樓市缺少主心骨 漲幅放緩或成今年主基調(diào)

    剛剛過(guò)去的3月，北京天氣陡然升溫，3月30日，南郊觀象臺(tái)的氣溫午后最高時(shí)達(dá)到了25.9℃，打破了近10年3月下旬最高氣溫紀(jì)錄。不過(guò)，與天氣相比，樓市尚未迎來(lái)春天。

    中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3月北京樓市合計(jì)簽約量在1.6萬(wàn)套左右，其中，二手房成交在8800套左右，新建住宅簽約7000余套。去年3月，北京二手房的成交量為43780套，也就是說(shuō)，今年3月北京二手房的成交量?jī)H為去年同期的20%。

    如果再把時(shí)間軸拉長(zhǎng)，今年一季度，預(yù)計(jì)北京樓市簽約僅為4萬(wàn)套，同比下調(diào)了65%左右，為最近6年同期的最低值。

    傳統(tǒng)的開(kāi)門紅為何變成溫吞水

    多年來(lái)，北京樓市都基本與季節(jié)變化波動(dòng)：每年3月開(kāi)門紅，五六月市場(chǎng)放量，再往后迎來(lái)金九銀十，然后在冬季進(jìn)入交易淡季，周而復(fù)始。

    2013年，北京樓市以成交大漲收官。按照北京市住建委的數(shù)據(jù)，2013年北京全年住宅總銷售額為2340億元，相比2012年上漲了4.4%。這種熱度沒(méi)能延續(xù)到2014年，1月過(guò)后，市場(chǎng)就遲遲走不出冬季。

    中原地產(chǎn)研究部的數(shù)據(jù)顯示，2014年1月，北京全市二手住宅網(wǎng)簽總量8772套，環(huán)比上月下跌20.1%，與2013年1月同期的網(wǎng)簽量相比下跌55.2%。2月的數(shù)據(jù)更難看，北京全市二手住宅網(wǎng)簽總量5441套，環(huán)比上月下跌38%，與2013年2月同期的網(wǎng)簽量相比下跌46%。這是2012年1月后，北京二手房交易量最低的一個(gè)月。這期間，北京的一手房市場(chǎng)甚至連續(xù)兩周多無(wú)新盤(pán)入市。

    不論是一手房還是二手房，市場(chǎng)都將焦點(diǎn)放在了3月。按照慣例，全國(guó)兩會(huì)召開(kāi)的3月，有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策調(diào)整也會(huì)隨之出爐，市場(chǎng)走向基本確定。讓市場(chǎng)陷入迷茫的是，全國(guó)兩會(huì)前后，有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策走向毫無(wú)顯現(xiàn)。

    政府工作報(bào)告中有關(guān)房地產(chǎn)的內(nèi)容重頭是完善住房保障機(jī)制，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的表述僅僅58個(gè)字：針對(duì)不同城市情況分類調(diào)控，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，抑制投機(jī)投資性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。

    沒(méi)有新的調(diào)控政策出臺(tái)，也沒(méi)有放松既有的調(diào)控政策，市場(chǎng)的反應(yīng)反倒有些不知所措。

    進(jìn)入3月，房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)開(kāi)始加速，到目前為止，北京已經(jīng)有16個(gè)項(xiàng)目入市，提供的新建住宅達(dá)到5300套。各家中介也開(kāi)始頻繁地給客戶打電話，但3月的成交量依然跌到最近6年來(lái)的同期最低值。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴記者，2013年，北京樓市呈現(xiàn)的是恐慌性購(gòu)買，經(jīng)過(guò)一個(gè)冬天?，F(xiàn)在轉(zhuǎn)變開(kāi)始出現(xiàn)恐慌性觀望的苗頭，購(gòu)房者害怕高點(diǎn)入市，擔(dān)心后期價(jià)格會(huì)出現(xiàn)調(diào)整。

    與市場(chǎng)這種微妙的心理變化相對(duì)應(yīng)的是，北京樓市庫(kù)存量開(kāi)始回升。馬年春節(jié)前，北京樓市庫(kù)存量一度跌落至5.56萬(wàn)套，而目前，這個(gè)數(shù)字增加了近4000套。如果庫(kù)存量不斷增加，就意味著樓市觀望情緒的加重。

