一線城市房價(jià)現(xiàn)松動 分析稱應(yīng)對樓市調(diào)整須有定力

    伴隨著長三角地區(qū)降價(jià)銷售風(fēng)的蔓延，一線城市房價(jià)開始出現(xiàn)松動，今年全國性樓市調(diào)整恐將成為大概率事件，不可避免對宏觀經(jīng)濟(jì)增長和金融穩(wěn)定產(chǎn)生負(fù)面影響。對此，應(yīng)客觀理性應(yīng)對，重要是保持定力。

　　樓市調(diào)整是房地產(chǎn)市場發(fā)展的內(nèi)在需要。經(jīng)過十年多的持續(xù)上漲，我國房價(jià)已經(jīng)積累了巨大的漲幅，明顯偏離宏觀經(jīng)濟(jì)基本面、居民收入和房租等多項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，客觀上存在調(diào)整的需要。2012年，全國城鎮(zhèn)居民人均住房面積為32.9平方米，較1998年的18.7平方米有了顯著改善。即使在一線城市北京，人均住房建筑面積已達(dá)到31.3平方米，也高于紐約和香港等國際大都市，未來增長空間明顯收窄。特別是我國人多地少，土地與住房資源相對緊缺，經(jīng)濟(jì)理性住房消費(fèi)觀念符合國情、社情與民情，需要大力提倡。綜合多種情況分析，未來我國樓市將進(jìn)入一個(gè)相對平穩(wěn)運(yùn)行期，房價(jià)出現(xiàn)回調(diào)也是樓市快速擴(kuò)張向平穩(wěn)期過渡的必然結(jié)果，客觀上也難以避免或逾越。

　　樓市調(diào)整對我國宏觀經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)的沖擊應(yīng)在可控范圍內(nèi)。在應(yīng)對房價(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn)方面，我國正規(guī)金融體系已經(jīng)做好準(zhǔn)備。目前，我國商業(yè)銀行對首套房執(zhí)行三成首付，二套房執(zhí)行六成以上首付，且按揭貸款人的收入情況良好，這與國際金融危機(jī)爆發(fā)前的美國次貸有著本質(zhì)上差異。這一情況表明，房價(jià)即使可能下跌30%也不會明顯影響到商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款質(zhì)量。還有，房價(jià)下降對地方政府性債務(wù)到期償還的沖擊也在可控范圍。據(jù)國家審計(jì)署地方政府債務(wù)審計(jì)報(bào)告，至2012年底全國11個(gè)省級、316個(gè)市級、1396個(gè)縣級政府承諾以土地出讓收入償還的債務(wù)占全部負(fù)有償還責(zé)任債務(wù)余額的37.23%。即使出現(xiàn)個(gè)別地方政府債務(wù)償還風(fēng)險(xiǎn)，也可通過貸款重組和延長債務(wù)期限阻止風(fēng)險(xiǎn)集中爆發(fā)。此外，房地產(chǎn)業(yè)對宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長的作用已經(jīng)下降，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資占G D P的比重由1998年的4.28%上升至2012年的13.82%，在不考慮其他因素作用下，為形成1個(gè)單位的G D P需要投入更多的房地產(chǎn)開發(fā)投資。因而由房價(jià)下跌引發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)投資增速回落，對宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長的負(fù)面作用也將十分有限。

　　樓市調(diào)整有助于宏觀經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)緩慢釋放。當(dāng)前我國社會資金過度集中于樓市，使得部分實(shí)體經(jīng)濟(jì)部門嚴(yán)重“失血”，社會消費(fèi)擴(kuò)張乏力，金融風(fēng)險(xiǎn)快速積聚，已經(jīng)明顯威脅到宏觀經(jīng)濟(jì)金融穩(wěn)定。住房價(jià)格過高，不僅不利于社會資本形成，減少民間實(shí)業(yè)投資和居民消費(fèi)，而且還會助長社會投機(jī)氣氛，降低民間創(chuàng)業(yè)與創(chuàng)新激情，造成實(shí)體經(jīng)濟(jì)虛擬化。而通過樓市調(diào)整，可以緩慢釋放風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)信號對經(jīng)濟(jì)行為的引導(dǎo)作用，促使社會資金回流實(shí)體經(jīng)濟(jì)部門，避免未來房價(jià)高位崩盤后可能出現(xiàn)的巨大破壞性影響。

    因此，面對可能到來的樓市調(diào)整，各級政府需要保持定力，不要因?yàn)槌霈F(xiàn)個(gè)別樓盤降價(jià)就擔(dān)心出現(xiàn)樓市全面崩盤，緊急出手“救市”。事實(shí)上，如果違背市場規(guī)律強(qiáng)行“救市”，那么在巨大的市場力量面前也難以取得預(yù)想效果。最好的辦法可能是順勢而為，理性應(yīng)對，盡量減少樓市調(diào)整可能帶來的各方面沖擊。