二套房貸再度全面收緊 會(huì)否導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌存疑

    銀監(jiān)會(huì)開(kāi)始動(dòng)真格了，二套房貸再次收緊！近期頒發(fā)的銀監(jiān)發(fā)[2009]59號(hào)文件——《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》中明確指出，要嚴(yán)格執(zhí)行第二套房貸的相關(guān)政策不動(dòng)搖。

　　這次的房地產(chǎn)信貸方面的政策究竟有著什么樣的變化？二套房貸再度收緊，對(duì)樓市究竟將產(chǎn)生什么樣的影響？會(huì)否導(dǎo)致樓市拐點(diǎn)的出現(xiàn)？接下來(lái)會(huì)否繼續(xù)有政策方面的變動(dòng)？記者走訪了各大銀行，并采訪了銀行和房地產(chǎn)的專業(yè)人士，請(qǐng)他們一起解答這些大家關(guān)心的問(wèn)題。

　　銀監(jiān)會(huì)：二套房貸全面收緊

　　從銀監(jiān)發(fā)[2009]59號(hào)文件中指出，最近部分地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)較大波動(dòng)，房地產(chǎn)信貸尤其是按揭貸款業(yè)務(wù)中諸如“假按揭”、“假首付”、“假房?jī)r(jià)”、“二套房貸”標(biāo)準(zhǔn)放寬等問(wèn)題也開(kāi)始有所暴露。為加強(qiáng)信貸管理，切實(shí)防范按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)按揭貸款業(yè)務(wù)健康有序發(fā)展，特頒發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》，其中重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)了二套房貸的執(zhí)行問(wèn)題。

　　《通知》指出，要嚴(yán)格遵守第二套房貸的有關(guān)政策不動(dòng)搖。要堅(jiān)持貸款標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格借款人資格審查，審慎評(píng)估借款人風(fēng)險(xiǎn)，確定合理的貸款利率。不得以征信系統(tǒng)未聯(lián)網(wǎng)、異地購(gòu)房難調(diào)查等為由放棄“二套房貸”政策約束，不得自行解釋“二套房貸”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，不得以任何手段變相降低首付款的比例成數(shù)。

　　對(duì)于違反“二套房貸”規(guī)定發(fā)放的住房按揭貸款，即使貸款已分類(lèi)為正常類(lèi)或關(guān)注類(lèi)，各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要重新對(duì)其分類(lèi)，同時(shí)要嚴(yán)格追究相關(guān)違規(guī)責(zé)任人員的責(zé)任，并及時(shí)將撥備補(bǔ)提情況和責(zé)任人追究查處情況上報(bào)相應(yīng)監(jiān)管部門(mén)。

　　銀行：已接通知將嚴(yán)格執(zhí)行

　　昨日，記者致電工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、深圳發(fā)展銀行多家銀行進(jìn)行采訪，各家銀行均表示，已經(jīng)接到《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》，有些銀行已經(jīng)接到總行的執(zhí)行細(xì)則，有些尚未有明確的細(xì)則，但曾經(jīng)寬松的房貸政策，明顯收緊。

　　在深圳發(fā)展銀行采訪時(shí)記者了解到，已經(jīng)接到銀監(jiān)會(huì)和總行的通知，二套房貸將嚴(yán)格按照人民銀行的相關(guān)規(guī)定嚴(yán)格執(zhí)行。而符合相關(guān)要求的改善型住房，還是可以享受優(yōu)惠的利率。該銀行的一位負(fù)責(zé)個(gè)人信貸的經(jīng)理告訴記者，從他了解的情況來(lái)看，2008年和2009年1季度樓市主要是自住型的剛性需求為主，樓價(jià)從3月份開(kāi)始迅速攀升，二套、三套甚至多套房貸在5、6月份的確是開(kāi)始多了起來(lái)，政策的出臺(tái)可以說(shuō)是相當(dāng)及時(shí)的。

　　采訪時(shí)，記者了解到，“改善型住房”如何界定成為大家關(guān)注的一個(gè)重點(diǎn)，因?yàn)?ldquo;改善型住房”依然可以享受到房貸的優(yōu)惠，這也是區(qū)別投資性需求和自住性需求的一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)。工商銀行的工作人員告訴記者，“現(xiàn)在佛山還沒(méi)有指導(dǎo)性的數(shù)據(jù)，所以‘改善型住房’如何界定的確比較難把握。”