    樓市是否少了主心骨

    業(yè)界認(rèn)為，幾方面的因素造成了今年北京樓市開(kāi)年的遇冷：信貸未放閘、限購(gòu)限價(jià)未退出、自住型商品房供應(yīng)增加、2013年的量?jī)r(jià)齊漲等。

    偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總胡景暉告訴記者，今年3月北京樓市的交易狀況比2月要好，但肯定無(wú)法與過(guò)去幾年相比。

    “在我們的觀察中，很多人被限購(gòu)限貸政策困住了，也有一些群體存在不小的資金壓力，還有一部分人對(duì)于后期市場(chǎng)存在看空預(yù)期。”胡景暉說(shuō)，目前這個(gè)階段，北京樓市進(jìn)入了一個(gè)相對(duì)的冷靜期。

    與過(guò)去幾年相比，今年3月，北京樓市多少顯得有些沒(méi)有主心骨。胡景暉說(shuō)，以前的狀況是政府越說(shuō)房地產(chǎn)，房地產(chǎn)越漲，今年相反，政府工作報(bào)告基本沒(méi)怎么提，市場(chǎng)反倒掀不起熱情了。

    與此同時(shí)，以往的樓市調(diào)控長(zhǎng)效改革還在繼續(xù)推進(jìn)，既有的調(diào)控措施尚未顯現(xiàn)退出的跡象，一些政策開(kāi)始進(jìn)一步收緊。以信貸政策為例，受到金融政策收緊的影響，很多銀行已經(jīng)不愿再做房地產(chǎn)信貸，尤其是個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)。

    中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)(CRIC)研究中心對(duì)全國(guó)22個(gè)城市的69家銀行分支機(jī)構(gòu)進(jìn)行調(diào)研，結(jié)果顯示，相比2013年年末，僅剩兩家銀行仍有優(yōu)惠利率，近四成銀行的首套房貸利率上升5%到15%不等。從全國(guó)來(lái)看，全國(guó)近九成銀行首套房貸利率升至基準(zhǔn)甚至上浮5%到10%，個(gè)別上浮甚至高達(dá)20%。

    信貸政策的收緊對(duì)購(gòu)房人來(lái)說(shuō)相當(dāng)于購(gòu)房門檻被提高。假設(shè)北京南六環(huán)一套新建住宅，總價(jià)200萬(wàn)元，首付30%，貸款140萬(wàn)元。由于銀行貸款利率從去年年底的8.5折變?yōu)榛鶞?zhǔn)利率上浮5%，貸款140萬(wàn)元的30年貸款期月供就從之前的8008元每月，上升到9199元。30年增加的利息高達(dá)43萬(wàn)元，就相當(dāng)于房?jī)r(jià)200萬(wàn)元的21%，這是實(shí)實(shí)在在的購(gòu)房門檻。

    2014年一季度，中國(guó)人民銀行在全國(guó)50個(gè)城市進(jìn)行了兩萬(wàn)城]鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問(wèn)卷調(diào)查，結(jié)果顯示，64.3%的居民認(rèn)為目前房?jī)r(jià)“高，難以接受”，未來(lái)3個(gè)月內(nèi)準(zhǔn)備出手購(gòu)房的居民占比為13.2%，是1999年以來(lái)的較低值。

    也有另一種看法，中國(guó)社科院經(jīng)濟(jì)所研究院汪麗娜告訴記者，去年北京樓市的交易量大量釋放，今年一季度交易量不如以往是正常表現(xiàn)，因?yàn)樾枨笠彩且e累的。

    數(shù)據(jù)顯示，2013年北京市新建住宅、二手住宅交易量達(dá)到281696套。其中二手房全年總成交量為162746套，環(huán)比2012年的14.35萬(wàn)套上漲13.4%，是最近3年的最高點(diǎn)。

    “不僅如此，限購(gòu)、限貸政策都沒(méi)有退出，很多人都因?yàn)檎邿o(wú)法買房。”汪麗娜說(shuō)，3月的樓市交易量下滑并不能真正體現(xiàn)北京樓市的真實(shí)需求狀況。

