城鎮(zhèn)化激活新機遇 房地產(chǎn)行業(yè)進入轉(zhuǎn)型周期

    《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020年）》的發(fā)布給城鎮(zhèn)化道路指明了大方向。分析人士認為，規(guī)劃的亮點在于強化城市群建設(shè)，增強中心城市的輻射帶動作用和推動區(qū)域一體化建設(shè)。房地產(chǎn)行業(yè)仍有發(fā)展機會，但受供需關(guān)系的改變和以人為核心的城鎮(zhèn)化邏輯影響，房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型是大勢所趨，其對經(jīng)濟的拉動作用將發(fā)生變化。在當前經(jīng)濟增速放緩的背景下，期待房地產(chǎn)調(diào)控政策松綁以刺激經(jīng)濟并不切實際，投資者要看到房地產(chǎn)業(yè)將步入轉(zhuǎn)型周期。此外，產(chǎn)業(yè)在區(qū)域間布局的優(yōu)化是城鎮(zhèn)化的影響之一，這將帶來新需求和新機遇。

    以點帶面做大城市群

    分析人士認為，新型城鎮(zhèn)化十分重視城市群建設(shè)，提出以城市群為主體形態(tài)、推動大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展，并強調(diào)中心城市的輻射帶動作用，在區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展一體化的推動下，各具特色的城市群經(jīng)濟帶有望加快形成。

    《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020年）》提出，構(gòu)建以陸橋通道、沿長江通道為兩條橫軸，以沿海、京哈京廣、包昆通道為三條縱軸，以軸線上城市群和節(jié)點城市為依托、其他城鎮(zhèn)化地區(qū)為重要組成部分，大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的“兩橫三縱”城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略格局。

    規(guī)劃還提出，特大城市要適當疏散經(jīng)濟功能和其他功能，推進勞動密集型加工業(yè)向外轉(zhuǎn)移，加強與周邊城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施連接和公共服務(wù)共享，推進中心城區(qū)功能向1小時交通圈地區(qū)擴散，培育形成通勤高效、一體發(fā)展的都市圈。

    分析人士稱，新型城鎮(zhèn)化要重點優(yōu)化提升東部地區(qū)城市群、培育發(fā)展中西部城市群的戰(zhàn)略意圖十分明顯。此前的中央城鎮(zhèn)化工作會議就提出，我國已經(jīng)形成京津冀、長三角、珠三角三大城市群，要在中西部和東北有條件的地區(qū)，依靠市場力量和國家規(guī)劃引導，逐步發(fā)展形成若干城市群，成為帶動中西部和東北地區(qū)發(fā)展的重要增長極，推動國土空間均衡開發(fā)。

    其中，中西部地區(qū)城市群將成為推動區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展的新的重要增長極。目前，東部地區(qū)常住人口城鎮(zhèn)化率達到62.2％，而中部、西部地區(qū)分別只有48.5％、44.8％。隨著西部大開發(fā)和中部崛起戰(zhàn)略的深入推進和東部沿海地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的加快，中西部地區(qū)推進城鎮(zhèn)化的空間巨大。成渝、中原、長江中游、哈長等城市群預(yù)計將加快發(fā)展，成為引領(lǐng)區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的重要增長極。

    在東部地區(qū)城市群的優(yōu)化升級中，京津冀協(xié)同發(fā)展空間相對更大。中信證券分析師陳聰認為，環(huán)北京區(qū)域是國內(nèi)極少數(shù)低起點、大空間，可能出現(xiàn)跨越式發(fā)展的區(qū)域。京津冀從來沒有形成真正的城市群，而是形成了兩個孤立的大都市。行政區(qū)域邊界限制了公共資源的均衡配置，而功能中心的過分重疊使得核心城市對周邊區(qū)域有巨大的虹吸作用，卻少有正輻射。這種狀況非但造成了環(huán)北京區(qū)域發(fā)展相對緩慢，也造成了北京本身承載能力已接近極限。

    三行業(yè)需求有望提升

    新型城鎮(zhèn)化強調(diào)走以人為核心的道路，新興城市群的崛起必然需要新的產(chǎn)業(yè)支撐。分析人士稱，東部地區(qū)的產(chǎn)業(yè)需要轉(zhuǎn)型升級，中西部需要承接東部地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，附屬城市則要承接中心城市剝離出來的部分功能。

    規(guī)劃提出，沿海中心城市要加快產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，提高參與全球產(chǎn)業(yè)分工的層次，延伸面向腹地的產(chǎn)業(yè)和服務(wù)鏈，加快提升國際化程度和國際競爭力。內(nèi)陸中心城市要加大開發(fā)開放力度，健全以先進制造業(yè)、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)體系，提升要素集聚、科技創(chuàng)新、高端服務(wù)能力，發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)和帶動效應(yīng)。區(qū)域重要節(jié)點城市要完善城市功能，壯大經(jīng)濟實力，加強協(xié)作對接，實現(xiàn)集約發(fā)展、聯(lián)動發(fā)展、互補發(fā)展。

