房價跌不僅限三四線城市 大城市房價沒有免跌金牌

    當(dāng)前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)非常奇特的現(xiàn)象：一邊是杭州某樓盤因為降價導(dǎo)致業(yè)主砸場，另一邊是上海某樓盤成交均價漲了5000元只用了兩個小時全被搶光。樓市輿論一改去年下半年一來“空頭死絕”的情況，對于當(dāng)下市場走向發(fā)生了嚴(yán)重分歧。

　　一種觀點認(rèn)為像杭州、廣州等大城市出現(xiàn)降價潮預(yù)示著樓市進(jìn)入了下跌的“拐點”，輔以香港樓市回調(diào)、很多中小城市出現(xiàn)的鬼城現(xiàn)象，以及某些地產(chǎn)大鱷們的看空言論，更是增加了空頭們“唱空樓市”的信念；另一種觀點是政府并不希望房價跌，而且剛性需求非常大，再加上對沖儲蓄貶值等因素，當(dāng)下樓市只不過暫時“休克”，以規(guī)避因去年下半年暴漲被人關(guān)注的風(fēng)頭，一旦時機(jī)成熟，仍會一炮沖天，上演驚天大逆轉(zhuǎn)。

　　上述分析都在強(qiáng)調(diào)供求關(guān)系在樓市起著決定性作用。但是，當(dāng)房地產(chǎn)被放大為投資和投機(jī)工具之后，住房的屬性已經(jīng)從居住性功能演化為金融功能。信心往往成為房價與成交量走勢的關(guān)鍵性因素，當(dāng)出現(xiàn)極端的上漲預(yù)期與實際的搶購行為時，量價齊升也就是其必然結(jié)果。自從1998年房地產(chǎn)市場化改革之后，出現(xiàn)了十幾年大牛市，中國樓市也贏得了只漲不跌的傳奇，最近兩次表演是2009年下半年與2013年下半年，其理由與支撐以及過程基本是一個模子走出來的。

　　在房地產(chǎn)金融屬性的支配下，信貸杠桿就成為房價漲跌的關(guān)鍵所在。房地產(chǎn)是一個資金密集型產(chǎn)業(yè)，需要大量信貸資金才能運轉(zhuǎn)，大量信貸資金或明或暗地介入了這個市場，從而引發(fā)了房地產(chǎn)市場供需嚴(yán)重失衡，房價大幅度上升，成交量也隨著一輪一輪的搶購潮的掀起屢創(chuàng)新高。房價走高以及成交量的增加，需要更多的信貸資金支持，因此，房地產(chǎn)不僅僅成為貨幣蓄洪池，房地產(chǎn)市場創(chuàng)造了大量信貸需求，從而成為推動信貸快速增長的推手。即使信貸資金不增加，大量游資以及從其他行業(yè)游離出來的資本也在源源不斷地補(bǔ)充進(jìn)來，從而形成了一個“信貸—房地產(chǎn)”雙向反饋循環(huán)體系。

　　如果我們不是僅僅從某一個環(huán)節(jié)而是從整個運動過程來看，地價與房價通過信貸資金互為因果雙向循環(huán)就顯現(xiàn)出來。這個由信貸打造的堅不可摧的循環(huán)系統(tǒng)形成強(qiáng)大的吸引力，將地方政府、銀行、投機(jī)客、開發(fā)商以及普通購房者統(tǒng)攝其內(nèi)，形成了一個同榮共衰的體系。

　　這個看似堅不可摧龐大體系，已經(jīng)給整個經(jīng)濟(jì)造成了重大威脅。首先，將大量的真實需求者排除其外，只得傾其家產(chǎn)或掏空三代儲蓄買一套房，用以結(jié)婚成家；其次，將巨量信貸資金錯誤配置于此，而大量真實需要信貸企業(yè)卻告貸無門，為經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整設(shè)置了最為龐大的障礙，成為做空中國制造的典型力量；其三，隨著房價上漲，人們的生活成本與企業(yè)生產(chǎn)成本顯著上升，社會區(qū)分成為一個有房者與無房者階層；其四，也是最重要的，銀行與地方政府自愿深陷其中，一旦一個微小沖擊演變成為系統(tǒng)性風(fēng)險，很容易爆發(fā)金融危機(jī)與大規(guī)模債務(wù)危機(jī)。

　　從當(dāng)下緊急程度來看，第四個危險的威脅性最大。去年下半年樓市突然暴漲，與影子銀行危機(jī)以及地方債務(wù)風(fēng)險不無關(guān)系。隨著房價爆棚以及成交量大規(guī)模上漲，這一危機(jī)暫時被躲過去了，但是，也埋下了更大的隱患。數(shù)據(jù)顯示，僅僅去年國內(nèi)就出現(xiàn)了12座新“鬼城”。

　　雖然這只是三四線城市出現(xiàn)的局部現(xiàn)象，但并非說大城市就有免死金牌，很多大城市也是依靠信貸與土地雙重循環(huán)才得以大規(guī)模擴(kuò)張。在M 2已經(jīng)超越百萬億背景下，未來信貸擴(kuò)張速度是否放緩還是持續(xù)下去，就成為決定這場樓市多空大對決勝負(fù)的關(guān)鍵。