洪小產(chǎn)權(quán)房界定標(biāo)準(zhǔn)不完善 存量大成最大難題

    目前，對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房的清理政府已是“零容忍”態(tài)度。近日，記者從南昌市有關(guān)部門(mén)獲悉，為堅(jiān)決遏制違法建設(shè)、銷(xiāo)售“小產(chǎn)權(quán)房”勢(shì)頭，嚴(yán)厲打擊小產(chǎn)權(quán)房在建、在售行為，南昌市暢通舉報(bào)投訴渠道，向社會(huì)公布小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題專(zhuān)項(xiàng)清查舉報(bào)電話。

    然而，江西小產(chǎn)權(quán)房全面清理工作如何開(kāi)展？在不少專(zhuān)家看來(lái)，小產(chǎn)權(quán)房清理將面臨諸多阻礙，其中最大的難題就在于其龐大的存量，一方面由于其規(guī)模巨大，個(gè)別小產(chǎn)權(quán)房小區(qū)及其配套都已成型，全部清理的難度較大，另一方面，如果保留下來(lái)，將是對(duì)現(xiàn)行土地法律法規(guī)的沖擊……

　　南昌向社會(huì)公布

　　違規(guī)小產(chǎn)權(quán)房舉報(bào)電話

　　從今年1月起至6月底，南昌市決定在全市范圍內(nèi)開(kāi)展小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題專(zhuān)項(xiàng)清查工作。清查范圍是：集體土地上建設(shè)并銷(xiāo)售給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外成員的房屋。重點(diǎn)清查單位和個(gè)人非法租用、占用農(nóng)民集體所有土地搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

　　另外，根據(jù)《南昌市“小產(chǎn)權(quán)房”問(wèn)題專(zhuān)項(xiàng)清查工作的實(shí)施方案》，此次清查工作主要包括三個(gè)方面：一是全面清查違法建設(shè)和銷(xiāo)售小產(chǎn)權(quán)房；二是堅(jiān)決遏制在建、在售小產(chǎn)權(quán)房；三是公開(kāi)曝光一批違法建設(shè)、銷(xiāo)售小產(chǎn)權(quán)房案件。南昌市“小產(chǎn)權(quán)房”問(wèn)題專(zhuān)項(xiàng)清查工作領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)人已要求，各縣、區(qū)(開(kāi)發(fā)區(qū)、新區(qū))要盡快成立領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，確定具體聯(lián)絡(luò)人；制定小產(chǎn)權(quán)房清理工作推進(jìn)表，將排查出來(lái)的問(wèn)題進(jìn)行分類(lèi)整改。

　　值得注意的是，為堅(jiān)決遏制違法建設(shè)，南昌還成立了“小產(chǎn)權(quán)房”專(zhuān)項(xiàng)清查工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室，并向社會(huì)公布了專(zhuān)項(xiàng)清查舉報(bào)電話和舉報(bào)郵箱，其中舉報(bào)電話為：0791-83987196，舉報(bào)郵箱：ncxcqf@163.com。

　　難題1

　　小產(chǎn)權(quán)房存量龐大

　　記者也還了解到，除南昌外，贛州、撫州、宜春等多個(gè)設(shè)區(qū)市均已啟動(dòng)小產(chǎn)權(quán)房的清查行動(dòng)。對(duì)此，江西省社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)麻智輝表示，盡管小產(chǎn)權(quán)房交易很早就明令禁止了，但小產(chǎn)權(quán)房以其價(jià)格較低，準(zhǔn)入無(wú)限制等優(yōu)勢(shì)，近年來(lái)規(guī)模逐步擴(kuò)大，導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房逐步做大成為頑癥。

　　談及全面清理小產(chǎn)權(quán)房面臨哪些難題時(shí)，不少專(zhuān)家表示，小產(chǎn)權(quán)房龐大的存量，涉及范圍廣，問(wèn)題復(fù)雜，是制約小產(chǎn)權(quán)房全面清理的最大難題。

　　“我省小產(chǎn)權(quán)房相比其他發(fā)達(dá)省份，小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量雖然要少一些，但在市場(chǎng)份額中’小產(chǎn)權(quán)房’所占的比例也有15%~20%，規(guī)模還是很大，要全部清理的話確實(shí)艱難。”麻智輝表示，這么龐大的小產(chǎn)權(quán)房存量，涉及的居民也自然龐大，現(xiàn)在如果要全部清理的話勢(shì)必困難重重。