    規(guī)劃還提出，中西部城鎮(zhèn)體系比較健全、城鎮(zhèn)經(jīng)濟比較發(fā)達、中心城市輻射帶動作用明顯的重點開發(fā)區(qū)域，要在嚴格保護生態(tài)環(huán)境的基礎(chǔ)上，引導有市場、有效益的勞動密集型產(chǎn)業(yè)優(yōu)先向中西部轉(zhuǎn)移，吸納東部返鄉(xiāng)和就近轉(zhuǎn)移的農(nóng)民工，加快產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展和人口集聚，培育發(fā)展若干新的城市群。

    分析人士認為，產(chǎn)業(yè)在區(qū)域間布局的優(yōu)化是城鎮(zhèn)化的影響之一，更重要的是帶來新的需求并給相關(guān)產(chǎn)業(yè)帶來發(fā)展機遇，新支柱產(chǎn)業(yè)對于下一階段的經(jīng)濟發(fā)展更為關(guān)鍵。

    申萬分析師李慧勇表示，新型城鎮(zhèn)化的推進將帶來三大行業(yè)需求的提升，一是房地產(chǎn)業(yè)，二是環(huán)保、清潔能源、路橋、公用事業(yè)、醫(yī)院、學校等相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施，三是金融中介。他認為，中國過去的城鎮(zhèn)化可以歸結(jié)為東部的城鎮(zhèn)化、大城市的城鎮(zhèn)化、工業(yè)推動的城鎮(zhèn)化、就業(yè)的城鎮(zhèn)化，是一種半拉子城鎮(zhèn)化。新型城鎮(zhèn)化更加強調(diào)市民化，更加強調(diào)以人為本，這使得新型城鎮(zhèn)化本身集目的手段過程于一體，是一種高成本的城鎮(zhèn)化。

    有分析人士指出，房地產(chǎn)的黃金十年不會再次重演，不能將房地產(chǎn)業(yè)作為下一輪經(jīng)濟發(fā)展周期的支柱產(chǎn)業(yè)，鋼鐵、水泥、平板玻璃等行業(yè)需求轉(zhuǎn)好和景氣回升的預(yù)期可能會落空。

    房地產(chǎn)進入轉(zhuǎn)型周期

    實際上，隨著經(jīng)濟增速下行壓力加大，市場對于房地產(chǎn)調(diào)整政策松綁的預(yù)期正在逐漸發(fā)酵。分析人士認為，當前的房地產(chǎn)調(diào)控其實是有保有壓，進一步寬松的跡象還沒有顯現(xiàn)，繼續(xù)以房地產(chǎn)投資刺激經(jīng)濟并非明智之舉。未來十年，房地產(chǎn)投資對于經(jīng)濟的拉動作用依然會存在，但邏輯已經(jīng)發(fā)生了很大變化，并不是單純房地產(chǎn)開發(fā)，更重要的是存量房品質(zhì)的提升。這意味著房地產(chǎn)拉動的下游行業(yè)發(fā)生了重要轉(zhuǎn)變，而背后最根本的推動力是人們對于生活品質(zhì)要求的提升。

    國泰君安首席經(jīng)濟學家林采宜表示，中國城鎮(zhèn)人口的平均住房面積達到30平方米，已經(jīng)超過了日本、韓國、香港、新加坡等國家和地區(qū)的水平，這意味著房地產(chǎn)的存量已經(jīng)供應(yīng)過剩，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)迎來拐點，黃金十年的傳奇難以續(xù)寫。

    她指出，部分二、三線城市的房價已經(jīng)開始拐頭，部分大城市的房價由急漲轉(zhuǎn)為慢漲，甚至停漲，一些條件不太好的小區(qū)房價會出現(xiàn)回落。“有的時候是變相降價，比如新建樓盤的價格跟舊樓盤差不多，但房子的品質(zhì)大為提升。”

    她認為，未來十年，房地產(chǎn)行業(yè)進入轉(zhuǎn)型升級的調(diào)整周期，行業(yè)依然會有所作為，但表現(xiàn)不再是急切地蓋房子，而是更好地規(guī)劃小區(qū)的功能，加強社區(qū)服務(wù)，改善居住環(huán)境，房屋更加節(jié)能環(huán)保，而室內(nèi)的裝修則更加智能化。與房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型相伴隨的是消費拉動作用的增強和第三產(chǎn)業(yè)的崛起。

    分析人士稱，第三產(chǎn)業(yè)占GDP的比重已經(jīng)超過第二產(chǎn)業(yè)，目前的水平約為46％，未來將達到60％-70％的水平。隨著人們生活水平的提升和發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變，醫(yī)療保健、嬰幼兒、智能家電、節(jié)能環(huán)保、綠色食品等產(chǎn)業(yè)在未來十年依然有廣闊的發(fā)展空間。

    “經(jīng)濟轉(zhuǎn)型必然伴隨著傳統(tǒng)制造業(yè)的衰退，但是無煙工業(yè)將會崛起。雖然這意味著增長速度的放緩，但相關(guān)產(chǎn)業(yè)對于勞動力的吸納會更多。”林采宜表示，當前經(jīng)濟面臨的并不是周期性問題，而是結(jié)構(gòu)性問題，不同產(chǎn)業(yè)之間的差別非常大，可以說是幾家歡樂幾家愁。