專家認(rèn)為：房價“高燒”可能令樓市再進(jìn)調(diào)整期

    國家統(tǒng)計局公布的最新數(shù)據(jù)顯示，1至6月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資14505億元，同比增長9.9%，增幅比1至5月提高3.1個百分點，1至5月這一數(shù)字是10165億元。專家認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)投資回升說明房地產(chǎn)開發(fā)商的投資信心和投資能力已經(jīng)有所恢復(fù)，但房價持續(xù)“高燒”不利于樓市健康發(fā)展，目前樓市仍處于去庫存進(jìn)程中，持續(xù)居高的房價可能引發(fā)樓市重新進(jìn)入觀望進(jìn)而陷入新一輪的調(diào)整。

記者了解到，房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅增長的同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積、新開工面積等也小幅回升。1至6月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積23.97億平方米，同比增長12.7%，增幅比1至5月提高1.0個百分點；房屋新開工面積4.79億平方米，同比下降10.4%，降幅比1至5月縮小5.8個百分點。

亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析說，房地產(chǎn)開發(fā)投資等代表房地產(chǎn)市場未來發(fā)展走向的先行指標(biāo)出現(xiàn)轉(zhuǎn)暖主要是受政策和市場兩方面作用而形成的。政策層面上，政府出臺了一系列的寬松政策，特別是對開發(fā)企業(yè)自有資金比例從35%調(diào)低至20%的規(guī)定，給予了處于困境中的開發(fā)商極大的支持，而市場流動性的放寬進(jìn)一步令開發(fā)商的資金狀況得到了極大緩解，這促進(jìn)了房地產(chǎn)開發(fā)投資的升溫。

市場層面上，全國上半年樓市銷量面積、銷售額均呈現(xiàn)出大幅度的增長態(tài)勢。以北京為例，樓市銷量自3月份迅速拉升后，一直保持高位運行，商品住宅的單月銷售套數(shù)更是連續(xù)4個月突破15000套，這不僅扭轉(zhuǎn)了開發(fā)商年初的悲觀預(yù)期，而且使得他們的流動資金頗為充裕。短期的生存問題解決后，開發(fā)商開始考慮未來發(fā)展問題，因此，5、6月份，保利、萬科等行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)開始大舉出手，各地“地王”頻現(xiàn)，一些曾在2008年流標(biāo)的地塊今年也高價成交，土地溢價節(jié)節(jié)攀升。

北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)投資等指標(biāo)的回暖趨勢并未改變，6月份環(huán)比漲幅比較大。這說明經(jīng)過上半年的市場回暖，房地產(chǎn)企業(yè)的投資信心和投資能力有了明顯的恢復(fù)，其中，“地王”頻現(xiàn)就是信心恢復(fù)的一個很好的證明。而市場銷售的快速回暖，令開發(fā)商的資金壓力大為緩解，信貸條件的寬松也讓企業(yè)具備了更強的投資能力，這有利于市場的進(jìn)一步回暖。

專家們的說法可以從上半年商品房銷售面積、土地購置面積等兩組數(shù)據(jù)中得到佐證。1至6月，全國商品房銷售面積34109萬平方米，同比增長31.7%。其中，商品住宅銷售面積增長33.4%。1至6月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積13644萬平方米，盡管同比依然下降26.5%，但降幅較1至5月回落2.1個百分點。土地開發(fā)面積增長也比較明顯，1至6月完成土地開發(fā)面積11010萬平方米，1至5月這一數(shù)字為8845萬平方米。

盡管多個指標(biāo)回升，但專家認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)投資仍處于低迷狀態(tài)。全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生說，房地產(chǎn)的調(diào)整還沒有結(jié)束，當(dāng)前的波動仍處于調(diào)整期。盡管房地產(chǎn)開發(fā)投資略有回升，但增幅仍未達(dá)到兩位數(shù)，以往房地產(chǎn)開發(fā)投資都高于固定資產(chǎn)投資的增速，對此應(yīng)該予以高度重視。

陳國強同時指出，樓市的高庫存問題也不能忽視，盡管樓市仍處于去庫存的進(jìn)程之中，但除上海、杭州等城市庫存消化相對較好外，北京、重慶等城市的庫存依然偏高。“不能因為銷售量回升，房價上漲就忽視高庫存問題，盡管沒有一個相對確切的統(tǒng)計數(shù)字，但估計消化現(xiàn)有庫存可能仍需要10個月以上的時間。”他補充說。

中國指數(shù)研究院統(tǒng)計顯示，截至今年4月30日，北京住宅可售面積為1680.45萬平方米，庫存壓力依然較大。按照前六個月銷售的平均水平看，消化這些庫存還需13個月。

對于未來的走勢，任啟鑫認(rèn)為，受到2008年房地產(chǎn)開發(fā)投資放緩的作用，今年下半年的樓市很有可能維持供小于求、價格上漲的趨勢。但更多專家則持謹(jǐn)慎態(tài)度。陳國強等專家認(rèn)為，當(dāng)前房價上漲速度已經(jīng)超過很多人預(yù)期，房價持續(xù)“高燒”將不利于樓市健康發(fā)展，如果開發(fā)商因為存貨壓力有所緩解就不斷盲目提價，樓市可能會陷入新的觀望，進(jìn)而再次進(jìn)入調(diào)整期，屆時周期可能會更長