二套房貸收緊雷聲大雨點(diǎn)小 多銀行頻打擦邊球

“現(xiàn)在二套房貸依然可以享受首付兩成，利率可以打七折。”深圳一家國有商業(yè)銀行個貸經(jīng)理十分爽快地告訴中國證券報記者，他們還沒有接到嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸政策的指示。

　　近日銀監(jiān)會發(fā)文，要求各商業(yè)銀行嚴(yán)格貸前審查和按揭貸款發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格遵守二套房貸有關(guān)政策，也不斷有城市傳出將嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸標(biāo)準(zhǔn)。然而，中國證券報記者在走訪多個城市后了解到，已經(jīng)開始嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸標(biāo)準(zhǔn)的并不多，絕大多數(shù)銀行依舊在屢屢突破、頻打擦邊球。

　　多數(shù)城市外緊內(nèi)松

　　從今年初開始，在寬松信貸政策和信貸指標(biāo)壓力之下，銀行暗中降低和模糊執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)大行其道。中國證券報記者向深圳多家商業(yè)銀行一線網(wǎng)點(diǎn)了解到，他們并未接到上級重申嚴(yán)格執(zhí)行首付四成的二套房貸政策的通知。工商銀行深圳某支行個貸經(jīng)理表示，普通住宅仍按首付最低兩成、利率打七折的優(yōu)惠政策執(zhí)行。招商銀行一家網(wǎng)點(diǎn)負(fù)責(zé)人也告訴中國證券報記者，目前還在執(zhí)行年初以來的優(yōu)惠政策，但聽到了關(guān)于收緊二套房貸的說法，但什么時候執(zhí)行、怎么執(zhí)行還沒有接到通知。

　　而建行深圳分行一網(wǎng)點(diǎn)客戶經(jīng)理則稱，已收到分行下發(fā)的通知，要求執(zhí)行房貸新政策，目前申請二套房貸還可享受首付兩成，7折利率的優(yōu)惠，但三套以上房貸需要執(zhí)行嚴(yán)格的四成首付了。

　　廣州方面也沒有收緊的跡象。中國證券報記者走訪廣州多個樓盤，銷售人員普遍表示，第二套房貸都可以做到首付二成，按揭利率享受7折優(yōu)惠。而第三套以上房貸，有售樓小姐表示，可以找關(guān)系好的銀行做兩成首付，享受7折利率優(yōu)惠。她同時提醒，最好是能夠付三成首付。

　　今年以來，在寬松信貸政策支持下，華南地區(qū)的二套房貸普遍都可做到首付兩成，貸款利率享受7折優(yōu)惠。對于二套以上的房貸，利率方面一般也可以享受接近最低的優(yōu)惠利率。一家股份制商業(yè)銀行廣州分行客戶經(jīng)理表示，最近廣東銀監(jiān)局曾重申銀行要嚴(yán)格執(zhí)行二套房房貸政策，但由于房貸市場競爭激烈，事實(shí)上，銀行仍在執(zhí)行寬松的二套房貸標(biāo)準(zhǔn)。

　　內(nèi)地部分城市同樣存在二套房貸打擦邊球的情況。在中國農(nóng)業(yè)銀行武漢某分行，個貸經(jīng)理稱，目前第二套房貸可以按兩成首付、7折利率執(zhí)行，但第三套房需要三成以上首付，利率也要上浮10％。但記者暗訪武漢市漢陽區(qū)一個高檔樓盤時，銷售人員則表示，購買90平方米以上的第二套房可以找銀行做到兩成首付、7折利率，第三套房只需要稍高于兩成的首付，利率能享受略高于7折的優(yōu)惠。

　　雖然有部分內(nèi)地城市開始規(guī)范二套房貸，但在已擁有住房面積、所購房產(chǎn)面積等方面還是有相應(yīng)的松動。中國證券報向重慶市江北區(qū)一個中檔樓盤了解到，若已有住房在144平方米以下，即使還在按揭中，在該小區(qū)購買第二套房仍可以享受相當(dāng)于首次置業(yè)的優(yōu)惠。而興業(yè)銀行重慶一家支行則稱，若過往還款記錄良好，第二套房在144平方米以下可以享受兩成首付、7折利率的優(yōu)惠，但第三套就需要四成首付了。

　　有限度收緊是主流

　　盡管目前多數(shù)銀行尚未全面嚴(yán)格執(zhí)行國家二套房貸標(biāo)準(zhǔn)，但隨著通脹預(yù)期加劇，房地產(chǎn)市場持續(xù)瘋狂，部分城市的商業(yè)銀行開始有限度地收緊和規(guī)范二套房貸。

　　根據(jù)中國海外發(fā)展（00688.HK）的調(diào)查，杭州的工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行和東亞銀行均開始或即將執(zhí)行現(xiàn)行的二套房貸政策，即二套房貸的首付比例四成，貸款利率在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮10%。人均面積低于29平方米的家庭再次購房時，可比照第一套房貸優(yōu)惠政策執(zhí)行。但對之前購房貸款已結(jié)清再購房是否算作第二套購房，各家銀行在執(zhí)行上有所不同。

