房價飆升 租金回報(bào)率降到冰點(diǎn) 警示樓市風(fēng)險

    今年上半年，一方面是市場銷售火爆，房價大幅上漲，北京、上海這樣的一線城市房價已經(jīng)達(dá)到2008年以來最高房價，另一方面租賃市場租金卻出現(xiàn)了持續(xù)下滑的現(xiàn)象。業(yè)內(nèi)人士提醒，過低的租金回報(bào)率或?qū)⒏淖兡壳笆袌龈窬?，促使市場面臨分水嶺。而長期看，房價勢必會向租金靠攏。

　　■案例

　　買房不如租房

　　5月底，吳小姐和同學(xué)在望京租了一套兩居室，精裝修，家電家具齊全，通風(fēng)采光都很好。月租2600元，包取暖費(fèi)、物業(yè)費(fèi)，如果租金年付的話，30000元/年。

　　住了一段時間后，吳小姐想把這套房子買下來，簡單了解了下市場。這個小區(qū)里，和吳小姐租住的房子同戶型的一般售價在120萬左右，最高售價135萬。也就是說，按照120萬元的價格，吳小姐可以3萬元/年的價格租40年，如果要貸款購房，按首付兩成，貸20年計(jì)算，以現(xiàn)在的優(yōu)惠利率，購房本息總計(jì)165萬左右，再加上購房契稅、中介費(fèi)等，預(yù)計(jì)總付出超過170萬元，按3萬元/年的租金，吳小姐可以租56年?？紤]到買房后需要自己負(fù)擔(dān)物業(yè)費(fèi)和取暖費(fèi)，56年至少要支出20萬元。而此房的房齡已經(jīng)有10年之多。

　　吳小姐告訴記者：“這樣看來，買房真不如租房。”吳小姐認(rèn)為這樣離譜的租售比不可能持續(xù)，她準(zhǔn)備繼續(xù)租房，等待市場轉(zhuǎn)機(jī)。

　　■市場現(xiàn)狀

　　租金普遍下降

　　據(jù)中原地產(chǎn)三級市場部數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)后，北京市房產(chǎn)市場極其活躍，成交量大幅上漲，房價出現(xiàn)了不同程度的上漲，而與此同時，租賃市場卻較為平淡，3月份后甚至開始走低。

　　2009年上半年北京住宅租賃市場整體租賃價格走低，全市租金均價為2322元/月·套，比去年同期的2478元/月·套下降了6.29%。其中普通民宅租賃市場租賃價格指數(shù)自去年第二次交易旺季結(jié)束后出現(xiàn)了下調(diào)態(tài)勢，進(jìn)入到2月以后，指數(shù)走勢穩(wěn)中有升。而高端租賃市場租賃價格指數(shù)則出現(xiàn)了反復(fù)之后的加速下滑，未來一段時間內(nèi)可能將繼續(xù)維持這一狀況。從城八區(qū)住宅租賃市場來看，2008年上半年城八區(qū)租賃均價達(dá)到了2387元/月·套，與去年同期的價格2793元/月·套下降了406元/月·套，降幅為14.54%。

　　租售比反差增大

　　按照國際上一般的租售比（即房屋月租金與售價之比）來衡量住房投資價值，正常范圍應(yīng)該在1：230至1：100之間。這個比值意味著，如果把房子按現(xiàn)在的租金出租，100個月至230個月（大致相當(dāng)9年至20年）內(nèi)能收回購房款，買房就是合算的。

　　以兩居室為例，右表是北京21世紀(jì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司提供的近一個月以來北京熱點(diǎn)成交地區(qū)的房屋租售情況。

　　該表顯示，幾個主要熱點(diǎn)成交地區(qū)的房屋租售比普遍在1：450-1：350的范圍內(nèi)這表明北京當(dāng)前的房價水平已處于高位。

　　■研究

　　租金回報(bào)率明顯過低

　　在房地產(chǎn)市場，房屋的租金水平體現(xiàn)了房屋使用價值的高低，是房價的基礎(chǔ)。從理論上講，商品房價格變化應(yīng)與租金變化同步，但是，最新研究數(shù)據(jù)顯示，2004年至2008年，我國房價增幅高達(dá)6%到10%，而租金漲幅僅維持在2%上下。這種房價脫離房租的現(xiàn)象，說明房價增長過快，已經(jīng)不合理。

