郎咸平：工薪此生買不起房 降價(jià)等下輩子

    房產(chǎn)稅讓地方政府更有動(dòng)力抬升房價(jià)

    我曾經(jīng)提出一個(gè)觀點(diǎn)，就是目前推出的房產(chǎn)稅既不合理又不合法，而且會(huì)讓地方政府更有動(dòng)力去抬升中心城區(qū)的房價(jià)。為什么這么說？

    房產(chǎn)稅主要有上海模式和重慶模式兩種。上海模式是存量不征稅，增量征稅，而重慶模式是對(duì)存量征稅。什么意思呢，也就是說在上海，你已有的房子不征稅，如果你多買一套房，超過人均60平方米你就要繳稅，稅率0.4%；而在重慶，你已有房子的房價(jià)如果超過均價(jià)的兩倍，你就要繳1.2%的稅。所以，在上海，房叔、房姐不征稅，在重慶呢，房叔、房姐要征稅。不難看出，真正能夠打擊炒房的是重慶模式而不是上海模式，因?yàn)橹貞c模式對(duì)所有多套房的房叔、房姐收重稅。

    那么各位猜一下，這兩年多征收下來，是什么結(jié)果？兩年多來，上海市房價(jià)上漲17.6%，房產(chǎn)稅收了166個(gè)億；重慶市房價(jià)上漲0%，稅收只有2.4個(gè)億。為什么？

    你打擊力度太大，大家不買房之后房價(jià)上不去，這對(duì)老百姓可能是好的，對(duì)政府那就糟透了，房價(jià)上不去怎么抽房產(chǎn)稅呢？房產(chǎn)稅是按房價(jià)比例來征收的啊。所以各位朋友，今天我請(qǐng)你做一個(gè)判斷，上海模式導(dǎo)致房價(jià)上漲17.6%，稅收166個(gè)億；重慶模式房價(jià)不上漲，稅收只有2.4個(gè)億，如果你是政府的話你會(huì)選擇哪一個(gè)模式？當(dāng)然選擇上海模式了。

    所以這一次出臺(tái)的方案就是以上海模式為基礎(chǔ)，而且我們的政府很聰明，看到了重慶模式的好處，什么好處呢，就是如果你的房價(jià)超過均價(jià)兩倍還可以抽1.2%的高稅。所以我們的政府靈機(jī)一動(dòng)，在上海模式之下又加了一個(gè)新的條款，那就是如果你購買的增量新房房價(jià)超過均價(jià)兩倍，那你的稅率加一倍，變成0.8%。這個(gè)新的模式就叫做杭州模式，是上海模式跟重慶模式的混合版。也就是在杭州模式下，存量依然不繳稅，房叔、房姐有一百套房也不繳稅，但是新買的一套房只要人均超過60平方米就要繳0.4%的稅，并且如果你買房的價(jià)格超過均價(jià)的兩倍，就要繳0.8%的稅。

    這個(gè)房產(chǎn)稅一旦開征會(huì)有什么結(jié)果？這才是我們老百姓真正關(guān)心的話題。今天我不妨給各位朋友做一個(gè)簡單的預(yù)測，看看房產(chǎn)稅的杭州模式推出之后對(duì)房價(jià)是什么影響。

    首先我以上海為例，看一看什么情況之下要收0.8%的高稅率。大家都知道，上海有內(nèi)環(huán)、外環(huán)之分，內(nèi)環(huán)之內(nèi)的房產(chǎn)均價(jià)在5.5萬~6萬，外環(huán)的房產(chǎn)均價(jià)在3萬左右。你們猜一下，整個(gè)大上海市的均價(jià)是多少？1.4萬而已。1.4萬的2倍是2.8萬，這就表示2.8萬以上的房子統(tǒng)統(tǒng)要適用0.8%的高稅率，換句話說外環(huán)以內(nèi)的所有房子統(tǒng)統(tǒng)以0.8%的高稅率為抽稅標(biāo)準(zhǔn)，這將極大地提高政府的房產(chǎn)稅收入。如果按照現(xiàn)在上海模式來計(jì)算的話，十年之后房產(chǎn)稅的總額將占到上海市財(cái)政總收入的37%，如果是杭州模式呢，可以達(dá)到55%。

    而且按照這個(gè)邏輯，你會(huì)發(fā)現(xiàn)地方政府一定有極大的動(dòng)力去提高外環(huán)以內(nèi)的房價(jià)，房價(jià)越高抽的房產(chǎn)稅越多，對(duì)不對(duì)？這就是為什么最近搞了一個(gè)新的4萬億投資。媒體報(bào)道，大概有38個(gè)城市推出新的4萬億，用于搞地鐵、城際鐵路等軌道交通。以江蘇省為例，它目前的財(cái)政非常困難，可就是在極其困難的財(cái)政預(yù)算之下，竟然準(zhǔn)備興建20條鐵路，幾十條地鐵跟城際軌道。這個(gè)新聞一出來所有的讀者都是一頭霧水，怎么又來一個(gè)新的4萬億？答案很簡單，就是為了剛剛講的房產(chǎn)稅的目的，地方政府希望通過多修建地鐵、城際鐵路等軌道交通系統(tǒng)，以最快的速度將大量郊區(qū)老百姓運(yùn)送到市中心，干什么呢？

