北京經(jīng)適房出租屢見不鮮 經(jīng)適房不能只建不管

    “經(jīng)適房”禁租令 為啥淪為一紙空文

　　——北京經(jīng)濟(jì)適用房違規(guī)出租現(xiàn)象調(diào)查

　　1．15萬套，這是截至今年5月底，北京市自2007年年底調(diào)整經(jīng)濟(jì)適用房政策以來，已經(jīng)配售的經(jīng)濟(jì)適用房總量。

　　日前，北京市首個(gè)限價(jià)房——海淀區(qū)西三旗旗勝家園交房僅半個(gè)月，小區(qū)里就出現(xiàn)房屋出租的現(xiàn)象被媒體曝光，再次引發(fā)輿論對政策性住房現(xiàn)狀的批評(píng)，認(rèn)為它違背了保障中低收入群體居住權(quán)利的初衷。

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這一現(xiàn)象的出現(xiàn)并非偶然，實(shí)際上，政策性住房制度，從最初審核申請者的資格到入住后的監(jiān)督管理，存在不少漏洞，保障制度順利實(shí)施的一些規(guī)定更像是“一紙空文”。

　　經(jīng)濟(jì)適用房違規(guī)出租屢見不鮮

　　7月18日，記者來到北京市最大的經(jīng)濟(jì)適用房社區(qū)——天通苑北一區(qū)。這里花花綠綠的出租信息貼滿了擺放在小區(qū)門口的簡易展板上，“精品單間主臥1000元、次臥600元……”。記者在這些展板前駐足，有五六個(gè)人立馬圍上來熱情地問：“租房嗎？想租多少錢的？我們不收中介費(fèi)！”

　　當(dāng)記者提出北京市對經(jīng)濟(jì)適用房出租有禁令時(shí)，一位操著東北口音的男子不屑地說：“我都干了4年了，現(xiàn)在手里還有好幾套房子，都是這樣干，只知道經(jīng)濟(jì)適用房5年內(nèi)不讓賣，從來沒聽說不能出租。”旁邊另一個(gè)人說：“咱們簽好合同，如果中間真有問題不讓你住了，付給你200％的違約金。”記者詢問房主為何出租，他們的回答如出一轍：人家有好幾套房子，好多人不都買房投資嘛，房東就把這邊的房子交給我們打理。小區(qū)的保安見怪不怪地說：“這里有好多出租的，你想找原來的房主，哪兒找去？人家都在市里呢，你聽他們的沒錯(cuò)，比中介好。”

　　除了這些散兵游勇，小區(qū)旁邊有三家房屋中介公司，馬路兩邊的電線桿上也高掛著“天通苑中介租房中心”的大廣告牌，小區(qū)外墻上更是貼滿了房屋出租的小廣告。小區(qū)內(nèi)，許多房屋玻璃上貼著“房屋出租，中介勿擾”以及聯(lián)系手機(jī)。

　　北京鏈家房地產(chǎn)有限責(zé)任公司天通北苑店的一名工作人員說，現(xiàn)在北一區(qū)的房源已經(jīng)不多，前段時(shí)間很多大學(xué)畢業(yè)生過來租房，2005年建的天通苑中苑還有不少房源。對于記者提出的經(jīng)濟(jì)適用房不能出租的擔(dān)心，該工作人員說：“您這么害怕，就甭想在天通苑找房子了，北區(qū)40多套房子中有30多套是經(jīng)濟(jì)適用房，不少拿來出租的，房東出租大多沒有備案，別人也不知道，再說，誰來查?。?rdquo;據(jù)他介紹，房主出租經(jīng)濟(jì)適用房的主要原因是“市區(qū)有房子，或在市區(qū)工作，為了方便在市區(qū)租房，主搞以租養(yǎng)租，這邊一個(gè)月的房租能抵上市區(qū)半個(gè)月的租金。”