　　兩大焦點(diǎn)問(wèn)題

　　問(wèn)題一： 后續(xù)政策會(huì)否繼續(xù)出臺(tái)？

　　二套房貸開(kāi)始全面收縮，這究竟是地產(chǎn)新政的開(kāi)始還是結(jié)束？是否利率會(huì)接著上調(diào)呢？對(duì)于開(kāi)發(fā)商貸款方面是否也會(huì)有多變化呢？對(duì)于這些問(wèn)題，大家各有觀點(diǎn)。

　　深圳發(fā)展銀行的個(gè)貸經(jīng)理向記者表示，倘若房?jī)r(jià)繼續(xù)出現(xiàn)快速拉升的狀況，不排除可能會(huì)出臺(tái)利率上升的政策。但是由于整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)目前尚未完全恢復(fù)，基準(zhǔn)利率上升，影響的面太廣了，所以更值得關(guān)注的是7折利率在何時(shí)會(huì)取消的問(wèn)題，因?yàn)?折利率是針對(duì)房貸的單一性優(yōu)惠，倘若政府要對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控，很可能會(huì)從取消7折利率開(kāi)始。

　　而工商銀行的有關(guān)人士則向記者表示，因?yàn)閷?shí)體經(jīng)濟(jì)還沒(méi)完全恢復(fù)，而房地產(chǎn)作為拉動(dòng)內(nèi)需的重要?jiǎng)恿?，政府繼續(xù)出臺(tái)后續(xù)打壓房地產(chǎn)的政策可能性不大。收緊二套房貸主要也是為了抑制投資性需求，避免房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生泡沫，其最終目的是希望房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定健康的發(fā)展。“至于開(kāi)發(fā)商貸款方面，前段時(shí)間剛給開(kāi)發(fā)商松綁，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的最低自有資金要求從35%下降到了20%，短期內(nèi)調(diào)整的可能性也不大。盡管上半年信貸政策比較寬松，我們對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的貸款審批會(huì)比其他行業(yè)更為嚴(yán)格，本來(lái)就不算寬松，進(jìn)一步收緊可能性并不大。”

　　問(wèn)題二：會(huì)否導(dǎo)致樓市價(jià)格下跌

　　每次的房地產(chǎn)新政出臺(tái)都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生重大影響，那么此次的二套房貸收緊是否會(huì)導(dǎo)致樓市拐點(diǎn)的產(chǎn)生呢？記者采訪了資深地產(chǎn)人世聯(lián)地產(chǎn)佛山公司總經(jīng)理劉世恩和佛山市九鼎房地產(chǎn)有限公司副總經(jīng)理葛富金。

　　劉世恩表示，政策出臺(tái)，消費(fèi)者肯定有個(gè)適應(yīng)期，對(duì)消費(fèi)者的信心方面會(huì)產(chǎn)生一定影響，可能會(huì)產(chǎn)生一些觀望情緒，因?yàn)榇蠹叶紩?huì)猜測(cè)，這究竟是一種開(kāi)始調(diào)控的信號(hào)還是其他。但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，對(duì)佛山樓市不會(huì)產(chǎn)生特別大的影響，更不會(huì)導(dǎo)致樓市拐點(diǎn)的產(chǎn)生。因?yàn)檫@次的政策主要是強(qiáng)調(diào)嚴(yán)格執(zhí)行以前的二套房貸政策，嚴(yán)格意義上不會(huì)是新政了。而房地產(chǎn)作為拉動(dòng)內(nèi)需的主要行業(yè)，在經(jīng)濟(jì)全面復(fù)蘇前，太嚴(yán)厲的政策出臺(tái)的可能性不大。

　　他同時(shí)也指出，在成交量方面來(lái)說(shuō)，預(yù)計(jì)佛山樓市6~8月份會(huì)出現(xiàn)價(jià)格平穩(wěn)、成交量下跌的狀況，主要是季節(jié)性和供應(yīng)方面的問(wèn)題，并不能算是政策影響導(dǎo)致的下跌。

　　葛富金分析說(shuō)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)近來(lái)上升勢(shì)頭明顯，國(guó)家擔(dān)心房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)產(chǎn)生泡沫，所以收緊銀根，嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸很正常。

　　但佛山的市場(chǎng)還是以自住型買(mǎi)家為主，所以，這次的新政不會(huì)成為樓市拐點(diǎn)。當(dāng)然，這次新政會(huì)讓大家在購(gòu)房的時(shí)候更加慎重一些，這樣的市場(chǎng)會(huì)更理性一些，對(duì)市場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展是有利的。