物業(yè)稅可操作方案明年前敲定 或暫避土地出讓金

    專家稱:物業(yè)稅不會增加個人稅負(fù)

    2009年7月13日,財政部公布的最新財政收支情況顯示,今年上半年,全國財政收入33976.14億元,比去年同期下降2.4%,而地方本級收入?yún)s同比增長了6.6%。據(jù)了解,地方財政在遭遇經(jīng)濟危機的情況下不降反升,還得“歸功”于每年不斷增長的土地出讓金。

    據(jù)《中國經(jīng)濟周刊》近日從國家稅務(wù)總局相關(guān)人士了解到,2010年前國家稅務(wù)總局將盡快拿出一個物業(yè)稅的可操作方案,但暫時不會將土地出讓金納入物業(yè)稅范圍。也就是說,地方財政可繼續(xù)以土地出讓金的形式獲取地方財政收入。

    今年6月份以來,地價上漲導(dǎo)致一些城市新“地王”不斷涌現(xiàn),房價也出現(xiàn)反彈,一些樓盤大幅上漲,購房人對樓價又回到觀望狀態(tài)。

    新的物業(yè)稅到底會不會對房地產(chǎn)市場進(jìn)行一個較大的調(diào)整,最終改變高房價的現(xiàn)狀？

    物業(yè)稅將繞開最大障礙

    不會觸及土地出讓金

    國家稅務(wù)總局科研所研究員張培森對《中國經(jīng)濟周刊》說,目前物業(yè)稅征收最大的障礙是土地出讓金。

    根據(jù)國家對物業(yè)稅改革的框架,物業(yè)稅是將現(xiàn)行與土地、房屋相關(guān)的稅費整合,重新確定稅基和稅率,在不動產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收。而現(xiàn)有稅費占到開發(fā)商成本的60%到70%,其中土地出讓金就占大頭,約為總開發(fā)成本的30%到40%。對此,很多房地產(chǎn)商哭訴,高房價并非是房地產(chǎn)商的錯,而是高地價惹的禍。

    張培森對《中國經(jīng)濟周刊》說,“我國現(xiàn)在的土地出讓制度雖然按照國家要求的招投標(biāo)形式出售,但不同的開發(fā)商在地方政府所拿到的價格是不一樣的,所以房地產(chǎn)的暴利也是從這里來的。一旦土地出讓金納入物業(yè)稅,按照國家統(tǒng)一指導(dǎo)的市場價進(jìn)行土地出售,就能讓整個房地產(chǎn)開發(fā)成本透明化,房價自然就降下來了。”

    土地出讓金已經(jīng)成為物業(yè)稅推出的最大障礙。根據(jù)我國的土地制度,地方的國有土地歸地方政府所有,地方政府根據(jù)各自的實際情況、土地市場價值等因素來自行定價,土地出讓的收入就納入了地方財政。如果一旦將土地出讓金納入物業(yè)稅,土地出讓金就以國家稅收的形式進(jìn)入了國庫,如何分配給地方、分配多少將是面臨的一大問題。另外,與現(xiàn)在地方政府一次性出讓土地不同的是,物業(yè)稅分年征收,這將導(dǎo)致地方財政收入的大大減少。

    據(jù)國家稅務(wù)總局相關(guān)人士透露,現(xiàn)在各地對物業(yè)稅所做的“模擬”試點（亦叫“空轉(zhuǎn)”試點）也并未涉及到土地出讓金,而2010年前出臺可操作性的物業(yè)稅方案也將是在保留土地出讓金的前提下所做的改革。張培森對此向《中國經(jīng)濟周刊》表示,在不觸及土地出讓制度的前提下對現(xiàn)有稅費進(jìn)行整合相對更加簡單、易行和具有可操作性,但會涉及到收費的建設(shè)部門,所以要進(jìn)行稅收和收費的整合也并非易事,要協(xié)調(diào)好不同部門的利益關(guān)系,還要制定好配套政策,處理好土地評估等技術(shù)層面的問題。

    國稅還是地稅未明確

    個人購房不會受影響

    2009年5月25日,國務(wù)院批轉(zhuǎn)國家發(fā)改委《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟體制改革工作的意見》,明確指出要深化房地產(chǎn)稅制改革,研究開征物業(yè)稅。而新的物業(yè)稅實施方案將延續(xù)5年前的思路,“對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅,相應(yīng)取消相關(guān)收費”。

    據(jù)張培森介紹,目前我國針對不動產(chǎn)征收的稅基本是規(guī)范透明的,而唯一不規(guī)范的是建設(shè)等相關(guān)部門的收費,目前針對房地產(chǎn)市場的有關(guān)收費包括土地增值附加費、開發(fā)中的配套費、道路消防綠化費用等等,一些不規(guī)范費用增加了房地產(chǎn)商的負(fù)擔(dān),而房地產(chǎn)商往往把這種負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁到房價上。

    記者從國家稅務(wù)總局財產(chǎn)行為稅司負(fù)責(zé)物業(yè)稅的部門了解到,目前物業(yè)稅還在研究之中,國家是將土地出讓金劃為國家稅收還是地方稅收尚未明確。

    張培森對《中國經(jīng)濟周刊》說,“由于不合理收費在開放商成本中只占一小部分,因而房價不會有太大的波動,統(tǒng)一征收物業(yè)稅減輕了房地產(chǎn)商的負(fù)擔(dān),因而對房價是種微調(diào)。”

    我國針對個人不動產(chǎn)一直執(zhí)行寬松的稅收政策。據(jù)記者從北京地稅局工作人員處了解到,目前針對房地產(chǎn)商所征收的稅費有土地出讓金、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅或房地產(chǎn)稅,而針對個人購房只需要繳納契稅,目前普通住宅的契稅是1.5%。物業(yè)稅整合方案出臺以后,對房地產(chǎn)的稅負(fù)不會增加,因為沒有涉及到個人的收費,因而也不會影響到個人稅負(fù)。

    記者從深圳稅務(wù)局了解到,對于新一輪的物業(yè)稅改革,地方稅務(wù)局也在等待國家稅務(wù)總局的方案出臺。深圳地稅局的媒體負(fù)責(zé)人對《中國經(jīng)濟周刊》表示,在此之前所謂的物業(yè)稅“模擬”試點,是因為2007年針對房地產(chǎn)市場過熱、防止投機行為,對個人不動產(chǎn)進(jìn)行測算模擬征收的,因而對此次“稅費整合”改革并無實際意義。