　　記者采訪其他房地產(chǎn)中介公司時(shí)發(fā)現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)適用房出租都是“擺在臺(tái)面上的事兒”，還有一些人根本沒有聽說過經(jīng)濟(jì)適用房不能出租的規(guī)定。北京萬眾恒基房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司一位工作人員一直強(qiáng)調(diào)，現(xiàn)在房子比較緊俏，催促記者先去看房確定下來，“我們公司在天通苑有二十幾個(gè)分店，資源都是共享的，您現(xiàn)在不去，明天可能就租出去了。”

　　“普通商品房小區(qū)的出租率在10％~20％之間，經(jīng)濟(jì)適用房出租登記數(shù)據(jù)很難查到，所以無法統(tǒng)計(jì)。但根據(jù)平時(shí)業(yè)務(wù)情況粗略估算，回龍觀、天通苑以及雙惠小區(qū)、通惠家園、百環(huán)家園等經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)的出租率肯定超過20％，在20％至25％之間，比商品房出租率高出一倍左右。”北京中大恒基房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司市場部經(jīng)理張大偉介紹，違規(guī)代理經(jīng)濟(jì)適用房出租，已成為一些房屋租賃公司生存的“潛規(guī)則”。

　　經(jīng)濟(jì)適用房不能只建不管

　　“業(yè)主違規(guī)出租經(jīng)濟(jì)適用房原因比較復(fù)雜。”北京我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司控股公司副總經(jīng)理胡景暉分析說，以2007年9月25日北京市人民政府頒發(fā)的《北京市經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法（試行）》為分界點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)適用房分為第一代和第二代，第一代經(jīng)濟(jì)適用房的分配和建設(shè)政策先天不足，留下了很大的權(quán)力尋租空間。

　　“初期的經(jīng)濟(jì)適用房政策可以說是以失敗告終，很多經(jīng)濟(jì)適用房建成大戶型，真正家庭困難的人根本買不起；銷售過程中，很多有錢人買到了經(jīng)濟(jì)適用房。”胡景暉說，這些人手中有好幾套房，購買經(jīng)濟(jì)適用房不是居住，而是作為一種投資，出租經(jīng)濟(jì)適用房可謂順理成章。

　　北京中大恒基房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司市場部經(jīng)理張大偉介紹，經(jīng)濟(jì)適用房出租還有一種較普遍的情況，申購之初，購房人符合各項(xiàng)申請標(biāo)準(zhǔn)，獲得房源號(hào)碼以后，距離拿到鑰匙有1年半到兩年的時(shí)間，在這期間，很多購房人會(huì)再去買房，等到經(jīng)濟(jì)適用房到手后再將其出租出去。此外，很多申請到經(jīng)濟(jì)適用房的是一些拆遷戶，手中有好幾套房，一般不會(huì)選擇居住經(jīng)濟(jì)適用房。

　　記者在采訪中還了解到，北京市的經(jīng)濟(jì)適用房大多建在郊區(qū)，交通不便，生活配套設(shè)施也不完善，教育、醫(yī)療水平無法與主城區(qū)相比，許多購房人為了孩子入學(xué)、就醫(yī)方便等，就到市區(qū)買房或者租房，將經(jīng)濟(jì)適用房出租。

　　記者注意到，《北京市經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法（試行）》對違規(guī)行為的處罰規(guī)定十分明確，如申購到經(jīng)濟(jì)適用房的，其家庭收入、住房或資產(chǎn)情況發(fā)生變化，需如實(shí)上報(bào)，區(qū)縣住房保障部門將進(jìn)行檢查，不符合條件的，將取消購房資格，已經(jīng)購買了經(jīng)濟(jì)適用房的家庭又購買其他住房的，原經(jīng)濟(jì)適用房由政府回購。

　　“現(xiàn)在只有禁令和罰則，但是政府沒有進(jìn)行監(jiān)管和真正處罰，監(jiān)管也很難。”胡景暉認(rèn)為，遏制經(jīng)濟(jì)適用房違規(guī)出租，必須加強(qiáng)對已購經(jīng)濟(jì)適用房的后續(xù)管理，對購房家庭的居住人員、房屋使用等情況進(jìn)行定期檢查，及時(shí)糾正違規(guī)行為，但這需要耗費(fèi)巨大的人力和物力，成本極高，因?yàn)橛龅降那闆r將會(huì)十分復(fù)雜，經(jīng)濟(jì)適用房擁有者可以推托說是“借給親戚、朋友住。”