　　報(bào)告指出，目前我國房產(chǎn)租金回報(bào)率走勢自2002年開始逐步下降，至今年一季度，租金回報(bào)率已降至4%，相對2001年一季度降低30%。報(bào)告顯示，近12年我國房產(chǎn)復(fù)合租金回報(bào)率僅5.05%，明顯低于法國9年的6%，英國26年的7.9%、澳大利亞22年的9.5%。

　　某研究所對上海、杭州、北京、廣州、深圳等7個城市的普通商品住宅進(jìn)行了抽樣調(diào)查，調(diào)查顯示，一季度7城市普通住宅租金回報(bào)率除北京外均小于4%，低于香港、法國的多年復(fù)合租金回報(bào)率。而國際普遍認(rèn)為，一個健康的房地產(chǎn)市場，租金回報(bào)率至少要達(dá)到5%。但如要恢復(fù)到5%的租金回報(bào)率，7城市房價平均下降幅度需達(dá)31.5%之巨。

　　■業(yè)內(nèi)解讀

　　四原因降低租金

　　我愛我家副總胡景暉認(rèn)為：租賃市場租金價格下降的原因有四，第一，今年租賃市場需求增幅出現(xiàn)回落，同時目前市場中租賃房源供給量相對居高不下，持續(xù)供大于求的狀況必然會影響租金價格長期走勢；其次，去年觀望房價走勢的承租人群在春節(jié)后不斷轉(zhuǎn)向一、二手房市場，承租需求進(jìn)一步下滑；再者，去年租金價格過高還與奧運(yùn)會的召開以及CPI不斷抬升有關(guān)；第四，經(jīng)濟(jì)危機(jī)降低了部分承租者承租能力，業(yè)主不得不降低租金。

　　市場面臨分水嶺

　　中經(jīng)聯(lián)盟秘書長陳云峰認(rèn)為，租金回報(bào)率的持續(xù)下降是一個非常重要的信號。據(jù)他分析，投資型需求中八成看重的是投資回報(bào)率，只要回報(bào)率能跑過銀行利率就行，但現(xiàn)在租金回報(bào)率遠(yuǎn)低于5年期的存款利率，這將對理性投資需求產(chǎn)生很大的影響。

　　陳云峰提醒購房者，投資型需求需要冷靜理性看待市場，不要盲目追高。剛畢業(yè)不久的年輕人需要轉(zhuǎn)變觀念，別一門心思買房，“現(xiàn)在買房太傻，聰明人就去租房，千萬別死要面子活受罪。”

　　不一定代表泡沫化

　　21世紀(jì)不動產(chǎn)市場分析師孟奇介紹，隨著房產(chǎn)價格一路走高，房產(chǎn)投資風(fēng)險正在加大，如果租賃投資收益逐漸縮小，會直接導(dǎo)致越來越多的人在購買房屋時更看重租售比，因?yàn)樽馐郾仁欠从骋粋€區(qū)域或者一個樓盤是否具備良好投資價值的一個主要參考指標(biāo)。同時，租售比更多是作為判斷房產(chǎn)市場投資過熱的輔助手段，對于房價趨勢的預(yù)判只起到參考作用而非決定因素。如果僅根據(jù)租售比走低就判斷房價存在泡沫是較為武斷的。

　　房價必然要向租金靠攏

　　楊紅旭表示，隨著房地產(chǎn)市場趨于成熟，租金回報(bào)率應(yīng)呈上升趨勢。但從近幾年國內(nèi)情況看，租金回報(bào)率持續(xù)下降，這意味著以租金回報(bào)率衡量，我國房產(chǎn)的投資價值是下降的，原因在于租金增長緩慢，而房價增長過快。

　　楊紅旭指出，短期而言，受通脹預(yù)期影響，部分投資投機(jī)需求入市，必然會進(jìn)一步推高房價，但長期而論，租金回報(bào)率偏低卻是不爭的事實(shí)，未來房價水平必然還會向租金水平靠攏。

　　他提醒，受經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，短期內(nèi)我國房屋租金回報(bào)率還將進(jìn)一步下調(diào)。

　　■市場反饋

　　面對不斷創(chuàng)新高的房價，相關(guān)部門終于出手了。6月22日，銀監(jiān)會印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險管理的通知》，重申要嚴(yán)格遵守二套房貸的有關(guān)政策。該通知下發(fā)給各地銀監(jiān)局，以及各政策性銀行、國有商業(yè)銀行、股份制銀行和中國郵政儲蓄銀行。與此同時，杭州、廣州、北京等地都出現(xiàn)了從嚴(yán)執(zhí)行二套房貸的現(xiàn)象。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這將有效影響部分投機(jī)性需求入市。