下半年房地產(chǎn)就全面轉(zhuǎn)暖。

　　這一次樓市調(diào)整，老潘又失算了。如你所知，宏觀調(diào)控沒多久，潘石屹就發(fā)出了“百日劇變”的預(yù)測，而事實(shí)上，不僅“百日”沒有發(fā)生劇變，“三百日”也沒有發(fā)生劇變，卻迎來了令所有人驚詫的小陽春以及隨后的房價(jià)暴漲。而去年一年直至今年一季度，老潘在做什么呢？

　　在等著收購可能發(fā)生劇變的開發(fā)商，知名開發(fā)商。老潘有的是錢，2007年上市融來的100多億根本沒有花掉，原本準(zhǔn)備收購前門項(xiàng)目后來也黃了。再加上去年三里屯SOHO (論壇 相冊 戶型 樣板間 地圖搜索)大賣，潘石屹手里差不多有接近200億的現(xiàn)金，是所有上市公司里現(xiàn)金最充裕的地產(chǎn)商之一了。但他就是不去公開市場買地，而是等著收購那些撐不住的地產(chǎn)商，尤其是少數(shù)擴(kuò)張?zhí)?、被區(qū)域地王壓得喘不過氣來的知名開發(fā)商，他們手里有的是土地，而且為了變現(xiàn)，肯定會像當(dāng)年四大國有商業(yè)銀行處置不良資產(chǎn)一樣打二三折。所以，去年年底、今年年初，當(dāng)我委婉地建議老潘可以拿幾塊土的時(shí)候，他不置可否。

　　潘石屹喜歡北京、上海這種城市的中心地塊。像廣渠路10號地和15號地，他是喜歡的。但富力爭搶廣渠路10號地的時(shí)候，SOHO中國甚至沒有參與最后的競價(jià)。到15號地競拍前夕，醒過味來的SOHO中國，又是發(fā)債28億港幣，又去拿來招行北京分行的100億元授信，一副志在必奪的樣子，到了最后關(guān)頭，卻停了下來。因?yàn)槔吓诉€是覺得地價(jià)太高，拿地的企業(yè)太不理性，太瘋狂。

　　到目前為止，潘石屹還沒有從公開市場競得一幅土地。有些時(shí)候，老潘也買了標(biāo)書，甚至也到了現(xiàn)場，甚至還參與了競價(jià)，但結(jié)果仍然是，空手而歸。

　　潘石屹錯(cuò)了么？古諺說：小心駛得萬年船。從做百年企業(yè)的長時(shí)期來看，謹(jǐn)慎、小心甚至保守，其生命力往往要超過激進(jìn)、張揚(yáng)。因此，從這個(gè)角度說，潘石屹的保守、謹(jǐn)慎，沒有任何錯(cuò)。

　　但從企業(yè)發(fā)展的層面看，潘石屹又錯(cuò)了。錯(cuò)在他失去了一些可以讓企業(yè)加速的時(shí)機(jī)。譬如，老潘將停止土地協(xié)議出讓、實(shí)行招拍掛，視為一種新的土地革命，而靜觀其變，但其他企業(yè)卻趁機(jī)大肆囤積土地，當(dāng)然是以協(xié)議方式。這個(gè)時(shí)候，他將政府部門的號令看得過于樂觀了。

　　同樣，2007年底以來的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，潘石屹以為會有幾家地產(chǎn)商死掉，而且有的爛企業(yè)也該死掉。他不僅發(fā)出“百日劇變”的預(yù)言，而且言行一致，儲備一大筆錢準(zhǔn)備來低價(jià)收購這些可能倒下的企業(yè)的項(xiàng)目。但沒想到樓市突然全面回暖，拯救了一批瀕臨死亡的地產(chǎn)商。沒能收購到其他地產(chǎn)商，只好去公開市場拿地，但以老潘的性格，測算了一遍又一遍，他也絕不會想到廣渠路15號地 (論壇 相冊 戶型 樣板間 地圖搜索)的房價(jià)明年能漲到3萬元，所以只有及時(shí)止步。

　　潘石屹曾將2007年大批上市公司肆意融資圈地的行為稱為土地泡沫，如今，來勢更猛、資金似乎也更多的國企加入了搶奪行列，不知他該如何形容這種現(xiàn)象？我在想，如果中石油、中石化兩大集團(tuán)哪天也成立了房地產(chǎn)公司，中國房地產(chǎn)界就更熱鬧了。

　　倘若非要我說一句結(jié)論作為收尾，那就是：潘石屹的謹(jǐn)慎、保守本沒有錯(cuò)，錯(cuò)的是這個(gè)市場，有時(shí)候它基本就是瘋狂。