　　不少房地產(chǎn)中介人士認(rèn)為，杜絕經(jīng)濟(jì)適用房違規(guī)出租，關(guān)鍵在于保證經(jīng)濟(jì)適用房的分配公平，盡管北京市相關(guān)部門已經(jīng)從2007年5月開始探索建立經(jīng)濟(jì)適用房申購者資格“三級(jí)審核、兩級(jí)公示”的新模式，在街道初審過程中增加了入戶調(diào)查、組織評(píng)議、社區(qū)公示等審核手段，但目前經(jīng)濟(jì)適用房的申購資格審核環(huán)節(jié)，仍然存在一些不夠完善的地方，如果這些問題得不到有效解決，經(jīng)濟(jì)適用房違規(guī)出租現(xiàn)象將會(huì)愈演愈烈。

　　對經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)擴(kuò)大監(jiān)督渠道

　　北京市住房保障辦公室主任趙成近日接受《中國青年報(bào)》記者采訪時(shí)表示，經(jīng)濟(jì)適用房違規(guī)出租現(xiàn)象“確實(shí)存在”，第一代經(jīng)濟(jì)適用房的確問題很多，政府管理部門已經(jīng)意識(shí)到了解決保障性住房政策執(zhí)行過程中出現(xiàn)的種種不正常現(xiàn)象，關(guān)鍵在于要從源頭上加強(qiáng)監(jiān)管，即加大申購資格審核力度，做到建管并重。

　　趙成介紹說，北京市住房保障辦公室目前正在研究具體的監(jiān)督管理措施和實(shí)施辦法，暢通投訴舉報(bào)渠道，加強(qiáng)社會(huì)監(jiān)督，建立監(jiān)督檢查機(jī)制，協(xié)調(diào)相關(guān)部門，形成綜合處理機(jī)制。

　　清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所副所長季如進(jìn)教授接受《中國青年報(bào)》記者采訪時(shí)表示，我國房地產(chǎn)市場目前處于全面轉(zhuǎn)型時(shí)期，經(jīng)濟(jì)適用房政策存在一些偏差，例如國家7部委有關(guān)經(jīng)濟(jì)適用房的規(guī)定中，一方面強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)適用房“有限產(chǎn)權(quán)”及不得出租等規(guī)定，另一方面又規(guī)定“對于購買經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年的，補(bǔ)交一定的土地收益后可上市轉(zhuǎn)讓或者取得完全產(chǎn)權(quán)”，這就使購買經(jīng)濟(jì)適用房的住戶有“包賺不賠”的保證，爭相搶購經(jīng)濟(jì)適用房。

　　季教授表示，在我國社會(huì)信用系統(tǒng)尚未建立的背景下，經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房申購人的資格審核非常重要，但不能完全依靠政府。“香港的公屋類似我國的經(jīng)濟(jì)適用房，全港有660多萬人，政府部門管理公屋的行政人員有8000多人，按照這個(gè)比例，北京市需要投入近兩萬人來管理保障性住房，顯然不可能，申購人資格審核過程復(fù)雜，僅僅依靠北京市各區(qū)、縣住房保障辦公室的工作人員監(jiān)督，把住源頭，不太現(xiàn)實(shí)。”

　　政府難以投入如此大的管理成本，那就需要充分發(fā)揮社會(huì)監(jiān)督的作用，“比如說，申購人資格審核的公示需要改進(jìn)，不能僅僅在申購人戶籍所在的街道辦事處和居委會(huì)公示，都是街坊鄰居，發(fā)現(xiàn)有問題，礙于情面，一般不會(huì)提出意見，如果把公示的范圍擴(kuò)大，監(jiān)督的渠道就多了。”