房地產(chǎn)業(yè)人士縱論“兩會(huì)后的政策變化與樓市走向”

    以“兩會(huì)后的政策變化與樓市走向”為主題的易居論壇剛剛落幕，來(lái)自房企、基金、營(yíng)銷以及研究機(jī)構(gòu)的人士，對(duì)中國(guó)樓市政策和市場(chǎng)走向提出了不同的見(jiàn)解。但大家對(duì)今年樓市均表“謹(jǐn)慎樂(lè)觀”。

    克而瑞研究中心披露：今年1-2月，全國(guó)樓市成交較疲軟，其中一線城市成交下降幅度達(dá)50%，二線城市也出現(xiàn)較大的下滑。而據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院的市場(chǎng)成交報(bào)告，2月份，全國(guó)30個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比減少了34.0%。

　　克而瑞研究中心總經(jīng)理孟音就3月份1-13日的數(shù)據(jù)分析，全國(guó)樓市成交并沒(méi)有明顯回升，最大的原因也還是供應(yīng)沒(méi)有大幅增加。她認(rèn)為，整個(gè)樓市的基本面還是不錯(cuò)的。如2月份月度銷售額在人民幣10億元以上的項(xiàng)目，在全國(guó)一、二線城市有近20個(gè)。這些熱銷項(xiàng)目的個(gè)數(shù)并不比去年同期的項(xiàng)目少。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭表示，3月份上旬沒(méi)有出現(xiàn)期待的反彈，說(shuō)明市場(chǎng)發(fā)生了微妙的變化。尤其是一線城市沒(méi)有延續(xù)強(qiáng)勢(shì)，給此前在一線城市瘋狂拿地的房企帶來(lái)“被套”的風(fēng)險(xiǎn)。

　　今年兩會(huì)《政府工作報(bào)告》中，未提“遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭”。而此前的2005年至2013年的連續(xù)8年中，每一年的《政府工作報(bào)告》都提到了“調(diào)控”、“遏制房?jī)r(jià)的上漲”等。在與會(huì)者看來(lái)，今年兩會(huì)不談房?jī)r(jià)，恰是市場(chǎng)的一種進(jìn)步。

　　海富通基金地產(chǎn)研究員石紅軍博士指出，如果從“溫飽、小康、富裕”三個(gè)層次看，目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本上還是處于滿足溫飽的階段。盡管有相當(dāng)多的人希望住得更好，但最大的問(wèn)題是，仍有好多人沒(méi)有合適的住房。由于限購(gòu)、限貸等政策，好多改善型需求也沒(méi)有得到有效的滿足。從戶型結(jié)構(gòu)看，目前80%的產(chǎn)品在滿足剛需市場(chǎng)。因此，不談房?jī)r(jià)，注重從新的方式做好樓市調(diào)控，才符合長(zhǎng)效機(jī)制的調(diào)控思路。

　　大家以為，從行業(yè)大趨勢(shì)看，目前中國(guó)樓市處于高位盤整、高位震蕩態(tài)勢(shì)，但依然呈現(xiàn)持續(xù)發(fā)展的趨勢(shì)。但市場(chǎng)結(jié)構(gòu)已發(fā)生了各類分化的現(xiàn)象。

　　從現(xiàn)實(shí)情況看，市場(chǎng)分化的最大表現(xiàn)為城市的分化。據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院調(diào)查，三四線城市的庫(kù)存在近3年一直保持匍匐前進(jìn)的態(tài)勢(shì)，其上升的動(dòng)力要強(qiáng)于一二線城市。

　　石紅軍提醒，須警惕三四線城市的“空城”、“鬼城”問(wèn)題。不過(guò)，也沒(méi)有必要就此持看空的觀點(diǎn)，畢竟從新型城鎮(zhèn)化的角度看，未來(lái)發(fā)展中小城市仍是中央政策的導(dǎo)向。但他仍看好一二線城市的樓市走向。就中國(guó)樓市越來(lái)越多地融入國(guó)際市場(chǎng)因素問(wèn)題，上海嘉城兆業(yè)房地產(chǎn)有限公司副總裁周國(guó)平認(rèn)為，中國(guó)房?jī)r(jià)上漲的根本原因不在于供需關(guān)系，而在于匯率問(wèn)題。從2015年中國(guó)承諾完成匯率自由兌換、美國(guó)最終退出QE計(jì)劃等要素看，預(yù)計(jì)在2015年年底會(huì)出現(xiàn)新的變化。當(dāng)匯率發(fā)生變化時(shí)，中國(guó)的M2就一定會(huì)下滑。市場(chǎng)預(yù)期下來(lái)的時(shí)候，各類資本會(huì)撤離，這個(gè)時(shí)候就是樓市做空的時(shí)候。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究中心總經(jīng)理崔霽不以為然：如果中國(guó)的利率市場(chǎng)化結(jié)束、匯率改革加速等環(huán)節(jié)到位，那么對(duì)高端市場(chǎng)的投資需求將發(fā)生比較大的變化。很多財(cái)富群體不再投資房地產(chǎn)市場(chǎng)，而會(huì)選擇涉足境外投資。當(dāng)然，這樣一個(gè)過(guò)程，需要以匯率市場(chǎng)化的金融改革比較順利為前提。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院最新發(fā)布的報(bào)告稱，今年1-2月份中國(guó)樓市各項(xiàng)指標(biāo)紛紛出現(xiàn)下滑，而各類宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)呈向上攀升態(tài)勢(shì)。

　　石紅軍預(yù)計(jì)，今年的樓市短周期將是一個(gè)V型走勢(shì)，下半年一定是正增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。

　　周國(guó)平擔(dān)心，隨著互聯(lián)網(wǎng)帶來(lái)的各種沖擊、金融信貸趨于收緊，房企的資金鏈會(huì)變得緊張。從回籠資金的角度看，房企今年的庫(kù)存去化壓力會(huì)加大。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)張永岳教授總結(jié)指出，房地產(chǎn)是影響中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)。中國(guó)政府的樓市調(diào)控將會(huì)更尊重市場(chǎng)，更注重建立長(zhǎng)效的發(fā)展機(jī)制。新形勢(shì)下，各類市場(chǎng)主體需要客觀認(rèn)識(shí)市場(chǎng)新的動(dòng)向，解讀新的樓市精神，把握未來(lái)形勢(shì)的走向。在滿足住房需求、開(kāi)發(fā)方向、商業(yè)模式創(chuàng)新等方面積極進(jìn)取。