　　中國證券報記者近日了解到，在北京、上海等城市，一些商業(yè)銀行確實(shí)開始規(guī)范二套房貸執(zhí)行情況。一個月前，北京市一家股份制商業(yè)銀行的客戶經(jīng)理告訴記者，如果客戶是該行的VIP，資信情況良好且第一套房貸是在該行申請的，就可以申請二套房貸優(yōu)惠，首付可以低至2.2成，利率可以打到7.1折。但該客戶經(jīng)理昨日卻向記者表示：“現(xiàn)在這么批貸的可能性很小了。對于買二套房的客戶，即使他的第一套房已經(jīng)賣了，我們也要求首付必須是四成，利率也沒法打到七折”。

　　但北京市仍有銀行可以根據(jù)客戶資信情況，將二套房的利率優(yōu)惠至7折，有的銀行最多只能優(yōu)惠至7.1折，有的銀行會主動要求客戶提供人均居住面積小于27.07平方米的證明，如有證明，購買二套房可以按“改善型普通自住房”對待。甚至仍有購買二套房的銀行內(nèi)部人士拿到和首套房一樣的優(yōu)惠。

　　我愛我家天津公司的人士向中國證券報記者透露，天津各家銀行可能會在20號左右開始適當(dāng)收緊二套房貸，但首付可能沒有四成那么嚴(yán)格，會在三成以上，利率優(yōu)惠最多到八五折。此前，天津各商業(yè)銀行的二套房貸操作普遍寬松，在很多銀行，都可以按照個人而不是家庭來確定是否屬于第二套房；對于已結(jié)清一套房貸款的客戶，銀行對其的二套房貸仍按第一套對待；對于未結(jié)清第一套房貸的客戶，有的銀行打出了首付2.1成、利率7.1折的優(yōu)惠。

　　福州多數(shù)商業(yè)銀行也開始醞釀收緊二套房貸。有銀行作出規(guī)定，從8月開始，將嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸規(guī)定，首付最低四成，利率將比基準(zhǔn)利率上浮10%。還有銀行上調(diào)了90平方米以上二套房貸的首付成數(shù)。

　　南京市棲霞區(qū)某小區(qū)銷售人員同樣告訴中國證券報記者，已有合作銀行通知要嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸，不久后將要實(shí)施，目前需要三成首付、利率打7折，變動后，二套房貸首付需要四成。

　　全面規(guī)范漸行漸近

　　由于上半年信貸快速增長，部分資金流入樓市助長炒風(fēng)。銀監(jiān)會近日發(fā)文，要求各商業(yè)銀行嚴(yán)格貸前審查和按揭貸款發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)，并堅(jiān)持重點(diǎn)支持借款人購買首套自住住房的貸款需求，嚴(yán)格遵守第二套房貸有關(guān)政策不動搖。同時重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)，不得以征信系統(tǒng)未聯(lián)網(wǎng)、異地購房難調(diào)查為由放松標(biāo)準(zhǔn)；不得自行解釋認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，變相降低首付比例。

　　北京銀監(jiān)局相關(guān)人士對中國證券報記者強(qiáng)調(diào)，“我們重申，除購買首套普通自住房和首套改善型普通自住房外，居民購買其他第二套及第二套以上住房，銀行應(yīng)堅(jiān)持首付至少四成的做法，貸款利率由銀行在基準(zhǔn)利率上按風(fēng)險合理確定。”

　　該人士表示，銀監(jiān)局會通過暗訪、檢查等方式了解北京市各家銀行對二套房貸政策的執(zhí)行情況，對于發(fā)現(xiàn)的違規(guī)操作，責(zé)令銀行改正。但該人士承認(rèn)，對于改善型住房的界定，操作層面“解釋不清楚”。

　　早在4月16日，上海銀監(jiān)局就下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)的通知》，重申銀行在制定個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)政策和相關(guān)業(yè)務(wù)中，對貸款購買第二套及以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上按風(fēng)險合理確定。

　　洪慧向記者介紹，上海銀監(jiān)局發(fā)文后，上海各大銀行的確收緊了二套房貸。對于居民購買首套普通住宅，貸款最高可到八成，對于首套非普通住宅，貸款最高可到七成。如果居民此前因購房產(chǎn)生貸款記錄，即使已經(jīng)還清貸款并賣掉房子，也要嚴(yán)格按照二套及以上住房對待，首付必須四成以上。利率方面，銀行會主要按照客戶資質(zhì)給予一定優(yōu)惠，但最大的優(yōu)惠不過是下浮25％，甚至有的銀行根據(jù)客戶資質(zhì)，將貸款利率在基準(zhǔn)利率上上浮10％。

　　除此之外，濟(jì)南、福州等多個城市也已經(jīng)著手整頓二套房貸了。5月份山東省銀監(jiān)局發(fā)文規(guī)范二套房貸，明文強(qiáng)調(diào)“對其他申請貸款購買第二套及以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%”。

　　深圳中原地產(chǎn)總經(jīng)理李耀智分析，上半年許多銀行存在靈活放貸、未嚴(yán)格執(zhí)行國家二套房貸政策等情況，造成房地產(chǎn)市場投機(jī)氣氛漸濃，樓市成交火爆、價格大漲。李耀智認(rèn)為，管理層可能將會出臺約束投機(jī)、平穩(wěn)樓市的政策，全面嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸政策并非不可能。