分析稱房價瘋狂時代悄謝幕 根本靠真正提高國民收入

    伴隨著本次兩會《政府工作報告》“分類調(diào)控”的提出，關(guān)于中國房價的走勢，輿論再度陷入混亂。

　　平心而論，始于2009年政府主導(dǎo)的史上最嚴(yán)房產(chǎn)調(diào)控子彈已經(jīng)打光。為了應(yīng)對年關(guān)考核，地方政府從抑制需求出發(fā)，連出重拳，提高首套房貸款利率，提升二套房購買門檻，征收二手房交易稅，最終收到了這樣一份答卷：國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，2013年9月以來，一線城市新建商品住宅價格同比漲幅都超過了20%。北上廣等一線城市帶頭領(lǐng)漲，70個大中城市唯一讓政府面子下跌的是溫州。

　　這說明用一刀切的方法，針對房產(chǎn)需求千差萬別、價格參差不齊，尤其是地方經(jīng)濟發(fā)育程度、負(fù)債狀況不一的城市統(tǒng)一調(diào)控，是充滿浪漫主義的，背離實際的做法，也導(dǎo)致實際操作的成本高昂，必然形成地方政府口頭響應(yīng)，實際卻常常抵制的現(xiàn)象。

　　繼秉承“簡政放權(quán)、回歸市場”的三中全會公報只字未提房產(chǎn)調(diào)控，《政府工作報告》進(jìn)一步完成著政策的完善和糾偏：“針對不同城市情況分類調(diào)控，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，抑制投機投資性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。”

　　而社會上關(guān)于房價走勢的預(yù)測一時間亂花漸欲迷人眼，房價整體崩盤說、穩(wěn)定說、持續(xù)上升說等等，不一而足，廣大公眾“不明覺厲”，如墜五里云霧。

　　首先，房價整體崩盤的可能性幾乎沒有。且不論中國城鎮(zhèn)化遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有完成，剛需旺盛，加上貨幣超發(fā)導(dǎo)致的人民幣貶值壓力巨大，百姓投資渠道無比狹窄，以及中央地方財權(quán)事權(quán)尚未理順，地方債務(wù)高企、銀行壞賬危機重重，房價一旦全面崩盤，必然引發(fā)惡劣連鎖反應(yīng)，危及整個社會經(jīng)濟的穩(wěn)定，尤其是熱愛投資房產(chǎn)的新興中產(chǎn)階層將遭受空前劫難，中低收入人群卻很難從中獲益。以一線城市動輒幾萬一平米的房價為例，下跌一半，中產(chǎn)家庭資產(chǎn)會大大縮水，而普通百姓仍買不起，會繼續(xù)抱怨政府、吐槽房產(chǎn)商。

　　在分類調(diào)控之下，中國房價未來會呈現(xiàn)復(fù)雜化、區(qū)域化、地方化的趨勢，不僅提醒房產(chǎn)商，也提醒購買者更加小心，因地制宜，有的放矢。一句話，真正考驗大家智慧的時代來了。

　　一線城市房價由于畸高，調(diào)控出于社會穩(wěn)定等需要，持續(xù)快速上漲的可能性不大，調(diào)控短期不會放松，會呈現(xiàn)平穩(wěn)態(tài)勢。

　　二線城市總體會溫和上漲。主要因為一線城市人口負(fù)荷沉重，環(huán)境資源危機加重，對外地人口的進(jìn)入日益關(guān)小城門，因此二線省會城市會成為投資房產(chǎn)的重點，從目前房價來看，也確有繼續(xù)上升的空間。

　　而三四線城市整體發(fā)展與公眾期望值距離甚大，短期難以吸引更多人去就業(yè)定居——這有待新的城鎮(zhèn)化政策的貫徹落實，而這需要一個漫長的過程。但由于房價由地段決定，三四線城市即使出現(xiàn)鬼城的概率較大，也會走向分化，越靠近經(jīng)濟發(fā)達(dá)的中心城市，越有承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、分擔(dān)人口壓力的優(yōu)勢，房價必然隨之升溫。

　　如果中國商品房價最終回歸市場規(guī)律主導(dǎo)的話，在宏觀經(jīng)濟向好、國際局勢穩(wěn)定、西方經(jīng)濟持續(xù)轉(zhuǎn)暖的大背景下，中國城市房價枯榮取決于兩個鐵律：一是有沒有可持續(xù)增長的產(chǎn)業(yè)，二是有沒有實現(xiàn)人口集聚的能力。

　　當(dāng)然，未來不動產(chǎn)登記、房產(chǎn)稅征收、小產(chǎn)權(quán)房問題的解決對于房價會產(chǎn)生沖擊，但這都需要時間，短期不會造成嚴(yán)重影響。尤其是小產(chǎn)權(quán)房，按照政策的走勢判斷，一部分正在被當(dāng)成違建拆除，另一部分被招安成保障房的可能性更大。

　　房價在中國已經(jīng)演變成了嚴(yán)重的社會問題，其中意見最大的是數(shù)量驚人的中低收入者，未來隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程，這個數(shù)字還會上升?！墩ぷ鲌蟾妗吩趯ι唐贩坎扇「觿?wù)實、科學(xué)、理性的調(diào)控政策之余，對地方政府提出了更加明確的要求：將以全體人民住有所居為目標(biāo)，加大保障性安居工程建設(shè)力度，今年新開工700萬套以上，其中各類棚戶區(qū)470萬套以上。并推進(jìn)公租房和廉租房并軌運行。年內(nèi)基本建成保障房480萬套。

　　這意味著中國住房將實現(xiàn)雙軌運行：中低收入者靠政府主導(dǎo)的保障房，中產(chǎn)以上人群靠市場化的商品房。后者會進(jìn)一步提升購買保有成本——房產(chǎn)稅的征收就是一個明確信號，惟愿這些稅收能為保障房建設(shè)雪中送炭，而不會變成地方政府樓堂館所的財源。因此，在保障房建設(shè)分配過程中，尚需嚴(yán)格的制度保障，尤其是監(jiān)管和問責(zé)。

　　其實，要真正緩解困擾中國的住房供需矛盾，根本還在于在經(jīng)濟健康快速增長的過程中，真正提高國民的收入，尤其是完善國家福利制度。只有緩解了百姓看病、養(yǎng)老、教育的后顧之憂，住房才能徹底擺脫投資投機，回歸居住基本功能。當(dāng)然，推動金融改革，改善創(chuàng)業(yè)環(huán)境，為百姓創(chuàng)造拓寬創(chuàng)富投資空間，也已經(jīng)迫在眉睫。

　　從某種意義上說，中國房價能否回歸理性，是中國當(dāng)下深化改革能否取得預(yù)期成果的一個關(guān)鍵試金石。

　　但不管怎樣，中國房價的瘋狂時代正在悄悄謝幕。