馬航失聯(lián)引出的海外置業(yè)冷思考

    入行來第一次有這樣一個新聞能牽動著我不分晝夜地刷新官方微博，那就是關(guān)于馬航。話說這個新聞并非關(guān)于樓市，不必要這樣關(guān)注，但作為十幾年長期往返各個國家，并享受過馬航服務(wù)的我來說，沒辦法不去牽掛。對于10多天來，每天關(guān)于馬航報道，前英媒記者總結(jié)得很到位：“歐洲、美國的晚上時間，出現(xiàn)新謠言；亞洲的下午，一些謠言被澄清；每天就這樣重復(fù)著。”

    這樣的重復(fù)直到北京時間3月24日晚，所有失聯(lián)客機MH370上乘客的家屬都收到了這樣一條短信：“MH370已經(jīng)遺失，機上的人沒有生還。”這一消息讓所有多日來苦苦期盼的人傷心欲絕，讓祈禱奇跡的人失落沉悶。

　　這架從馬來西亞飛往北京的航班上，200多名乘客中60%是中國人，不可否認，眾多中國人前往馬來西亞旅游、投資、定居的數(shù)量在逐年上升。尤其是在此事件發(fā)生前幾日，綠地集團聲稱，斥資200億元進軍馬來西亞房地產(chǎn)市場，并在新山市拿下兩個項目，其中之一將建成迄今為止中國企業(yè)在馬來西亞投資的最大規(guī)模房地產(chǎn)單體項目。那么馬航事件是否會對赴馬置業(yè)投資的中國投資者造成影響呢？

　　我想答案是肯定的，這次事件對國人的心理影響是巨大的和長遠的。此外，雖然航班事故是小概率事件，但事件背后暴露出了馬來西亞在安保等領(lǐng)域存在的隱患。通過這次事件，提醒投資者，不管以何種理由海外置業(yè)，安全永遠是第一位的。

　　此前，這些原本根植于國內(nèi)的企業(yè)進軍國際市場都被認為是在試水，是一種企業(yè)行為，對于行業(yè)而言影響不大。但是，自從萬科也走出了這一步，這倒可以稱得上是國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)都在向海外天地蠢蠢欲動。近年來，國內(nèi)房企紛紛海外圈地，馬來西亞成為這些企業(yè)開拓的重要市場之一，包括碧桂園、富力地產(chǎn)、雅居樂等將海外“首戰(zhàn)”就放在馬來西亞。

　　不難想到，海外相對而言更為寬松的政策，也為這些企業(yè)的進軍減少了不少心理負擔。事實上，海外開發(fā)項目的土地成本相比于國內(nèi)還是比較低的，而且也更容易融資。國內(nèi)的房企大鱷即使是國內(nèi)的項目融資，只要一伸手境外就會有大把資金流進，更何況是投資海外項目。從這個角度看，房企走出國門，投身到國際市場，看上去是大有可為的。

　　但盡管如此，房企的出海之路還是不能不令人擔憂。在第一波房企試水海外市場的時候，已經(jīng)有專家提出這個問題，海外的項目客戶群如何建立。幾年過去了，答案還是原來的那一個，“依賴國內(nèi)購買力”。事實上，大部分的海外項目，選擇的銷售方式都很簡單，項目開發(fā)后除了在當?shù)剡M行營銷宣傳外，還會移師國內(nèi)各地，大肆推廣，目前國內(nèi)房企海外拓展多進駐的是一些旅游資源較為豐富的地區(qū)，實則是看中了國內(nèi)買家熱衷于旅游度假型的房地產(chǎn)項目，相比于中心城市來說，這些大城市周邊的旅游區(qū)更吸引有錢人。而且國內(nèi)的買家大多數(shù)都是房企海外項目的主要支撐力。

　　大部分國人海外置業(yè)是為了投資，并非對海外置業(yè)的成本以及風(fēng)險十分明白，在海外建項目最終再賣回給中國人，這樣的操作模式雖然可以實現(xiàn)，但是依托中國人的海外置業(yè)潮究竟可以走多遠值得懷疑。上世紀90年代日本也在世界各地瘋狂購買物業(yè)，但隨著日本國內(nèi)經(jīng)濟的長期不振，購買潮最終退去。如果在海外置業(yè)潮退了之后，國內(nèi)開發(fā)商大肆進軍海外潮又起，那么最后還有誰能成為這些項目的銷售依靠呢？