二手房交易糾紛多 提醒:買賣前將各種因素約定好

     北京每年的二手房成交數(shù)量眾多，因涉及較多因素，二手房在交易過程中以及交易之后出現(xiàn)的糾紛也相對較多。其中以貸款、購房資格等因素影響交易，合同約定有漏洞、單方面違約等問題居多。業(yè)內(nèi)提醒，在買賣之前最好將各種因素約定在內(nèi)，以避免不必要的糾紛。

    >>案例一：買方支付全部房款，交房時發(fā)現(xiàn)賣方欠物業(yè)費且拒交。

    張先生購買了位于北京市東城區(qū)富貴園小區(qū)的一套房屋，合同約定過戶后5日內(nèi)辦理物業(yè)交割手續(xù)。但就在張先生將全部房款支付給賣方，并完成過戶后，卻發(fā)現(xiàn)賣方尚欠23000元物業(yè)費未繳納。張先生與賣方溝通此事時，賣方以與物業(yè)公司存在糾紛為由拒不補交物業(yè)費，且后續(xù)失去了聯(lián)系。物業(yè)公司方面則以張先生所購房屋尚有拖欠物業(yè)費為由不予配合辦理裝修許可證。后迫于無奈，張先生替賣方補交了23000元物業(yè)費。

    專家點評：21世紀不動產(chǎn)北京安信瑞德交易管理中心總監(jiān)袁彬表示，業(yè)主拖欠物業(yè)費的糾紛常有發(fā)生，如果前期沒有做到妥善預防，一旦發(fā)生糾紛，買受人往往非常被動。建議：一、在買賣合同中約定，買受人留一部分尾款（一般為2萬至3萬），待完成物業(yè)交割手續(xù)后再支付給出賣人；二、在買受人支付尾款前，買賣雙方先到物業(yè)公司做物業(yè)查驗，確定無欠費糾紛的情況下再支付尾款。

    >>案例二：賣方將首付款挪作他用，且后期無錢償還銀行貸款。

    呂女士通過某中介公司購買了位于北京市朝陽區(qū)富力城的一套房屋，因賣方貸款尚未還清，根據(jù)買賣雙方約定，用買方的首付先為賣方償還銀行貸款，然后注銷抵押并過戶。但就在呂女士將首付支付給賣方后，兩個月的時間過去了，賣方卻遲遲未辦理銀行還款，而是直接將首付用于生意，且短期無法取回。由于呂女士也需要貸款支付剩余尾款，故拿不出錢款為賣方償還銀行貸款及辦理注銷抵押手續(xù)，遂產(chǎn)生糾紛。

    專家點評：21世紀不動產(chǎn)北京安信瑞德交易管理中心總監(jiān)袁彬表示，使用買方的首付為賣方償還銀行貸款的，一定要謹慎操作，不給賣方挪作他用的機會。此類風險常見規(guī)避辦法是，首付款不是直接支付給賣方，而是要先讓賣方和銀行約好還款日期，到時買方與賣方一同到銀行，買方將首付直接打入賣方的還款賬戶，并要求銀行即時扣款，并出具還清貸款的聲明。

    >>案例三：銀行貸款放款慢，導致賣方不能及時收到房款。

    黃女士在北京有一套房產(chǎn)出售，王先生需要貸款購買此房屋。買賣合同簽署后，一切交易手續(xù)均正常完成，但是恰逢銀行政策收緊，放款困難，而黃女士又居住在國外，不能長期留京。銀行遲遲不能放款，導致其不能按照既定時間出國，這給黃女士造成了很大困擾。而著急買房的王先生也長期在外地出差，因為各種手續(xù)來回奔波也讓王先生頭疼不已。

    專家點評：21世紀不動產(chǎn)北京安信瑞德交易管理中心總監(jiān)袁彬表示，在簽署房屋買賣合同時，如果買方需要貸款，賣方必須充分了解銀行的貸款政策和趨勢后再確定是否同意貸款。

    >>案例四：簽約合同未約定詳細內(nèi)容，導致責任無法劃清。

    張先生看上了大興的一套房子，雙方都比較滿意，簽署了買賣合同。該房源在過戶時出現(xiàn)了問題，系統(tǒng)顯示，該房源并非是滿五唯一，這意味著又產(chǎn)生了10多萬的稅費。因買賣雙方在簽署合同前并未約定此事，雙方均不愿出這個費用。但張先生已經(jīng)交了中介費以及首付，雙方不愿在此方面妥協(xié)，導致糾紛。

    專家點評：北京市銘滔律師事務所孫濤律師表示，目前，在北京二手房交易市場上，大家所簽的買賣合同不管是在網(wǎng)上自行下載還是房產(chǎn)中介提供的版本，基本都是以2007年北京建委和工商局聯(lián)合擬定的存量房買賣合同為范本進行修訂，從最近幾年二手房糾紛的特點來看，2007年官版的合同存在諸多問題，可能大家使用的是某些修訂版本，但該版本中的一些深層次頑疾，并未得到解決。頻繁導致糾紛發(fā)生的問題主要有兩個，第一個是2007年官版合同不具備對抗房產(chǎn)調(diào)控政策所帶來的沖擊的能力，第二個是合同內(nèi)容與實際交易步驟嚴重脫節(jié)。如果在所簽訂的合同條款中包含了與調(diào)控政策有關的內(nèi)容，就會大量減少糾紛。同時，也就不會使買賣雙方陷入曠日持久的法律訴訟中。