報(bào)價(jià)最多翻一倍 京城二手房非理性漲價(jià)能走多遠(yuǎn)

    “見(jiàn)過(guò)漲價(jià)的，沒(méi)見(jiàn)過(guò)這樣漲的。”剛剛與崇文門新怡家園一套二手房“失之交臂”的老張?jiān)趺匆蚕氩幻靼?，短短的兩天之?nèi)，“苦談”近一個(gè)月、眼看就要簽約付款的房子，卻被業(yè)主臨時(shí)調(diào)價(jià)，2.5萬(wàn)元/平方米提高到2.7萬(wàn)元/平方米，總價(jià)一下子漲了近20萬(wàn)元。“北京的房子就這么好賣？”

　　近期在北京的二手房市場(chǎng)中，類似老張?jiān)庥龅倪@種臨時(shí)漲價(jià)、簽約時(shí)跳單的情況屢見(jiàn)不鮮。來(lái)自21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)、我愛(ài)我家等一線中介機(jī)構(gòu)的信息顯示，從5月起，伴隨著新房?jī)r(jià)格的上調(diào)，北京二手房的小業(yè)主們也開(kāi)始跟風(fēng)調(diào)價(jià)，特別是6月中下旬至今，接二連三出現(xiàn)的地王更讓小業(yè)主們有了坐地提價(jià)的“底氣”，二手房?jī)r(jià)格幾乎每天都在變化。

　　然而，在價(jià)格大幅攀升的同時(shí)，一些上漲幅度較大的區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)了滯銷狀況，二手房的交易量及庫(kù)存量也在不斷上漲，對(duì)此一些大型經(jīng)紀(jì)公司紛紛對(duì)市場(chǎng)的盲目漲價(jià)進(jìn)行警示：從年初開(kāi)始回暖，先后經(jīng)歷了量漲價(jià)提、地王效應(yīng)的二手房市場(chǎng)，其非理性提價(jià)恐怕走不了多遠(yuǎn)。

　　伴隨新房?jī)r(jià)格上調(diào)

　　京城二手房“坐地起價(jià)”

　　“前幾天看這套房子不是才180萬(wàn)嘛，現(xiàn)在怎么全漲到280萬(wàn)了。”每個(gè)走過(guò)新世界家園邊上的二手房中介公司一條街的人，全會(huì)被邊上不斷刷新的二手房?jī)r(jià)格震驚住。

　　“這個(gè)漲幅還不算高的。”中原地產(chǎn)的一位經(jīng)紀(jì)人向記者表示。據(jù)他介紹，目前該區(qū)域內(nèi)的二手房主要包括新怡家園、新景家園、都市馨園、富貴園、國(guó)瑞城等幾個(gè)項(xiàng)目，其中中小戶型大部分為回遷房，商品房的面積全在200平方米以上，相比今年春節(jié)的價(jià)格，回遷房的價(jià)格上漲了近6000元/平方米，商品房上漲近1.2萬(wàn)元/平方米。

　　“漲得最快的就是這里的大戶型”，美聯(lián)地產(chǎn)的一位經(jīng)紀(jì)人告訴記者，3月份的時(shí)候這里220平方米的大戶型最低報(bào)價(jià)為1.9萬(wàn)元/平方米，前幾天成交了一套3.2萬(wàn)元/平方米的，價(jià)格已經(jīng)比最低時(shí)候高出來(lái)286萬(wàn)元，最近有的新房報(bào)價(jià)已經(jīng)達(dá)到了3.5萬(wàn)元/平方米。

　　記者走訪發(fā)現(xiàn)，目前崇文門區(qū)域在售的220平方米的大戶型報(bào)價(jià)全在660萬(wàn)元/套左右，一些中介公司櫥窗里甚至出現(xiàn)了一些2000多萬(wàn)元的天價(jià)二手房，報(bào)價(jià)比年初漲了近一倍。就連都市馨園半地下室的報(bào)價(jià)也達(dá)到了1.7萬(wàn)元/平方米左右。

　　小業(yè)主坐地起價(jià)的現(xiàn)象不僅僅出現(xiàn)在崇文門地區(qū)，根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，6月份北京市二手房交易量達(dá)到今年以來(lái)的最高值，交易價(jià)格快速上漲。6月份10家重點(diǎn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司二手房成交均價(jià)為9828元/平方米，比5月份增加455元/平方米。6月上旬、中旬和下旬二手房成交均價(jià)分別為9485元/平方米、9712元/平方米和10189元/平方米，分別比5月同期增加32元/平方米、373元/平方米和252元/平方米。

　　6月下旬二手房成交均價(jià)達(dá)到今年以來(lái)的最高點(diǎn)，比3月中旬二手房成交均價(jià)最低點(diǎn)8923元/平方米提高了1266元/平方米。其中崇文區(qū)和朝陽(yáng)區(qū)二手房?jī)r(jià)格上漲最快，分別比5月份提高1323元/平方米和753元/平方米。

