房產(chǎn)500強凈負債率創(chuàng)五年新高 引調(diào)控新猜想

    3月19日，中國房地產(chǎn)協(xié)會等機構(gòu)組織的“2014中國房地產(chǎn)500強測評成果發(fā)布會暨500強峰會”將在北京舉行。測評研究報告指出，2013年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍實現(xiàn)業(yè)績增長，市場集中度持續(xù)提高；房地產(chǎn)500強開發(fā)企業(yè)償債壓力普遍上升，凈負債率均值達到近五年來的最高點。行業(yè)專家表示，在樓市雙向調(diào)控以及房地產(chǎn)“降價預(yù)期”頻現(xiàn)的背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的風險不容小覷。

    “降價預(yù)期”難擋業(yè)績提升

　　春節(jié)之后，房地產(chǎn)市場的“降價”聲音此起彼伏，杭州、南京等地相繼傳出樓盤項目打折促銷的消息。3月18日，受到萬科橙“入市價格低于預(yù)期”傳聞的影響，萬科A、招商地產(chǎn)等房地產(chǎn)龍頭股紛紛大跌。

　　房地產(chǎn)“降價預(yù)期”是否成真，還有待市場的印證。僅從2013年市場情況分析，房地產(chǎn)行業(yè)的危機還遠未到來?！?014中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強測評研究報告》顯示，在國家“穩(wěn)中有進”宏觀經(jīng)濟政策及相關(guān)貨幣信貸政策保持穩(wěn)定的背景下，2013年我國房地產(chǎn)市場延續(xù)了2012年以來的回暖勢頭，自住性需求不斷釋放，改善性需求持續(xù)增加。2013年全國商品房銷售面積為13.06億平方米，同比增長17.3%，銷售面積同比增幅快速回升，達到2010年以來的最高水平；全國商品房銷售額為8.14萬億元，同比增長26.3%。與此同時，500強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房銷售面積總額達3.05億平方米，同比增長34.1%，銷售金額更創(chuàng)下3.26萬億元的新高，同比增長29.0%。

　　在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強榜單中，萬科集團連續(xù)六年位居榜首，恒大地產(chǎn)和萬達集團分列第二名和第三名，綠地集團、保利地產(chǎn)、中國海外、世茂房地產(chǎn)、碧桂園、綠城和龍湖地產(chǎn)分列四到十位。隨著房地產(chǎn)市場的波動和各區(qū)域市場的分化，近年來持續(xù)的產(chǎn)業(yè)集中度提升之勢在2013年得以延續(xù)，不管是以金額和面積計算的房地產(chǎn)業(yè)集中度，還是500強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場份額，均持續(xù)保持高位。

　　業(yè)內(nèi)專家指出，自調(diào)控常態(tài)化以來，行業(yè)利潤空間有所下滑，盡管2013年500強企業(yè)順應(yīng)需求取得良好業(yè)績并迎來了盈利能力的回升，但是行業(yè)整體利潤成長空間相當有限的趨勢并未發(fā)生方向性改變，只有成本管控能力強且競爭優(yōu)勢強的企業(yè)才能在房地產(chǎn)行業(yè)分得蛋糕，這也將進一步加速行業(yè)格局的變化。

　　市場“質(zhì)變”引調(diào)控新猜想

　　樓市雙向調(diào)控，意味著“一刀切”式的房地產(chǎn)調(diào)控政策會弱化，同時保障房建設(shè)領(lǐng)域?qū)⑦M一步加強投入和管理。分析人士指出，政策微調(diào)是為了更加適應(yīng)變化了的房地產(chǎn)市場。

　　2013年，500強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運營效率指標全面回升，存貨周轉(zhuǎn)率均值為0.39，較2012年提高2.26%，基本回歸到此輪調(diào)控前水平。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以高周轉(zhuǎn)為主線的運營模式得到了豐厚的回報，盡管企業(yè)紛紛探索規(guī)模和利潤平衡發(fā)展的路徑，以緩解高周轉(zhuǎn)帶來的企業(yè)利潤率下滑，但在競爭不斷升級的房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)，繼續(xù)保持高周轉(zhuǎn)以維持和進一步擴張企業(yè)規(guī)?？赡苁歉嗥髽I(yè)的共同選擇。

　　2013年以來，由于銷售良好，不少開發(fā)企業(yè)選擇加大杠桿加速成長速度，因此500強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)償債壓力普遍上升，凈負債率均值更達到近五年來的最高點。長期償債指標方面，2013年500強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)凈負債率和資產(chǎn)負債率均值分別為79.03%和66.04%，分別較2012年上升17.06%和0.69%。

　　2013年6月以來，國內(nèi)流動性收緊趨勢逐漸顯現(xiàn)，不過對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響相對有限，不少500強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售業(yè)績趨好保證資金回流背景下提升了杠桿率，造成償債指標均值表現(xiàn)整體弱于2012年。當然，在總體流動性偏緊的背景下，這種杠桿率的提升也意味著風險的積聚。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)內(nèi)企業(yè)間的未來分化方向，將更多地取決于資金管控能力和資金成本的差異。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的重要性更為凸顯。從近年來開發(fā)商資金來源中可以看出，自籌資金和其他資金占比穩(wěn)步增加，有效地對沖了銀根緊縮下開發(fā)貸等資金來源的減少，地產(chǎn)信托、地產(chǎn)私募基金等近年發(fā)展尤其活躍。另外，內(nèi)地標桿房企通過搭建A H雙重融資平臺，順利實現(xiàn)海外發(fā)債融資，并且憑借企業(yè)品牌影響力獲得較高的信用評級，實現(xiàn)低成本融資，資金實力大大增強，有效增加了企業(yè)的競爭優(yōu)勢。

　　2012年以來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存貨水平不斷刷新歷史高位，2013年500強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存貨增長率為19.63%，基本與2012年持平，存貨總價值繼續(xù)攀升。目前，大部分開發(fā)企業(yè)維持著2年左右的庫存水平，去化壓力仍屬正常范圍。有專家強調(diào)，在樓市雙向調(diào)控以及房地產(chǎn)“降價預(yù)期”愈演愈烈的背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的風險不容小覷。