二三線多城限購或松綁 短期內(nèi)對樓市影響大

    繼溫州傳出上報松綁限購的方案后，杭州、長沙等多個城市也開始醞釀和討論松綁限購的可能性。

    房地產(chǎn)市場實施4年之久的限購政策，在2014年出現(xiàn)松動跡象。

    繼溫州傳出上報松綁限購的方案后，上證報記者獲悉，長沙、杭州等多個城市也在醞釀和討論松綁限購的可能性。

    一位資深房地產(chǎn)界人士向記者透露，大約一周前，長沙、杭州等地相繼召開房企溝通會。由當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)部門組織，地方實力房企參加。

    溝通會上，有關(guān)部門向房企透露，一系列促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的政策正在醞釀。其中包括限購的松綁，以及二套房貸款門檻的降低等。

    “地方政府是在給開發(fā)商打氣，別亂，別急。另外，根據(jù)我們的調(diào)研，地方經(jīng)濟實在不怎么樣。穩(wěn)定住房地產(chǎn)市場，是一些地方政府迫切需要做的。”上述房地產(chǎn)界人士稱。

    多地松綁限購意愿強

    上證報記者向杭州市有關(guān)企業(yè)求證，一家被指參與了溝通會的杭州上市房企董事長在電話中含蓄地表示，“一切以(官方)出來的為準。”對于記者提出二、三線城市的松綁趨勢，該人士稱“毫無疑問”。

    上?？硕饳C構(gòu)杭州負責(zé)人劉晨光則告訴記者，據(jù)多家杭州房地產(chǎn)公司人士透露，除杭州市政府有關(guān)部門外，浙江省有關(guān)方面近期也召集了房企進行調(diào)研和溝通。

    從各種信息來看，地方松綁限購、響應(yīng)“雙向調(diào)控”的意圖十分迫切。

    “我們覺得限購一定會松，就看哪個城市首先行動了。另外，即便松綁，也會有很多限制性條款，抑制投資投機性購房的大原則不會變。”劉晨光稱。

    本輪限購松綁傳聞始于溫州。近日有消息稱，溫州市限購松綁方案已經(jīng)上報浙江省。實際上，今年全國兩會期間，溫州市委副書記、市長陳金彪曾表示，溫州的資金有很多沉淀在房地產(chǎn)市場，房價一旦出現(xiàn)斷崖式下跌，最后實體企業(yè)就會融不到錢。建議國家實行差異化的樓市調(diào)控政策。

    限購政策始于2010年4月。當(dāng)時，國務(wù)院出臺《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，要求房價上漲過快城市限制家庭購房套數(shù)，被業(yè)界稱為“限購令”。目前，“限購令”已在40多個城市得到不同程度的落實。

    限購政策出臺以來，也曾有部分二、三線城市因樓市供給過大，成交低迷而嘗試松綁限購，但在國家宏觀調(diào)控的大基調(diào)下，多數(shù)城市的松綁都被叫?；虿涣肆酥?/p>

    不過，今年全國兩會期間提出的房地產(chǎn)市場“雙向調(diào)控”基調(diào)，被業(yè)界解讀為限購政策或存在松動的空間。根據(jù)上證報記者在多個二、三線城市的調(diào)研，在地方經(jīng)濟增長乏力、房地產(chǎn)市場成交低迷等多重壓力下，目前地方松綁限購的意愿較為強烈。

    松綁能否拉動地方樓市

    目前市場較為關(guān)注的另一個問題是，限購松綁到底能對二、三線樓市起到多大促進作用？

    “我們預(yù)測，杭州若松綁限購，可能會在兩個月時間里，有效拉動一批需求入市。但兩三個月后，估計就沒啥作用了。”一位杭州房地產(chǎn)界人士稱。

    業(yè)內(nèi)人士介紹，2009年左右，杭州樓市投資比例在40%左右。此后一系列去投資化的調(diào)控政策出臺，杭州目前樓市純投資客已經(jīng)很少。而在2010年至2012年期間被壓抑的改善性需求，在2012年底部分樓盤降價促銷后曾出現(xiàn)集中入市。2012至2013年杭州樓市熱銷，就是上一輪被壓抑的剛性和改善性需求入市的結(jié)果。目前，杭州樓市整體需求已顯疲態(tài)。在此情況下，業(yè)內(nèi)人士稱，限購松綁對購房者心理的影響可能會多一些，但受實際需求不足的影響，其拉動作用有限。

    一些來自三線城市的開發(fā)商也持類似觀點。一家哈爾濱大型房企的負責(zé)人說，一旦哈爾濱限購松綁，房企會在剛開始的幾個月積極“搶收”，但后續(xù)需求不足的問題仍難以回避。“很多新城供給確實太大了。就是放開買，又有多少人需要呢？”該負責(zé)人稱。

    和限購松綁相比，業(yè)內(nèi)人士似乎更看重二套房信貸政策調(diào)整可能給市場帶來的拉動作用。“因為二套房是改善性需求，一些城市現(xiàn)在二套房貸款的首付比例高達七成，這嚴重影響了入市能力。如果這個門檻降低，或?qū)⒏L久地拉動樓市成交量。”劉晨光說。

    根據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，目前全國多個地方樓市已進入調(diào)整階段。今年3月，全國百城住宅平均價格環(huán)比上漲0.38%，是2012年6月以來連續(xù)第22個月環(huán)比上漲，但漲幅繼續(xù)縮小。從漲跌城市個數(shù)看，63個城市環(huán)比上漲，37個城市環(huán)比下跌。

    專家認為，房價漲幅收窄和下跌城市數(shù)量的增加，是樓市進入調(diào)整階段的重要指標(biāo)。而在樓市“雙向調(diào)控”的大思路下，限購政策可能存在一定的松動空間，但總體來看，樓市去投資化的大方向不會改變