    值得注意的是，就在3月，北京南六環(huán)住總與萬(wàn)科聯(lián)合開(kāi)發(fā)的一個(gè)樓盤(pán)入市，原計(jì)劃的精裝修改成了毛坯，單價(jià)22000元每平方米，這樣的價(jià)格低于購(gòu)房人的心理預(yù)期，300多套房源半天之內(nèi)就一售而空。

    而這樣的日光盤(pán)并非唯一。“市場(chǎng)的這種觀望不會(huì)持續(xù)太久，但今年大幅上漲的局面估計(jì)也難再現(xiàn)。”胡景暉說(shuō)。

    增幅放緩或是今年主基調(diào)

    根據(jù)中國(guó)人民銀行的調(diào)查，對(duì)下季房?jī)r(jià)，32.5%的居民預(yù)期“上漲”，47.2%的居民預(yù)期“基本不變”，7.5%的居民預(yù)期“下降”，12.8%的居民“看不準(zhǔn)”。這種心理預(yù)期是否會(huì)影響今年北京樓市的走勢(shì)？

    “在房地產(chǎn)市場(chǎng)，樓市的走勢(shì)很多時(shí)候取決于政府想要什么。”汪麗娜告訴記者，這幾年政府在保障房上設(shè)計(jì)了很多名目，在土地供應(yīng)上也占用了商品房的空間，客觀上會(huì)造成高價(jià)商品房樓盤(pán)的大量出現(xiàn)。當(dāng)商品房用地被擠占，商品房用地價(jià)格就會(huì)上漲，地價(jià)上漲之后，房?jī)r(jià)也會(huì)隨著水漲船高。

    汪麗娜告訴記者，這幾年，北京居民為了排隊(duì)買經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房都不敢換工作、不敢漲工資，就怕收入不合標(biāo)準(zhǔn)。“表面看起來(lái)好像是得到了保障房，但對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展有什么好處？”

    在汪麗娜看來(lái)，近期國(guó)務(wù)院出臺(tái)的城鎮(zhèn)化發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃中提到要發(fā)展二手房、租賃房，這些都是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的短板。“在北京，一套市價(jià)200萬(wàn)元的房子租金能有多少，按租售比來(lái)算完全不合理，跟投資、投機(jī)根本不沾邊，政府為什么還要限制購(gòu)買，限制購(gòu)買會(huì)帶來(lái)租賃市場(chǎng)短缺、租金上漲。”

    而在張大偉看來(lái)，探討樓市調(diào)整，最關(guān)鍵的因素是供需比，即使是在一二線城市，供需兩端都會(huì)有變化的可能性。

    從土地供應(yīng)看，2013年，全國(guó)一線城市土地成交額創(chuàng)歷史新高，達(dá)到了5127億元。地價(jià)高企的結(jié)果是，房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債明顯提高，如果市場(chǎng)不景氣，房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)率會(huì)下滑。

    “在需求層面，大部分購(gòu)房者都要借助貸款等信貸工具。一旦信貸收緊，需求可能會(huì)明顯萎縮。”張大偉說(shuō)，中國(guó)樓市在歷史上還沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)持續(xù)3年以上的連續(xù)高漲，北京樓市持續(xù)一年多的暴漲后，市場(chǎng)理性回歸恐怕是自然的選擇。站在這個(gè)角度來(lái)看，2014年北京樓市不論交易量還是價(jià)格，上漲的幅度可能都要放緩。

    如果把范圍擴(kuò)展到全國(guó)，將時(shí)間拉回2013年，數(shù)據(jù)已經(jīng)有了變化。

    今年2月，在北京某高校的一次演講中，全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生就拿出了一組數(shù)據(jù)。在2008年~2013年，全國(guó)平均房?jī)r(jià)漲幅最大的年份是2009年，漲幅超過(guò)21%。但在2013年，全國(guó)房?jī)r(jià)同比漲幅年初是18.8%，年底為7.7%。

    “這就是說(shuō)，在全國(guó)范圍內(nèi)，房?jī)r(jià)同比漲幅是在下降的。”聶梅生說(shuō)，今年，這個(gè)趨勢(shì)應(yīng)該不會(huì)變。