　　而來(lái)自我愛(ài)我家的區(qū)域調(diào)研也證實(shí)了二手房?jī)r(jià)格普遍上漲的事實(shí)。與年初相比，目前北京二手房市場(chǎng)各區(qū)域的交易均價(jià)都已呈現(xiàn)出不同程度的上漲行情。其中，望京、CBD、亞運(yùn)村、月壇及紫竹橋等二級(jí)區(qū)域的價(jià)格增勢(shì)較為明顯。

　　其中，在去年底經(jīng)歷了韓日客群大量離場(chǎng)的望京，由于在年后迎來(lái)了買方客群購(gòu)房需求的井噴加速了此區(qū)域內(nèi)房源交易量的迅猛攀升，而市場(chǎng)行情的升溫也間接帶動(dòng)了房?jī)r(jià)的觸底反彈，由此導(dǎo)致半年內(nèi)望京二手房?jī)r(jià)漲幅超21%。

　　此外，奧運(yùn)會(huì)過(guò)后，失去了強(qiáng)勢(shì)利好支撐的亞運(yùn)村區(qū)域的二手房?jī)r(jià)也出現(xiàn)了明顯的探底，但隨著年初市場(chǎng)交易的驟然轉(zhuǎn)暖，大量購(gòu)房客群的涌入急速推升了其交易價(jià)格的上攻，相比1月份其價(jià)格漲幅也達(dá)18.8%；除此之外，CBD、月壇以及紫竹橋區(qū)域的價(jià)格攀升趨勢(shì)則是由于政府相關(guān)規(guī)劃所推動(dòng)的結(jié)果。前者的交易均價(jià)是伴隨著CBD中央商務(wù)區(qū)東擴(kuò)規(guī)劃的利好而保持穩(wěn)步上揚(yáng)的，其半年的增幅比例為16.25%；而此前區(qū)位優(yōu)勢(shì)并不明顯的月壇及紫竹橋則受益于金融街西延的政策推動(dòng)，半年內(nèi)其價(jià)格漲幅已達(dá)25.91%。

    高房?jī)r(jià)嚇退“剛需族”

　　地王效應(yīng)已近透支

　　從10.22億元的廣渠路10號(hào)地，到19.6億元的奧運(yùn)村鄉(xiāng)，再到40.6億元的廣渠路15號(hào)地，以及業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)將達(dá)80億元的國(guó)貿(mào)東側(cè)“中服地塊”，2009年地王的紀(jì)錄將被不斷刷新。根據(jù)中易安市場(chǎng)數(shù)據(jù)，這些地段隨著開(kāi)發(fā)商的高價(jià)拿地，周邊二手房已經(jīng)出現(xiàn)了接近10%的價(jià)格上漲，與此同時(shí)，其他區(qū)域二手房的小業(yè)主們也開(kāi)始對(duì)未來(lái)樓市上漲有了更多的期待。

　　“樓市貌似回暖的行情也讓部分業(yè)主心態(tài)再次變得浮躁，業(yè)主普遍出現(xiàn)了提高房源掛牌價(jià)的情況。”但中易安地產(chǎn)擔(dān)保有限公司市場(chǎng)總監(jiān)徐東華認(rèn)為，實(shí)際的市場(chǎng)行情與價(jià)格上漲趨勢(shì)并不一致。

　　市場(chǎng)數(shù)據(jù)顯示，這些區(qū)域二手房?jī)r(jià)格的略微變動(dòng)，已導(dǎo)致很多消費(fèi)者重回觀望。“樓市經(jīng)歷了這兩年洗禮，二手房想再呈現(xiàn)‘賣方市場(chǎng)’一邊倒的局面已經(jīng)很難，盲目的漲價(jià)很可能讓自己的房產(chǎn)出售更為艱難。”

　　記者從今年地王誕生最多的廣渠路區(qū)域了解到，目前已經(jīng)出現(xiàn)了由于業(yè)主盲目漲價(jià)導(dǎo)致滯銷的情況。根據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，從5月底至今，廣渠路、雙井區(qū)域二手房成交價(jià)格上漲4.5%左右，但是總成交量卻下降了20%左右。以富力城為例，自廣渠路10號(hào)地拍賣之后該項(xiàng)目普遍報(bào)價(jià)便由22000元/平方米上漲至24000元/平方米，甚至在該項(xiàng)目D區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)了28000元-30000元/平方米的高價(jià)，但是其6月份的實(shí)際成交量卻環(huán)比下降了30%。

　　下調(diào)的不單單是個(gè)別區(qū)域的成交量，還有整個(gè)北京市二手房存量的消耗速度。

　　來(lái)自北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，北京可售二手房的消化速度自6月以來(lái)出現(xiàn)了逐月遞減的情況。其中6月、7月可售二手房的消化速度分別環(huán)比下降37%和14%。

　　“換句話說(shuō)，現(xiàn)在二手房的房源在不斷增加，價(jià)格也在不斷上漲，小業(yè)主們的提價(jià)已把一部分剛性需求的購(gòu)房者嚇跑了，但投資者的入市量又不足以彌補(bǔ)那部分走掉的剛性需求者，因此就出現(xiàn)市場(chǎng)消耗速度逐月遞減的局面。”

