全國房地產(chǎn)量價齊現(xiàn)負增長 信貸環(huán)境決定樓市走向

    國家統(tǒng)計局13日發(fā)布“2014年1－2月份全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況”顯示，受春節(jié)假期、房貸收緊、對政策預(yù)期不確定等因素影響，今年前2個月，全國商品住宅市場現(xiàn)量價齊跌態(tài)勢。

    3月是樓市傳統(tǒng)的小陽春，但目前銀行對首套房優(yōu)惠利率的取消以及放款時間的延長，勢必將削弱剛需的購買力。業(yè)內(nèi)人士認為，對于房地產(chǎn)市場而言，2014年信貸環(huán)境將比政策環(huán)境影響更為深遠。

　　量價齊現(xiàn)負增長

　　國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2014年1－2月份，全國商品住宅銷售面積9377萬平方米，同比下降1.2%，增速比去年全年回落18.7個百分點；住宅銷售額5985億元，同比下降5.0%，增速比去年全年回落31.6個百分點。

　　科威國際不動產(chǎn)大中華區(qū)副總經(jīng)理虞廷恂表示，今年1－2月，由于春節(jié)因素影響，加之購房者預(yù)期全國兩會期間，中央政府會明確今年的房地產(chǎn)調(diào)控意見，因此買賣雙方均持觀望態(tài)度；同時，銀行貸款的難度亦有所增加，使二手房成交周期逐漸拉長，因此在樓市成交數(shù)據(jù)上出現(xiàn)了較大幅度的下滑。

　　全國樓市的風向標之一的上海市場，也出現(xiàn)了供應(yīng)持續(xù)放量、成交市場反應(yīng)冷淡的現(xiàn)象。據(jù)科威國際不動產(chǎn)數(shù)據(jù)，2014年2月上海市商品住宅共成交3489套，總計成交面積41.9萬平，而同期的供應(yīng)面積卻超出50%，達63.4萬平方米。

　　中原地產(chǎn)研究部也認為，剛需客戶群體受某些城市個別樓盤降價和信貸負面因素的影響，處于相對消極的狀態(tài)。這在一定程度上也削弱了改善型購房者對中高端項目的需求。

　　房地產(chǎn)開發(fā)增速減緩

　　統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2014年1－2月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資7956億元，同比名義增長19.3%，增速比去年全年回落0.5個百分點。其中，住宅投資5426億元，增長18.4%，增速回落1個百分點。

　　業(yè)內(nèi)人士分析稱，進入2014年以來，銀行出于風險考慮，對房地產(chǎn)相關(guān)貸款審批逐漸趨嚴。這使得本來財大氣粗的房企的日子頗不好過，這是房地產(chǎn)開發(fā)增速放緩的直接原因。

　　融資方面，1－2月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金21264億元，同比增速較去年全年回落14.5個百分點。其中，國內(nèi)貸款4913億元，增速回落8.3個百分點；利用外資50億元，下降43.2%，而去年全年增速為32.8%；自籌資金增速也回落近10個百分點。

　　其中，利用外資的水平下降之大特別引人關(guān)注。房企人士透露，內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)海外扎堆發(fā)債，使借貸成本正逐漸上升，加之美國退出量化寬松給人民幣帶來貶值壓力，導致了地產(chǎn)債券對海外投資者的吸引力下降。

　　滬上一私募投資總監(jiān)告訴記者，近期經(jīng)濟數(shù)據(jù)的疲軟也令海外投資者對今年中國經(jīng)濟增長前景以及房地產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)感到擔憂。如2月匯豐中國制造業(yè)PMI(初值)數(shù)據(jù)降至48.3，為去年7月以來最低水準，這使得一部分外幣房地產(chǎn)基金到期即回投美元資產(chǎn)。

　　3月樓市難現(xiàn)小陽春

　　3月是樓市傳統(tǒng)的小陽春，但目前銀行對首套房優(yōu)惠利率的取消以及放款時間的延長，勢必影響樓市的交易量。

　　據(jù)上海搜房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心最新統(tǒng)計，2014年3月上海地區(qū)預(yù)計開盤的商品住宅將達67個，環(huán)比2月的14個飆升378.57%。其中，改善型項目數(shù)量達34個，占比3月預(yù)計開盤數(shù)過半。多家機構(gòu)認為，3月樓市“小陽春”的態(tài)勢已開始顯露。

　　搜房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心分析師湯正魏表示，大多數(shù)開發(fā)商的營銷計劃于2月底才陸續(xù)啟動。然而，近一段時間眾多銀行取消房貸利率優(yōu)惠、貸款供應(yīng)緊張，不僅加大了購房者的置業(yè)成本，同時也使一部分購房者對于未來樓市走向產(chǎn)生疑慮，在一定程度上影響節(jié)后市場的回暖速度。

　　去年年底全國房貸緊字當頭，多數(shù)銀行取消房貸利率優(yōu)惠。春節(jié)已過，各地房貸市場依然沒有出現(xiàn)松動的意思。記者走訪多家銀行發(fā)現(xiàn)，個人房貸仍持續(xù)收緊，首套房貸款優(yōu)惠幾乎絕跡，如農(nóng)行只對貸款150萬以上的客戶給予98折優(yōu)惠；部分銀行甚至停止了房貸業(yè)務(wù)。

　　房貸日益收緊現(xiàn)象不僅僅出現(xiàn)在一線城市，“房貸荒”已在二、三線城市中持續(xù)深入蔓延。CRIC研究中心所監(jiān)測的22個城市中，首套房貸款優(yōu)惠利率幾乎絕跡，其中，10個城市上浮5－15個百分點。如佛山、惠州等城市首套房貸款利率已在基準利率的基礎(chǔ)上上浮了10－15%；寧波、常州、無錫、青島、南通等城市的首套房貸款利率也從原來的基準利率9－9.5折優(yōu)惠收緊至基準利率；原來維持基準利率的城市，如沈陽、重慶、成都、蘇州、福州、南京等也從基準利率上浮至基準的1.05－1.1倍；僅32%的城市維持基準利率。

　　虞廷恂認為，首套房貸款利率優(yōu)惠的取消很大程度上削弱了剛性需求的購買力，增加購房成本抑制其購房需求，銀行貸款的收緊同時也會給購房者造成成交量下降、房價看跌的市場預(yù)期，延遲其購房決策。“對于房地產(chǎn)市場而言，2014年信貸環(huán)境將比政策環(huán)境影響更為深遠。”