　　難題2

　　小產(chǎn)權(quán)房界定標(biāo)準(zhǔn)不完善

　　據(jù)了解，“小產(chǎn)權(quán)房”的存在已近20年，從它一“出生”，就被打上了“違法”的標(biāo)簽。但為什么到現(xiàn)在，也沒(méi)能出臺(tái)一個(gè)明確的處理方案呢？業(yè)內(nèi)人士分析稱(chēng)，其中小產(chǎn)權(quán)房的界定標(biāo)準(zhǔn)還不是很完善。

　　所謂小產(chǎn)權(quán)房，是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門(mén)頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱(chēng)“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。那么，到底哪些小產(chǎn)權(quán)房該清理，哪些該保留？

　　“目前，這些所謂的小產(chǎn)權(quán)房情況非常復(fù)雜，僅憑是否繳納了土地出讓金來(lái)判定好像還不夠，概念界定還比較模糊。”對(duì)此，南昌某房產(chǎn)中介資深人士告訴記者，現(xiàn)在南昌有拆遷房、村集體自建房等，這些房子部分可能是未繳納土地出讓金的，有的是自住，有的出租，還有的是賣(mài)給別人。

　　那么，現(xiàn)在問(wèn)題就來(lái)了，比如是村集體自建房，一些當(dāng)?shù)卮迕褚灿匈I(mǎi)房子的，這些村民買(mǎi)的算不算小產(chǎn)權(quán)房？這些村民中，有本村村民，也有外村村民，外村村民買(mǎi)的算不算小產(chǎn)權(quán)房？

　　另外，如果年老的村民去世，子女繼承，子女是城鎮(zhèn)戶(hù)口，應(yīng)該怎么算？事實(shí)上，小產(chǎn)權(quán)房的具體情況更復(fù)雜，如何界定對(duì)于政府部門(mén)來(lái)說(shuō)比較難，工作量也比較大，這將是小產(chǎn)權(quán)房清理工作面臨的一個(gè)難題。

　　難題3

　　清理過(guò)后如何安置

　　對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的原因，不少專(zhuān)家分析，是由于中國(guó)樓市近十年來(lái)高房?jī)r(jià)與居住需求之間的矛盾，為小產(chǎn)權(quán)房“創(chuàng)造”了巨大的市場(chǎng)，與普通商品房相比，價(jià)格較低是小產(chǎn)權(quán)房最大的優(yōu)勢(shì)，也是小產(chǎn)權(quán)房屢變花樣、禁而不止的直接原因。

　　“這些購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房的大多都是外來(lái)人口且是低收入人群，在南昌買(mǎi)一套這樣的房子可能是花費(fèi)了全家的積蓄，如果現(xiàn)在政府若要清理拆除，這很可能會(huì)引發(fā)社會(huì)矛盾。”麻智輝表示，有的小產(chǎn)權(quán)房可能已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)了10多年了，雖然按照現(xiàn)有的法律，小產(chǎn)權(quán)難以得到保障，但由于涉及人群龐大，這些清理后大批無(wú)房可住的居民勢(shì)必又是一個(gè)難題。

　　難題4

　　購(gòu)房者存法不責(zé)眾思想

　　大多數(shù)小產(chǎn)權(quán)房都是這樣的開(kāi)發(fā)模式：以“舊村改造”、“村鎮(zhèn)建設(shè)”、“新農(nóng)村建設(shè)”等名義，由村委會(huì)或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府主導(dǎo)開(kāi)發(fā)，小產(chǎn)權(quán)房所占的土地沒(méi)有經(jīng)過(guò)性質(zhì)變更和上市拍賣(mài)，往往是開(kāi)發(fā)商與村鎮(zhèn)干部私下談妥地價(jià)后即進(jìn)行開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)商為了利益、村鎮(zhèn)干部為了好處，雙方一拍即合，導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房繞過(guò)監(jiān)管上馬開(kāi)工。

　　有專(zhuān)家表示，部分小產(chǎn)權(quán)房都是開(kāi)發(fā)商、村集體與鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府“合謀”的產(chǎn)物。因?yàn)樵陂_(kāi)發(fā)過(guò)程中，染指的各方幾乎都是受益者，這就造成政府舉起鞭子，不能精準(zhǔn)地打在某一個(gè)人身上。

　　近年來(lái)，長(zhǎng)效監(jiān)管力度不夠，相關(guān)清理措施往往是“雷聲大雨點(diǎn)小”，這也使得購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房的人抱有法不責(zé)眾心理，需求助推小產(chǎn)權(quán)房存量快速擴(kuò)張，增加了小產(chǎn)權(quán)房清理的難度。