易憲容:房地產(chǎn)問題成堆 成中國經(jīng)濟發(fā)展障礙

    最近，銀監(jiān)會向各地方銀監(jiān)局發(fā)放《關(guān)于進一步加強按揭貸款風(fēng)險管理的通知》，再次重申要嚴(yán)格遵守第二套房貸有關(guān)政策。銀監(jiān)會主席劉明康近日也表示，當(dāng)前要控制房地產(chǎn)貸款風(fēng)險，嚴(yán)格執(zhí)行“二套房”標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格按規(guī)定執(zhí)行住房按揭貸款首付款比例和貸款利率。

　　銀監(jiān)會當(dāng)下重申第二套住房信貸政策約束性，與最近國內(nèi)房價瘋狂上漲有關(guān)。一般來說，住房具有投資與消費的兩重屬性，由于住房投資與住房消費有很大差別，如果房價上漲，投資性的住房購買就會利用銀行金融杠桿大量涌入房地產(chǎn)市場。如果投資者是用自己的資金進入市場，那么他們的投資需求是十分有限的；如果投資者可以通過高杠桿率的住房信貸進入房地產(chǎn)市場，那么這種投資需求就會無限地膨脹。最近全國不少一線城市房價上漲都是與這種住房投資需求突然增加有關(guān)。

　　實際上，對于房地產(chǎn)投資與消費的區(qū)別，央行歷年來的關(guān)于個人住房按揭貸款管理辦法都有詳細規(guī)定，其房地產(chǎn)信貸政策從一開始就對投資與消費做了有意識的區(qū)分。但是，這些住房投資與消費的區(qū)分比較泛化，操作彈性空間大，加上國內(nèi)銀行多數(shù)都完成了股份制改造，有動力加大信用擴張的速度，這就使得不少投資者可以大量利用銀行信貸進行房地產(chǎn)投資炒作。2007年，央行及銀監(jiān)會推出了關(guān)于房地產(chǎn)的359號文件與452號文件，這兩個文件的核心是把房地產(chǎn)市場的住房投資與住房消費作一個清楚的區(qū)分。如果是住房消費，就可享受所有信貸優(yōu)惠政策；如果是住房投資，那么無論是信貸還是稅收都得按市場來定價，而不可享受任何政府住房優(yōu)惠政策。

　　在359號文件出臺之后，房地產(chǎn)開發(fā)商與相應(yīng)的部門一直在要求放開對第二套住房的信貸限制，并提出了一大堆放開限制的理由，甚至房地產(chǎn)開發(fā)商的行業(yè)組織還提出一個所謂“改善性住房”的概念。他們的目的就是在政策上把住房投資與消費混淆，以便讓住房投資成為房地產(chǎn)市場的主導(dǎo)力量。這樣就能夠便利住房投資者利用銀行的信貸優(yōu)惠政策及過高的金融杠桿率對房地產(chǎn)市場大力炒作，把房地產(chǎn)市場的價格推高，讓房地產(chǎn)開發(fā)商及房地產(chǎn)投機炒作大獲其利。

　　在這種情況下，嚴(yán)格遵守第二套住房信貸政策有著非常重要的意義。從歷史經(jīng)驗看，房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)都與銀行信貸過度擴張有關(guān)，都是住房投資性過度的結(jié)果。因此，將住房投資與消費嚴(yán)格區(qū)分，并對住房的投資性信貸進行限制是防止房地產(chǎn)泡沫的關(guān)鍵。如果最近2-3個月以來銀行信貸增長而導(dǎo)致的房地產(chǎn)泡沫不能夠從制度上來遏制，那么國內(nèi)房地產(chǎn)泡沫很快就會吹大?？梢哉f，《通知》的出臺，就是希望信貸政策的調(diào)整來擠出當(dāng)前房地產(chǎn)泡沫，以此來保證國內(nèi)房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。

　　《通知》的出臺對下半年房地產(chǎn)市場會產(chǎn)生什么影響？這里有幾個問題必須認識清楚。一是政府對當(dāng)前房地產(chǎn)市場的判斷。如果政府認識房地產(chǎn)市場泡沫的發(fā)展趨勢，監(jiān)管部門能采取強硬的方式讓商業(yè)銀行認真執(zhí)行《通知》，并對不執(zhí)行的行為進行嚴(yán)厲處罰，那么國內(nèi)房地產(chǎn)泡沫就不會被吹大。二是對于第二套住房信貸政策，為什么銀行、地方政府及住房投資者等都在千方百計地突破？這與商業(yè)銀行的激勵機制、地方政府的土地財政及尋租、投資者利用銀行金融杠桿大獲其利等有關(guān)。因此，當(dāng)《通知》執(zhí)行影響其利益時，這些人會采取各種方式與監(jiān)管部門博弈。至于在這場博弈中誰勝誰負，關(guān)鍵還要看中央政府的動向。三是如果《通知》的精神能夠落實執(zhí)行，能夠讓住房投資者逐漸退出房地產(chǎn)市場，擠出房地產(chǎn)市場泡沫并讓房地產(chǎn)的價格趨向理性，那么，在這種情況下，對于以消費為主導(dǎo)的市場來說，如果再讓物業(yè)稅出臺、對住房預(yù)售制度進行改進等，國內(nèi)房地產(chǎn)市場就能夠走向持續(xù)健康發(fā)展之路。

　　筆者認為，當(dāng)前的國內(nèi)房地產(chǎn)市場問題成堆、利益關(guān)系錯綜復(fù)雜，如果不對這個市場進行徹底改革，它將成為中國經(jīng)濟未來發(fā)展的重大障礙，也將成為延緩當(dāng)前國內(nèi)經(jīng)濟復(fù)蘇的主要障礙。對此，國內(nèi)應(yīng)該有清醒的認識。正是基于上述意義所說，下半年國內(nèi)房地產(chǎn)市場面臨著巨大的不確定性。