    希望他們能夠上班、看病、逛街、消費(fèi)，等等，人流量越多越好。因?yàn)槿肆髁吭蕉鄷?huì)使得市中心的房價(jià)越上漲，政府可以抽越多的稅。

    地方政府新三板斧拉抬中心城區(qū)房價(jià)

    那么請(qǐng)各位朋友再思考一下，如果我講的這個(gè)前提是正確的話，你知道會(huì)發(fā)生什么事嗎？地方政府很可能會(huì)出臺(tái)新的三板斧政策，我們一一做說明。

    第一板斧，放寬限購令。如果搞了這么多的地鐵，希望這么多的人能夠進(jìn)入市中心來上班、看病、消費(fèi)，市中心的房價(jià)不斷上漲，但你的稅是增量抽稅，如果大家不買房，你怎么抽稅？所以我認(rèn)為限購令有可能開個(gè)口子，逐步放松。就像溫州，溫州是中國70個(gè)大中城市中唯一房價(jià)下跌的，而且跌了一半，為了阻止房價(jià)繼續(xù)下跌，溫州市稍微放寬了一點(diǎn)限購，房價(jià)暫時(shí)性止跌，環(huán)比交易量上漲了148%。這個(gè)例子非常重要。我認(rèn)為未來地方政府會(huì)千方百計(jì)通過各種方法放寬限購令，讓更多的人到市中心買房，于是可以收房產(chǎn)稅，而且房價(jià)上漲可以收更多的稅。這就是第一板斧。

    第二板斧，拉抬市中心房價(jià)。過去地方政府的主要財(cái)政來源是賣地，因此它對(duì)于推高市中心房價(jià)本身是興趣不大的。限購令對(duì)地方政府而言，雖然是不爽但是也不至于太痛苦，因?yàn)樗鼪]有直接的利益，房價(jià)上不上漲只是一個(gè)間接的因素，地方政府真正關(guān)心的是賣地的價(jià)格能不能上漲?？墒沁@次不一樣了，因?yàn)槟阗u完地之后就無地可賣了，未來的財(cái)政收入必須來自房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅怎么能收得更多呢，只能靠房價(jià)上漲。所以第二板斧，地方政府將會(huì)有極大的熱情去拉抬市中心的房價(jià)，這是和過去不一樣的。這也是為什么各地政府是挖空心思搞地鐵建設(shè)、城際鐵路，等等，目的就是拉抬市中心房價(jià)。

    第三板斧，增加郊區(qū)土地供給。市中心的房價(jià)一直上漲，老百姓怨聲載道，還有很多大學(xué)畢業(yè)生買不起房，地方政府怎么對(duì)他們交代呢？因此政府希望房產(chǎn)的均價(jià)不要上升太多，不但表面上可以給老百姓一個(gè)交代，同時(shí)均價(jià)上漲不多、市區(qū)的房價(jià)上漲反而可以多收稅，兩全其美。那么地方政府會(huì)怎么做？第三板斧出臺(tái)，增加郊區(qū)的土地供應(yīng)。我們預(yù)測未來百分之七八十的土地都在郊區(qū)供應(yīng)，郊區(qū)房價(jià)肯定便宜，以上海為例也才1萬多。這就可以拉低并穩(wěn)定整個(gè)城市的房產(chǎn)均價(jià)，市中心的房價(jià)可以繼續(xù)上漲，那這個(gè)0.8%的稅率適用之后可以收更多的稅。因此未來會(huì)有什么情況呢？

    就是政府大幅增加郊區(qū)的土地供應(yīng)，使中國的各個(gè)城市慢慢步東京、巴黎、倫敦等大城市的后塵，市中心跟郊區(qū)的房價(jià)差距會(huì)越來越大。

    因此，這三板斧就是我預(yù)測地方政府在希望多收稅的前提下，一定會(huì)采行的三個(gè)政策。政府的目的只是為了增加財(cái)政收入，而不是為了降低房價(jià)讓老百姓買得起房。這三板斧的出臺(tái)，只會(huì)使城市中心地帶的房價(jià)更高。那小老百姓怎么辦呢，你可能還是買不起房，即使要買，也只能考慮郊區(qū)的房子。那有錢人怎么辦呢，你繼續(xù)在市中心買房，如果你的房價(jià)上漲每年超過0.8%，那房產(chǎn)稅對(duì)你而言就沒有痛苦，你依然有利可圖。所以有錢人恐怕會(huì)更有激情去購買市中心的房產(chǎn)。

    郎咸平分析，目前投資是高風(fēng)險(xiǎn)、低收益，黃金還要下跌，而股市今年的情況也有目共睹，投資就是要自己對(duì)比選擇相對(duì)而言最不差的，而在三大投資渠道中，房產(chǎn)最能長期保值。對(duì)于一些人說要把房產(chǎn)賣了的選擇，他反問：“那你這個(gè)錢拿來干什么？”

    郎咸平嘆息通貨膨脹使得人們包括他自己不得不買房子。