國(guó)土部籌謀地王風(fēng)險(xiǎn)防控 專家調(diào)研各地土地市場(chǎng)

    廣州對(duì)虛假地王還未公布最終的處理結(jié)果，又有消息傳出，國(guó)土資源部(下稱國(guó)土部)擬對(duì)各路地王從土地供應(yīng)到項(xiàng)目竣工的各個(gè)開發(fā)環(huán)節(jié)進(jìn)行全程監(jiān)控，盡力防范高價(jià)地王可能帶來的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

　　一位國(guó)土部?jī)?nèi)部人士透露，在最近一次國(guó)土部?jī)?nèi)部專家研討會(huì)上，針對(duì)近期地王頻出且數(shù)量呈快速增長(zhǎng)的現(xiàn)象，多名專家提出建議，建立相關(guān)制度對(duì)土地開發(fā)實(shí)行全程監(jiān)管，特別是極端的地王更需嚴(yán)查。

　　但據(jù)權(quán)威人士透露，目前國(guó)土資源部土地利用管理司對(duì)于此建議還沒有任何明確的表態(tài)。

　　“也許會(huì)重申以往的政策，但是近期內(nèi)不會(huì)再出臺(tái)新的調(diào)控政策。”該人士表示，國(guó)土部正在密切關(guān)注近期地王頻出的現(xiàn)象，并且有關(guān)專家也在調(diào)研各地土地市場(chǎng)。

　　遏制地王沖動(dòng)

　　“如果實(shí)行全程監(jiān)控，將主要是針對(duì)土地出讓合同的執(zhí)行情況。”中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院副總工程師鄒曉云表示，一些地王被開發(fā)商高價(jià)拿走之后，就處于閑置狀態(tài)，并沒有投入開發(fā)。

　　去年，國(guó)土資源部、國(guó)家工商總局曾聯(lián)合下發(fā)通知，頒布《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，并要求自當(dāng)年7月1日起土地出讓必須簽訂規(guī)范的合同。

　　按照規(guī)定，在簽訂新版土地出讓合同時(shí)，各方需要明確填寫土地上建設(shè)項(xiàng)目的開發(fā)投資總額、建筑容積率最高限制與最低限制、建筑限高、建筑密度、綠地率等指標(biāo)。受讓人(指土地購(gòu)買方)應(yīng)當(dāng)按照本合同約定的土地用途和容積率利用土地，不得擅自改變。此外，與舊版的土地出讓合同相比，除了規(guī)定開工期限之外，新版土地出讓合同還對(duì)竣工期限也進(jìn)行了約定。

　　鄒曉云解釋說，監(jiān)管的主要內(nèi)容也就在土地利用規(guī)劃指標(biāo)和開竣工期限上。

　　據(jù)介紹，高價(jià)地塊難以消化時(shí)，開發(fā)商一般會(huì)通過修改規(guī)劃指標(biāo)，如增加容積率或減少綠地率等，來降低樓面地價(jià)的成本。

　　有知情人士向記者透露，就在不久前，重慶有多家開發(fā)商聯(lián)合起來要求政府修改容積率，試圖以此來為2007年拿下的高價(jià)土地解套。

　　“改動(dòng)土地利用規(guī)劃指標(biāo)，將是地王全程監(jiān)管的重點(diǎn)所在。”鄒曉云說。

　　此外，開發(fā)商在運(yùn)作高價(jià)地塊時(shí)，還會(huì)通過延遲開竣工期限的方法來應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)：市場(chǎng)不好的時(shí)候，可以等待市場(chǎng)好轉(zhuǎn)；市場(chǎng)好時(shí)，也可以延遲開盤以圖更高的利潤(rùn)。

　　國(guó)土部有關(guān)專家也表示，對(duì)地王進(jìn)行全程監(jiān)管，也是預(yù)防企業(yè)高價(jià)拿地之后將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁，讓全社會(huì)承擔(dān)。

　　“不能市場(chǎng)好了就高價(jià)拿地開發(fā)，市場(chǎng)不好就向政府退地或者修改指標(biāo)。”該專家表示，如果開發(fā)商高價(jià)拿地以后沒有修改規(guī)劃指標(biāo)的空子可鉆，或者有關(guān)部門對(duì)土地開發(fā)延遲開竣工期限的行為進(jìn)行嚴(yán)查并予以處罰，也能遏制一些非理性地王的產(chǎn)生。

　　實(shí)操難題

　　然而，全程監(jiān)管地王在實(shí)際操作上仍面臨諸多難題。

　　“首先地方政府就有可能不愿意嚴(yán)查地王。”一位分析人士表示，目前土地出讓金在各地地方財(cái)政中占據(jù)很高的比例，如果嚴(yán)查地王或者收回閑置土地，可能會(huì)令地方財(cái)政受損。

　　此外，土地開發(fā)的監(jiān)管機(jī)制也并不健全。雖然我國(guó)有規(guī)定，土地出讓后兩年內(nèi)仍未開工的將收回土地，但由于動(dòng)工的定義難以嚴(yán)格界定，讓開發(fā)企業(yè)得以通過多種手段來應(yīng)對(duì)。比如，一些開發(fā)商在土地上挖幾個(gè)坑以應(yīng)付監(jiān)管，隨后就將工程擱置。

　　北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心副主任王宏新表示，僅僅依靠并不完善的監(jiān)管機(jī)制，還不能解決地王頻出的問題。如果對(duì)現(xiàn)在土地制度不進(jìn)行大規(guī)模變革，從目前看，幾乎沒有根治地王現(xiàn)象的辦法。

　　盡管是否全程對(duì)地王進(jìn)行監(jiān)管目前還無定論，但針對(duì)目前土地市場(chǎng)的現(xiàn)狀，國(guó)土部相關(guān)人士表示，國(guó)土部正在敦促各地方政府完成今年的土地供應(yīng)計(jì)劃，確保土地市場(chǎng)的供應(yīng)量。