　　在徐東華看來(lái)，除了房?jī)r(jià)上漲因素，小業(yè)主們“惜售”，甚至“坐地起價(jià)”才是二手房交易量下降的主因。“‘地王’誕生后，許多業(yè)主的心態(tài)已經(jīng)出現(xiàn)了明顯變化，認(rèn)為自己的房產(chǎn)是‘香餑餑’，而不再急于賣房。”

　　中介不看好樓市未來(lái)

　　年底價(jià)格回調(diào)可能加大

　　“目前很多區(qū)域的二手房?jī)r(jià)都已經(jīng)超過(guò)了歷史最高點(diǎn)，一部分必須買房的‘剛需族’卻因?yàn)橘I不起而被迫觀望，有效需求也在下降，這樣不健康的市場(chǎng)很難說(shuō)能支撐多長(zhǎng)時(shí)間。”中大恒基市場(chǎng)部經(jīng)理張大偉說(shuō)，在2007年房?jī)r(jià)第一次飛漲的時(shí)候，二手房中介公司都以一個(gè)月開(kāi)幾十家門店的速度擴(kuò)張，但是今年成交量已經(jīng)超過(guò)2007年同期，卻基本沒(méi)有公司開(kāi)新店，這說(shuō)明眾家中介公司對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的前景也不看好。

　　記者在崇文門附近的中介公司一條街觀察了近兩個(gè)小時(shí)，正是下班時(shí)間，盡管常有人駐足觀望，但基本上只聽(tīng)經(jīng)紀(jì)人介紹一下就直搖頭。一位經(jīng)紀(jì)人向記者表示，進(jìn)入7月份以來(lái)，單子的成交周期明顯延長(zhǎng)了，自己快半個(gè)月才成交一單。

　　對(duì)此，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)高級(jí)分析師孟奇分析，今年上半年，二手房交易價(jià)格的明顯回調(diào)加之宏觀政策面的諸多支持等利好推升了市場(chǎng)整體的火爆行情，隨著買賣雙方交易熱情的不斷升溫，二手房市場(chǎng)單月交易總量屢創(chuàng)新高。同時(shí)，交易總量的井噴導(dǎo)致了交易價(jià)格的非理性上漲，自第二季度開(kāi)始，二手房交易均價(jià)出現(xiàn)了明顯上行走勢(shì)。“前半年剛性自住需求的集中釋放帶來(lái)了后續(xù)需求不足，加之部分業(yè)主盲目提價(jià)導(dǎo)致觀望情緒回潮，這些因素將迫使房?jī)r(jià)面臨再次回落，量?jī)r(jià)齊降或許會(huì)成為后半年尤其是第四季度二手房市場(chǎng)的主旋律。”

　　走勢(shì)背離宏觀經(jīng)濟(jì)

　　通脹預(yù)期難以久撐市場(chǎng)

　　除了市場(chǎng)本身的變化外，政策支撐面及外部宏觀經(jīng)濟(jì)的走向也將影響下半年二手房市場(chǎng)的走向。

　　“從政策支撐層面來(lái)看，直接促成此前二手房回暖的營(yíng)業(yè)稅等現(xiàn)有優(yōu)惠政策的時(shí)間節(jié)點(diǎn)僅截止到今年年底，其未來(lái)動(dòng)向的不確定性也給二手房市場(chǎng)平添了諸多變數(shù)。”孟奇認(rèn)為，從目前二手房市場(chǎng)的走向來(lái)看，如果價(jià)格繼續(xù)“瘋漲”，此前為了刺激市場(chǎng)回暖的二手房稅收優(yōu)惠政策將很難持續(xù)下去，加之隨著4萬(wàn)億元的逐漸投入，國(guó)家財(cái)政的赤字面不斷加大，此時(shí)樓市如果過(guò)熱，難保財(cái)稅部門不重新調(diào)高相關(guān)房地產(chǎn)稅費(fèi)。

　　在宏觀經(jīng)濟(jì)層面，中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)研究中心研究院李方新認(rèn)為，近期股市、房市出現(xiàn)的回升跡象，在實(shí)體經(jīng)濟(jì)尚未復(fù)蘇的情況下，與流動(dòng)性充裕和通脹預(yù)期有很大關(guān)系。“從經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的邏輯分析，這種上漲是難以為繼的。”在他看來(lái)，按照以往的經(jīng)驗(yàn)，房?jī)r(jià)上漲確實(shí)是先于物價(jià)上漲的，但其前提是宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行已完全好轉(zhuǎn)的情況下。“可現(xiàn)在我國(guó)的情況是宏觀經(jīng)濟(jì)并沒(méi)完全好轉(zhuǎn)，沒(méi)經(jīng)過(guò)真正調(diào)整的房地產(chǎn)市場(chǎng)走出了一輪背離宏觀經(jīng)濟(jì)基本面的走勢(shì)，這讓國(guó)家多年來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策受到威脅。人們不禁擔(dān)心，這一輪反彈行情會(huì)不會(huì)演繹成房地產(chǎn)全面上漲、泡沫再次破裂的局面，進(jìn)而全面影響經(jīng)濟(jì)。”