“國六條”惠及房企力度有限 房企融資再開閘

    3月25日，國務院常務會議發(fā)布促進資本市場健康發(fā)展的“國六條”，其中提及的優(yōu)化資本市場融資結構、提高直接融資比重、培育私募市場等手段被業(yè)內解讀為房地產行業(yè)融資的又一政策利好。

    房地產享政策利好有限

    3月25日國務院出臺的六項發(fā)展資本市場的舉措包括，推進股票發(fā)行注冊制改革、規(guī)范發(fā)展債券市場、培育私募市場、推進期貨市場建設、促進中介機構創(chuàng)新發(fā)展、擴大資本市場開放。這是繼2004年國務院出臺關于推進資本市場改革開放和穩(wěn)定發(fā)展的若干意見（簡稱“國九條”）后，資本市場十年再度迎來“國六條”政策性利好。

    “此次‘國六條’應該說是對今年政府工作報告中的‘關于加快發(fā)展多層次資本市場’要求的進一步細化，除了護航4月新股開閘外，主要還是為了優(yōu)化目前資本市場結構，使資本市場真正滿足各類企業(yè)的融資需求，當然也包括房地產企業(yè)的融資需求。”武漢科技大學金融證券研究所所長董登新在接受記者采訪時指出。

    2014年政府工作報告曾提出加快發(fā)展多層次資本市場、推進股票發(fā)行注冊制改革、規(guī)范發(fā)展債券市場的總體要求。3月25日的國務院常務會議，對此作了進一步細化。而一天前，中國政府網(wǎng)發(fā)布《國務院關于進一步優(yōu)化企業(yè)兼并重組市場環(huán)境的意見》，將取消上市公司重大資產購買、出售、置換行為審批（構成借殼上市的除外），明確指導證監(jiān)會、國資委、商務部加速放權。力度之大超乎市場預期。

    瑞穗證券亞洲公司董事總經理、首席經濟學家沈建光接受中國房地產報記者采訪時表示，中央層面在新股發(fā)行、再融資、兼并重組等方面的簡政放權，都透露出最大化利用資本市場優(yōu)化資源配置的思路。這一利好肯定會惠及房地產行業(yè)，放開房地產行業(yè)直接融資的渠道，允許房企再融資，充分讓其借助私募、信托及資管產品，就是為了減少政府的直接干預，依靠市場力量去發(fā)展。

    盡管接受中國房地產報記者采訪的多位人士均表示“國六條”同樣會利好房地產行業(yè)，但通過分析上市房企的年報，發(fā)現(xiàn)去年上市房企的資金來源中，銷售回款占比約46.2%，房地產開發(fā)貸占比約45.1%，信托、基金等其他資金占比約8.7%。銀行開發(fā)貸仍是房企主要資金來源。

    那么IPO的重啟、再融資的開閘、“國六條”的細化，這一系列寬松的資本市場政策出爐后，房企直接融資的環(huán)境是否會發(fā)生變化？將會產生多大影響？

    廣東某上市房企證券事務代表在接受中國房地產報記者采訪時表示，國家對資本市場的改革于整個市場來說肯定是利好，但反映到房地產業(yè)的利好卻十分有限。作為上市公司肯定是非常想利用資本市場這個平臺融資，但是證監(jiān)會對房地產企業(yè)或是但凡涉及房地產開發(fā)項目的企業(yè)的審批都非常嚴格，同時要報相關的土地材料到國土資源部進行核查，這一套流程耗時又耗力。所以，只能說資本市場或是再融資對于房地產行業(yè)的放開是緩慢的。由于房地產行業(yè)受政策限制較多，資金鏈趨緊是一大趨勢。

    房企融資再開閘

    受房地產再融資松綁消息的刺激，連日來地產股出現(xiàn)普漲。3月以來，一改以往“雷聲大雨點小”的風格，房企再融資得到實質性進展。中茵股份]、天保基建、北京城建]的再融資方案先后獲得證監(jiān)會批準。3月26日，迪馬股份成為第四家再融資方案獲證監(jiān)會放行的房企，同時也是房企再融資開閘后，首個過會的房企重組方案。

    有業(yè)內人士指出，證監(jiān)會放行房地產上市公司再融資及重大資產重組，意味著資本市場對房地產企業(yè)關閉了近4年的大門已經完全敞開，再融資、資產注入等運作方式均將進入常態(tài)化。

    繼2013年三季度新湖中寶公布再融資預案后，截至目前已經有40家左右上市房企發(fā)布了再融資預案。據(jù)本報記者粗略統(tǒng)計，除去資產重組的情況，僅預案涉及認購規(guī)模就近900億元，由此可見，大部分上市房企的再融資需求依舊強烈。

    “從去年到現(xiàn)在有40家房企披露了再融資的相關預案，但現(xiàn)在過了會的才四家，真正拿到批文的只有外高橋一家。資本市場上融資渠道很多，像直接發(fā)股這種必須經過證監(jiān)會審核的融資方式是最難的。對資本市場改革的利好政策，房地產行業(yè)也會受益，但相對其他行業(yè)而言，房地產行業(yè)受益的程度會比較小。再融資名義上沒公開，但實際上證監(jiān)會已經開始受理了。”前述廣東某上市房企證券事務代表告訴記者。

    3月27日，華遠地產董事長任志強在華遠地產2013年度業(yè)績說明會上表示，如果一個企業(yè)不能在資本市場上再融資，公司就不可能高速發(fā)展，所以任何公司都沒有把自己定位為“小而美”的一說，而在融資條件上你要利用現(xiàn)有的融資能力讓公司達到發(fā)展的條件。而現(xiàn)在的難題就在于各種審批過程太長。

    “資本市場政策的寬松給大型房企多了一個融資機會，對其在一二線城市拿地是有幫助的。但中小房企沒辦法享受到這種政策利好。實際上大型房企根本不缺錢，融資渠道也多，通過資本市場直接融資的量占整個房地產市場一年7萬億銷售額的比例太低了。” 全國房地產經理人聯(lián)盟副秘書長陳寶存接受中國房地產報記者采訪時表示。

    “這兩年的時間，房地產行業(yè)整體的銷售額達到了14萬億元，買地只用了7萬億元，還有很多錢沒用上呢，所以說房企不缺錢。在房企的資金利用中，銀行貸款、銷售回款是主要的，其他形式的資金在這兩年14萬億元的銷售額面前只是杯水車薪。另外銀行貸款都是追著大型房企跑的，他們也喜歡‘傍大款’，今年銀行總的貸款額度一定會比去年多。”陳寶存說。

    董登新認為，資本市場改革的主基調是市場化、法治化，核心就是在資本市場上大力發(fā)展直接融資，而直接融資更能滿足房地產行業(yè)的需要。只要直接融資比例提高，對房企融資就是有利的。當房地產行業(yè)的主要融資渠道銀行貸款受到銀監(jiān)會管制后，更多的開發(fā)商已經將融資重心轉向了直接融資市場，比如房地產私募股權基金、房地產信托等這些相對比較規(guī)范的私募，還有一些中小房企都是靠“打白條”的私募，如果給私募一個規(guī)范的監(jiān)管，就相當于給房地產行業(yè)多了一條正規(guī)的融資渠道。